Xây dựng nhà ở xã hội: Phải có bán, có cho thuê

Đó là ý kiến của ông Phạm Sĩ Liêm - nguyên thứ trưởng Bộ Xây dựng, viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng.

* Theo ông, việc xây được căn hộ với giá chỉ 200-300 triệu đồng có khả thi không?

- Ông Phạm Sĩ Liêm: Tôi không hiểu Bộ Xây dựng tính xây nhà kiểu gì. Nếu nhà cấp 4 thì dư sức chứ nhà cao tầng thì còn phải xem nhà đó hạ tầng đến đâu, đất ở chỗ nào. Theo tôi biết, có thể Bộ Xây dựng đưa ra giá nhà trên dựa vào hai căn nhà do Công ty bêtông Xuân Mai làm theo kiểu bêtông đúc sẵn lắp ghép, tính ra chỉ khoảng 4 triệu đồng/m2. Nhưng đó là nhà của Công ty bêtông Xuân Mai làm cho công nhân, chi phí làm đường vào đó không tính, rồi tiền đất không mất nữa, dây điện đã đến tận nơi, chỉ nối vào là xong.

Nếu tính cả chi phí hạ tầng liên quan đến nhà chung cư tôi e 200-300 triệu không dễ làm. Theo tôi, việc xây nhà ở xã hội giá cả bao nhiêu cần có thí điểm, trên cơ sở thực tế mới công bố. Chứ hiện nay chúng ta tuyên bố chưa trên cơ sở thí điểm nên rất khó khẳng định.

* Thưa ông, ngay cả khi làm được những căn hộ chỉ khoảng 200-300 triệu đồng vẫn có điều đáng lo là cầu lớn hơn cung, khó tránh khỏi xin cho? Sẽ lại thiệt thòi cho những người thu nhập 2-3 triệu đồng/tháng?

- Ý tưởng của đề án không phải không tốt nhưng nó tập trung vào yếu tố kích cầu hơn là làm sao để có hệ thống nhà ở xã hội phục vụ tốt nhu cầu thực tế của dân. Nếu là kích cầu thì cũng nên tạo cơ chế để nhà ở xã hội nhân đà phát triển. Nếu không, khi Nhà nước xây xong, cầu lớn mà cung không đáp ứng đủ sẽ nảy ra cơ chế xin cho.

Bên cạnh nhà bán, theo tôi, phải chú trọng đến nhà cho những người thu nhập chỉ 2-3 triệu đồng/tháng nữa. Họ khó trả nổi mấy trăm triệu trong năm năm nên phải có nhà cho thuê. Việc này phải huy động nhiều thành phần kinh tế mới đáp ứng được. Nếu cứ như đề án của Bộ Xây dựng, tôi thấy lo cho những người sẽ chịu trách nhiệm xét duyệt cho đối tượng nào được nhà. Đặt tiêu chí ai được mua rồi phân cho ai, thế nào sẽ cực khó. Chỉ 200-300 triệu đồng có một căn hộ không phải dễ. Nên mất thêm 20-30 triệu đồng, nhiều người sẽ cố, biết đâu bán còn có lời.

Theo tôi, cần tháo gỡ các thủ tục đầu tư, quy hoạch, cấp phép xây chung cư. Các chi phí này giảm xuống thì tự nhiên giá chung cư cũng giảm. Chúng ta vẫn nói miễn tiền thuê đất cho các dự án này, dự án kia. Nhưng rồi giá vẫn không rẻ. Câu hỏi được đặt ra là muốn có được mảnh đất được miễn tiền thuê đất, liệu chủ đầu tư có phải tốn các chi phí không tên khác không? Nên khuyến khích tăng cung bằng cách tăng khả năng tiếp cận đất đai cho các doanh nghiệp, cho đấu giá công khai đất dự án…

* Nhưng dự kiến người mua được nhà ở xã hội sẽ không được bán lại và việc quản lý sẽ được giao cho các công ty công ích?

- Hiện chuẩn bị làm nhà ở xã hội, theo tôi, không chỉ phải nghĩ làm sao nhà có giá rẻ mà phải nghĩ luôn làm sao để quản lý tốt vì người nghèo họ có nhiều nhu cầu khác, như đun củi, làm hàng đem bán... Rồi liệu tình trạng cơi nới, chuồng cọp, xuống cấp các chung cư có xảy ra. Như thế chúng ta sẽ lại phải lo xây nhà mới cho các chung cư cũ như đang làm với khu Giảng Võ, Trung Tự.

Tôi rất khó hiểu khi nói không cho chuyển nhượng. Đúng là để tránh mua đi bán lại, gây khó khăn, nhưng liệu có cấm người ta bán ngầm được không? Trong khi nhu cầu của con người, việc chuyển nhượng là chính đáng. Nếu sau 5-10 năm mới cho bán, khi đó bán giá bao nhiêu? Nếu theo giá nhà nước, dân có đủ tiền mua một căn hộ tương tự nơi khác không? Điều này chưa thấy có biện pháp nào khả dĩ giải quyết êm đẹp được cả. Không êm đẹp mà cứ áp dụng thì sẽ khiên cưỡng và người dân sẽ lách.

* Nhà nước bỏ tiền xây nhà ở xã hội, theo ông, có nên chỉ định thầu như một số đề nghị?

- Theo đề án, tiền nhà nước bỏ ra, để làm nhanh, có ý kiến đề nghị nên cho chỉ định thầu. Trong lúc công việc đang hiếm, chắc chắn có nhóm người sẵn sàng chi để được chỉ định, điều này sẽ ảnh hưởng đến chất lượng. Cái đó không phải là lý thuyết, chuyện của ngày xưa nữa. Mô hình này đang thấy ở nhà tái định cư từ Bắc chí Nam, chất lượng đều bị kêu cả.

* Theo ông, Nhà nước có nên hỗ trợ vốn cho người dân có đất để họ xây nhà tập thể cho công nhân, sinh viên?

- Đây là việc nên làm. Nhà nước ngoài việc hỗ trợ vốn còn nên khuyến khích các công ty tham gia tạo nhà cho công nhân, sinh viên thuê. Dân có đất, các doanh nghiệp này có thể đàm phán xây nhà cho thuê, sau đó tiền sẽ chia với tỉ lệ hợp lý. Nếu tạo được động lực để việc này phát triển, áp lực, sự gian khổ khi thuê nhà ở của công nhân sẽ bớt đi và người dân nông thôn cũng có thêm thu nhập.

Việt Nam cần có nền tài chính nhà ở

“Ta cần có nền tài chính nhà ở như các nước. Nếu đem cả chục ngàn tỉ đồng dự kiến xây nhà kia để hỗ trợ tín dụng cho những người chỉ một tí nữa là mua được nhà thì tự nhiên họ sẽ mua. Số người được trợ giúp sẽ tăng ít nhất gấp 4 lần số 200.000 kia. Cầu tăng ắt sẽ kích thích đến nguồn cung.

Theo tôi, Nhà nước không nên hỗ trợ nguồn cung mà nên hỗ trợ nguồn cầu, thị trường sẽ tự lo được phần còn lại. Muốn kích cầu mạnh thì Nhà nước chỉ nên châm lửa, “thuốc súng” phải là cả xã hội” - Phạm Sĩ Liêm.

Ông Nguyễn Ngọc Dương (chủ tịch HĐQT Công ty Năm Ngôi Sao Việt, TP.HCM):

Nên cho tư nhân tham gia

Nếu giao việc xây dựng nhà ở giá thấp cho một tổng công ty nhà nước xây dựng thì có thể dễ quản lý, nhưng cũng có nhiều điều phải cân nhắc. Bộ Xây dựng giao cho tổng công ty thuộc bộ làm chủ đầu tư thì cũng chính bộ này sẽ thanh tra, kiểm tra khi có sai sót. Như vậy có khác gì vừa đá bóng vừa thổi còi? Doanh nghiệp được giao có đủ năng lực để làm các dự án hay sẽ tiếp tục đi thuê lại các nhà thầu khác làm. Nếu làm không khéo sẽ lặp lại câu chuyện kế hoạch 30.000 căn hộ của TP.HCM những năm trước. Giải pháp cho người dân vay tiền mua nhà giá thấp chỉ có thể thực hiện được nếu như thông tin rõ ràng, minh bạch.

Theo tôi, nên giao các doanh nghiệp tư nhân thực hiện. Nhà nước dùng tiền kích cầu để hỗ trợ cho doanh nghiệp tham gia nhà thu nhập thấp như hỗ trợ lãi suất ngân hàng, tạo quỹ đất sạch (đất đã giải tỏa), bảo đảm nguồn cung cấp nguyên vật liệu trong suốt quá trình xây dựng... Đó là những yếu tố để công trình hoàn thành nhanh, sớm có sản phẩm, giảm được hàng loạt chi phí và để đảm bảo giá nhà thấp…

Còn về đối tượng mua nhà giá thấp, nếu giới hạn người có mức thu nhập bình quân từ 1,5 triệu đồng/tháng trở xuống thì không ổn. Với mức như vậy mỗi ngày thu nhập tối đa là 50.000 đồng, tiền ăn uống có khi chưa đủ, chưa kể các chi phí khác như điện, nước, sinh hoạt... thì lấy đâu tiền để mua nhà? Nên quy định người mua có thu nhập trung bình ít nhất phải từ 5 triệu đồng/tháng thì khả thi hơn.

Cũng có ý kiến lo lắng với việc xây dựng nhà giá thấp, nhà diện tích nhỏ sẽ hình thành những khu ổ chuột mới. Trong giai đoạn này cần phải chấp nhận. Khi người dân có điều kiện sống tốt hơn họ sẽ tự chuyển đổi sang các chỗ ở khác. Và đến khi nào xã hội bớt đi người thu nhập thấp thì Nhà nước sẽ tháo dỡ những khu nhà này để xây dựng nhà cao cấp hoặc làm các dự án khác.

 Theo Tuổi Trẻ Online