Ý kiến của chuyên gia về sai lệch ủy quyền, nhập nhèm thế chấp
"Nên tham vấn luật sư"
Luật sư - Thạc sỹ Phạm Văn Phất, Đoàn luật sư tỉnh Quảng Ninh: "Ở ví dụ tác giả Đinh Anh Tuấn nêu trong hai số báo trước, dễ thấy Hợp đồng thế chấp vô hiệu, do ông T (bên thế chấp) không có quyền sở hữu đối với tài sản thế chấp; lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu, theo tôi, thuộc về Văn phòng công chứng V.T.""Thực trạng nhập nhèm trong các giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ), theo tôi, có nguyên nhân từ nhiều quy định pháp luật còn khó hiểu, và sự thiếu hiểu biết của nguời dân khi tham gia các giao dịch dân sự.
Ngoài quy định gây rối loạn về thuật ngữ pháp lý của khoản 4 Điều 72 Nghị định 163 (tác giả Đ.A.T. đã trích dẫn), thì khoản 7 Điều 113 Luật Đất đai ấn định mục đích của quan hệ thế chấp QSDĐ "phục vụ sản xuất, kinh doanh" đã hạn chế một cách khó hiểu quyền của chủ sở hữu tài sản (SHTS)".
"Trong bối cảnh hiện nay, theo tôi, các bên nên tư vấn luật sư khi tham gia giao dịch liên quan đến bất động sản của hộ gia đình, cá nhân. Bởi những kẻ lừa đảo chỉ có thể muợn đuợc sổ đỏ của nguời không hiểu biết đầy đủ về chế định uỷ quyền, trong khi đó, pháp luật quy định hợp đồng giao dịch về bất động sản của cá nhân, hộ gia đình phải đuợc công chứng, chứng thực, nhưng cơ quan công chứng lại không phải và cũng không có chức năng tư vấn pháp luật".
"Các bên của Hợp đồng phải rõ ràng"
Công chứng viên Nguyễn Thanh Hùng, Truởng Văn phòng công chứng Tràng An (Hà Nội): "Khi các đương sự tham gia giao dịch uỷ quyền, để tránh kẻ xấu lợi dụng sự kém hiểu biết của nguời uỷ quyền nhằm chiếm đoạt tài sản, công chứng viên cần giải thích cho bên uỷ quyền (cũng như bên đuợc uỷ quyền) rõ những quyền lợi, nghĩa vụ của họ, những hậu quả có thể xảy ra. Nếu họ đã biết mà vẫn ký kết hợp đồng, rủi ro họ phải chấp nhận"."Tôi cũng đồng ý vấn đề tác giả Đ.A.T. đặt ra: Trên cơ sở hợp đồng uỷ quyền, nguời đuợc uỷ quyền có thể bán, thế chấp, cho thuê... tài sản của người uỷ quyền, song dứt khoát các hợp đồng đó phải ghi rõ tên của người uỷ quyền, sau đó mới ghi tên người đại diện theo uỷ quyền của người đó".
"Về giao dịch thế chấp, tôi đồng ý nếu A uỷ quyền cho B thế chấp tài sản của A để vay vốn tín dụng, thì tiền vốn đó phải phục vụ phương án sản xuất, kinh doanh của A, đã đuợc ngân hàng chấp nhận. Tuy nhiên, theo tôi, có thể có trường hợp A không vay vốn cho chính A, mà thế chấp tài sản để bảo lãnh cho B vay vốn.
Trường hợp đó, Hợp đồng phải ghi rõ cả hai quan hệ thế chấp (giữa A và Ngân hàng) và bảo lãnh (giữa A và B). Để tránh trường hợp B là kẻ xấu lợi dụng chiếm đoạt tài sản của A, số tiền vay tín dụng tối đa phải được ghi rõ vào hợp đồng, và cần có thêm điều khoản nếu A phải trả nợ thay B, thì sau khi trả xong, A có quyền yêu cầu B trả nợ cho A".
"Cần sửa đổi Nghị định 163"
Ông Đỗ Văn Chỉnh, nguyên thẩm phán kiêm Trưởng ban Thanh tra TAND Tối cao: "Giao dịch về thế chấp hoàn toàn khác với giao dịch về bảo lãnh. Giao dịch thế chấp chỉ có hai chủ thể, chủ thể vay và chủ thể cho vay. Còn giao dịch bảo lãnh có ba chủ thể: Chủ thể vay tài sản, chủ thể cho vay tài sản, và chủ thể thứ ba là người có tài sản mà dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm nghĩa vụ thanh toán đối với chủ thể cho vay"."Như vậy, bảo lãnh và thế chấp là hai giao dịch độc lập với nhau. Tuy nhiên, trong khoản 4 Điều 72 Nghị định 163 lại cho phép bên bảo lãnh bằng QSDĐ được coi như người thế chấp QSDĐ để vay tài sản. Trong thực tế thì bên cho vay tài sản đã có sự lợi dụng hướng dẫn này để cào bằng với trường hợp thế chấp bằng quyền sở hữu nhà ở, với quyền sử dụng đất ở, như là thế chấp QSDĐ nói chung. Do hướng dẫn tại khoản 4 Điều 72 Nghị định 163 không đúng với Điều 342, 361 Bộ luật Dân sự, theo tôi, Chính phủ nên sửa đổi lại nội dung hướng dẫn này".
(Theo TPO)
- 0
- By Admin
- 30/06/2011
- 17
