Xử lý rủi ro trong giao dịch bất động sản

Trong thời gian gần đây, các phương tiện truyền thông tại Việt Nam đã dành rất nhiều trang bài và thời lượng để thảo luận về những rủi ro cũng như cơ hội gia tăng giá trị giao dịch tại thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam.

Nhiều nhà đầu tư tham gia thị trường nhận định rằng, định giá cao là nét đặc trưng trong năm 2007 và tình hình trong năm 2008 là thách thức hơn nhiều, khi nguồn tài chính cho xây dựng và dự án bị cắt giảm, giá đất hạ nhiệt, còn chi phí xây dựng lại tăng chóng mặt do giá hàng hóa (xi măng, thép), lãi suất ngân hàng và lạm phát tiếp tục vượt qua các con số dự đoán trong năm trước.

Vì thế, năm 2008 đã chứng kiến những cơ hội đầu tư "nghèo nàn" khi những công ty kinh doanh BĐS và một số nhà đầu cơ không thành công trong năm trước (ví dụ, các công ty không có chức năng hoạt động kinh doanh BĐS) phải tìm cách cắt bỏ những khoản đầu tư trước đây, hay hoàn thiện những dự án đã thu tiền trước của khách hàng nay đang cần rót thêm vốn xây dựng.

Cũng giống như các khoản đầu tư mạo hiểm, khi lợi nhuận tiềm năng tăng lên thì kèm theo đó là rủi ro đối với dự án cũng gia tăng.

Những yếu tố này cùng với nhu cầu ngày càng lớn về BĐS nhà ở, BĐS thương mại và BĐS công nghiệp đã hình thành nên môi trường thuận lợi cho những nhà đầu tư dài hạn.

Mặc dù những khó khăn, trở ngại đối với việc mua vào có thể đã giảm bớt so với năm trước, nhưng điều quan trọng là cả bên mua và bên bán phải thấu hiểu và xử lý những rủi ro này theo phương cách tối ưu.

Do đó, sau một thời gian dài tìm kiếm một dự án đầu tư/nhà đầu tư thích hợp, rồi hoàn tất quy trình "tìm hiểu" bên bán hoặc nhà đầu tư và thực hiện thẩm định sơ bộ (về tài chính, thuế, pháp lý, kỹ thuật và môi trường), ai cũng mong muốn xây dựng được một kế hoạch phác thảo cho việc triển khai thực hiện dự án đầu tư (sau khi đã tham khảo ý kiến tư vấn pháp lý thoả đáng).

Khi đã giao ước bằng cam kết này, một nhà đầu tư thiên về lý trí sẽ tìm hiểu kỹ hơn tình hình, điều kiện tài chính cho dự án và pháp nhân mình đầu tư vào, mặt khác có sử dụng kết quả thu được từ quá trình này để thương lượng một mức giá "phải chăng" và chuẩn bị các biện pháp phòng ngừa thích hợp trước những rủi ro trọng yếu.

Mặc dù tình hình trong thời gian vừa qua đã cho thấy, việc hoàn thành dự án đúng thời hạn và trong phạm vi ngân sách dự đoán là rất hiếm ở Việt Nam, nhưng cả hai phía bên mua và bên bán cần nắm bắt được thời gian hoàn thành dự kiến và dự phòng một tỷ lệ điều chỉnh theo lạm phát/giá cả thích hợp trong dự toán dự án.

Ở những nước có lạm phát thấp, việc chậm tiến độ công trình 2 - 3 tháng có thể không có tác động nhiều đến tình hình tài chính của dự án; nhưng trong điều kiện giá tăng ở mức 2 - 3% một tháng thì ảnh hưởng đối với khả năng sinh lời và yêu cầu cấp vốn bổ sung cho dự án lại đặc biệt quan trọng.

Người bán nên tìm cách chứng minh năng lực của mình bằng cách trình bày về phương pháp đã áp dụng để giải quyết những vấn đề nảy sinh trong các dự án trước, hoặc giới thiệu những đối tác mua tiềm năng với những nhà đầu tư vốn cho dự án trước đây; trong khi đó, bên muốn mua cũng nên thực hiện công việc tương tự đối với đối tác tiềm năng của mình.

Tuy không phải là một vấn đề mới, nhưng việc hoàn chỉnh hồ sơ dự án với đầy đủ các loại chứng từ và giấy phép có thể khiến cho việc chứng minh nguyên giá và sự sở hữu công trình trở nên khó khăn hơn.

Dưới góc độ của người mua, việc hoàn tất giấy tờ nên được thực hiện trong giai đoạn thương thảo về giá; còn đối với người bán cũng nên ưu tiên vấn đề này khi giải thích và chứng minh các vấn đề tương tự như vậy đã được xử lý thành công ra sao trong các dự án trước đây.

Phương pháp thực hiện định giá có thể khiến cả người bán và người mua bối rối và lúng túng, do đặt ra hàng loạt vấn đề như thiếu kiến thức về các loại thuế hiện hành, thông tin tài chính chưa đáng tin cậy (do vẫn chưa có một quy định cụ thể yêu cầu các công ty chưa niêm yết tại Việt Nam phải thực hiện kiểm toán báo cáo tài chính của mình - có lẽ yêu cầu bắt buộc kiểm toán đối với tất cả doanh nghiệp có doanh thu hàng năm, ví dụ từ 20 tỷ đồng trở lên, có thể là giải pháp hữu ích chăng?) và việc không dự đoán được chi phí trong tương lai khi phần lớn nhà cung cấp vật tư xây dựng trước đây là các bên có liên quan.

Trong khi người mua thường tiến hành thẩm định giá rất kỹ, còn người bán lại chưa thực hiện công việc tương tự. Nếu cả người bán và người mua cùng thực hiện việc định giá, thì quá trình thương lượng giá cả chắc chắn sẽ được thúc đẩy và tiến triển.

Mặc dù đây là những vấn đề rất tiêu biểu, nhưng cũng chỉ phản ánh phần nổi của một tảng băng trôi mà thôi. Trong mỗi giao dịch, đều có những vấn đề vướng mắc cần được cả hai bên nhận diện, tìm hiểu và xử lý thấu đáo. Trong khi thực hiện công việc của mình, đội ngũ tư vấn chuyên nghiệp cho cả hai phía có thể đồng thời hỗ trợ nhóm quản lý dự án đơn giản hoá quy trình này và gia tăng giá trị tạo ra.

Tóm lại, 2008 là năm đầy thách thức đối với hầu hết khu vực, ngành nghề kinh tế Việt Nam và đặc biệt nhiều thử thách với các công ty đầu tư và phát triển BĐS, nhưng chúng tôi có chung quan điểm, đó là thị trường hứa hẹn nhiều cơ hội đầu tư vững chắc dành cho những nhà đầu tư được đào tạo bài bản, có niềm tin và định hướng đầu tư dài hạn.