Yêu cầu sửa văn bản cho phép "bán nhà trên giấy"

Thể theo công văn này, các chủ đầu tư dự án khu đô thị mới sẽ "mở cờ" bởi công văn cho phép huy động vốn bán nhà "trên giấy" chỉ sau khi dự án đã hoàn tất việc giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, đâu là sự thật của vấn đề này?

Văn bản dưới luật "trái luật"

Theo Cục trưởng Cục Kiểm tra VBQPPL- ông Lê Hồng Sơn, 2 văn bản của Bộ Xây dựng “đá” Luật Nhà ở là công văn số 03/BXD-PTĐT ngày 26.3.2010 (CV 03) và thông tư số 04/2006/NĐ-CP ngày 18.8.2006 (TT04) về hướng dẫn quy chế khu đô thị mới.

CV 03 là công văn trả lời cho Cty TNHH Gamuda Land VN - chủ đầu tư dự án khu đô thị mới C2 thuộc quận Hoàng Mai, HN. Công văn này theo Cục Kiểm tra VBQPPL có 3 điểm chưa phù hợp.

Thứ nhất, nội dung công văn không đảm bảo sự tương thích giữa hình thức văn bản là công văn với nội dung quy phạm pháp luật được nêu, cụ thể là công văn trả lời một Cty, nhưng nội dung lại mang tính quy phạm phổ biến để áp dụng cho các doanh nghiệp có cùng mục đích xây dựng.

Quan trọng nhất là nội dung công văn hướng dẫn: “Thời điểm đầu tiên mà chủ đầu tư (CĐT) được phép huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở trong dự án khu đô thị mới nêu trên thông qua hợp đồng giữa bên bán và bên mua là sau khi dự án đã được UBND thành phố Hà Nội cho phép đầu tư và CĐT đã giải phóng mặt bằng, bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo giai đoạn đầu tư được xác định trong giấy phép đầu tư...”. Như vậy, có thể hiểu việc áp dụng mua - bán nhà “trên giấy” được bộ cho phép CĐT huy động vốn từ khi dự án hoàn thành giai đoạn giải phóng mặt bằng.

Thứ hai, căn cứ viện dẫn của công văn 03 là TT số 04 và Nghị định 02, theo Cục Kiểm tra VBQPPL thì nội dung các văn bản này cũng cho thấy có sự mâu thuẫn với Luật Nhà ở đang có hiệu lực.

Cụ thể, theo Điều 39 của Luật Nhà ở (có hiệu lực từ 1.7.2006), thì “thời điểm CĐT huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã xây dựng xong phần móng”. Trong khi đó, TT04 lại cho phép CĐT được huy động vốn ngay từ khi “giải phóng mặt bằng và bắt đầu triển khai xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật theo giai đoạn đầu tư”.

Thứ ba, CV03 dẫn Nghị định 02/2006 của Chính phủ, nhưng NĐ này có hiệu lực từ ngày 30.1.2006, trước thời điểm Luật Nhà ở ra đời. Bởi vậy, tất cả các văn bản quy phạm pháp luật trái với Luật Nhà ở (ban hành trước khi có Luật Nhà ở) đều vô hiệu.

Sẽ phải chỉnh sửa

Trong bối cảnh các bộ, ngành đang tích cực rà soát các văn bản quy phạm pháp luật không phù hợp, yêu cầu chỉnh sửa, hoặc bãi bỏ văn bản dưới luật nếu trái với tinh thần luật, thì văn bản chéo queo nêu trên của Bộ Xây dựng là khá hy hữu.
 
Đặc biệt, các văn bản này lại đang điều chỉnh lĩnh vực khá nhạy cảm liên quan đến thời điểm huy động vốn bán nhà, đất của các CĐT. Theo một chuyên gia về nhà đất, với cách chỉ dẫn không nhất quán sẽ dẫn ngay đến hệ lụy mua nhà đất trên giấy thời gian qua đang diễn biến khá phức tạp, CĐT nhiều dự án mặc dù chưa xong giải phóng mặt bằng đã huy động tiền của người mua nhà, vi phạm quy định của pháp luật về nhà ở.

Trong một lần trao đổi với phóng viên Báo Lao Động, ông Nguyễn Mạnh Hà - Cục trưởng Cục Quản lý nhà (Bộ Xây dựng) - cho biết: "Việc huy động CĐT vốn lần đầu được thực hiện sau khi thiết kế cơ sở được phê duyệt và chủ đầu tư phải xây dựng xong phần móng là đúng, phù hợp với Luật Nhà ở đã có hiệu lực thi hành. Tuy nhiên, trong những trường hợp cụ thể, do dự án đầu tư khu đô thị mới có tổng diện tích trên 20ha, đòi hỏi nguồn vốn lớn, thì có thể linh động cho phép CĐT được huy động ngay từ khi dự án đã hoàn thành xong việc giải phóng mặt bằng và bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng theo giai đoạn phù hợp với giấy phép đầu tư...”.
 
Trường hợp của Cty Gamuda Land VN có thể nằm trong trường hợp này (?!). Về phía Bộ Tư pháp, ông Lê Hồng Sơn cho biết, trong công văn gửi Bộ Xây dựng, Cục Kiểm tra VBQPPL yêu cầu bộ cần khẩn trương tiến hành rà soát Nghị định 02 và TT04 sao cho phù hợp với Luật Nhà ở. Nếu xác định không còn phù hợp với luật hiện hành phải công bố bãi bỏ.

Theo quy định, sau thời hạn 30 ngày (kể từ ngày ra văn bản lần đầu 12.4), mới đây, ông Sơn cho biết, cục đã lại có văn bản nhắc nhở việc rà soát. Thông tin từ Bộ Xây dựng cho biết, bộ này đã giao cho Vụ Pháp chế của bộ chấp bút văn bản gửi Bộ Tư pháp và sẽ ban hành việc công bố bãi bỏ thông tư không phù hợp trong tuần tới.

• 147
• By Admin
• 12/05/2010
• 17