Gọi là “khu đất vàng” vì dự án có vị trí quá đắc địa với ba mặt tiền gồm đường Nguyễn Hữu Thọ, Kiều Đàm và Rạch Ông Đội. Mặt khác, giá đất nơi đây được các bên đầu tư mua tới... 60 triệu đồng/m2. Theo quy hoạch thì khu đất này được phép xây chung cư cao tầng. Và ngày 10/11/2007, UBND TP.HCM có công văn chấp thuận cho Công ty Thanh Bình được đầu tư dự án chung cư cao tầng tại đây theo phương thức tự thỏa thuận bồi thường, tái định cư với người sử dụng đất.
Ông Dương Phương Long - Giám đốc Công ty Thanh Bình cho biết, khi được UBND TP.HCM chấp thuận chủ trương đầu tư, công ty của ông đã đền bù. Hiện nay việc đền bù giải tỏa đã xong với những người có đất tại khu I và hai hộ dân ở khu II. Khúc mắc nảy sinh ở khu II vì tại đây Công ty Hoàng Anh Gia Lai đã mua gần 13.000 m2 đất. Vì thế Công ty Thanh Bình chưa thể đền bù để triển khai dự án.
Việc vướng đất của Hoàng Anh Gia Lai đang khiến kế hoạch triển khai dự án của Công ty Thanh Bình tắc lại. “Có lô đất chúng tôi đã phải bỏ ra khoảng 29 triệu đồng/m2 nhưng không thỏa thuận đền bù được vì phía Hoàng Anh Gia Lai mua trên 60 triệu đồng/m2. Mặc dù chưa được UBND TP chấp thuận cho đầu tư cao ốc văn phòng nhưng Hoàng Anh Gia Lai đã cho san lấp, dựng pa - nô tại khu đất này như thể khu đất đã được cấp phép triển khai xây dựng” - ông Long nói.
Ông Lê Hùng - Giám đốc Công ty Hoàng Anh Gia Lai khẳng định, công ty ông không biết phạm vi ranh giới đất UBND TP đã duyệt cho công ty khác đầu tư. Mặt khác, do công ty cũng có nhu cầu xây dựng văn phòng nên Hoàng Anh Gia Lai đã chuyển nhượng đất ở với một số hộ dân tại đây. Một số giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà nằm trong dự án đã được đăng ký sang tên cho Công ty Hoàng Anh Gia Lai trước ngày Công ty Thanh Bình được chấp thuận đầu tư (Hoàng Anh Gia Lai chuyển nhượng đất từ tháng 3/2007 trong khi Công ty Thanh Bình được thuận địa điểm đầu tư tháng 11/2007). Thậm chí Hoàng Anh Gia Lai đã chuyển nhượng đất trước ngày Thanh Bình vẽ bản đồ (ngày 27/4/2007) để được UBND TP chấp thuận cho địa điểm đầu tư. Vì vậy, Công ty Hoàng Anh Gia Lai không có lỗi và cũng không cố tình mua gom đất dự án để đầu cơ. Hiện nay, về hướng sử dụng các lô đất mua này, Hoàng Anh Gia Lai đã có văn bản xin UBND TP.HCM chấp thuận cho đầu tư xây cao ốc văn phòng.
Vụ việc lấn cấn đất chồng đất tại khu đất vàng trên sau đó được Công ty Thanh Bình phản ánh lên UBND TP. TP đã giao Sở Tài nguyên và Môi trường đứng ra giải quyết.
Không hợp tác được do “chơi chữ”?
Trong công văn gửi UBND TP báo cáo giải quyết vụ việc trên, ông Đào Anh Kiệt - Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường cho biết, việc Công ty Hoàng Anh Gia Lai tự chuyển quyền sử dụng đất khi không được chấp thuận địa điểm đầu tư là chưa đúng quy định. Do vậy, Sở đề nghị hai công ty cùng bàn bạc phương án bồi thường, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc hợp tác đầu tư theo đúng quy hoạch và quy định pháp luật.
Về việc hợp tác, ông Dương Phương Long xác nhận, hai bên đã gặp gỡ, bàn bạc cùng đầu tư. Bước đầu hai công ty thống nhất sẽ cùng thỏa thuận đề nghị các sở, ngành phê duyệt chi tiết 1/500 cho dự án. Khu I sẽ do Công ty Thanh Bình xây dựng chung cư cao tầng và Khu II do Công ty Hoàng Anh Gia Lai xây dựng khu thương mại và văn phòng.
Tuy nhiên, ông Lê Hùng cho biết, hợp tác bất thành là do Công ty Thanh Bình “chơi chữ” trong văn bản. Tất cả điều khoản trong văn bản trao đổi qua lại đều thể hiện quyền lợi và nghĩa vụ giữa hai bên. “Tuy nhiên, trong văn bản cuối cùng Công ty Thanh Bình chuyển qua để Công ty Hoàng Anh Gia Lai ký thì ở dưới lại chỉ ghi đề nghị các sở, ngành TP phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 cho Công ty Thanh Bình. Chính vì “chơi chữ” chỗ này mà hai công ty không kết hợp đầu tư được” - ông Lê Hùng nói.
Không cấm doanh nghiệp có đất trước dự án
Luật sư Cổ Hiệp - Đoàn luật sư TP.HCM cho rằng, doanh nghiệp phải có dự án, phải được chấp thuận đầu tư rồi mới được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chính sách này nhằm chống tình trạng gom đất, đầu cơ, gây khó dễ cho chủ dự án sau này. Luật sư Nguyễn Đình Hùng cũng cho rằng: “Tổ chức muốn mua đất thì trước đó phải có dự án được nhà nước cho phép. Tuy nhiên, nói rằng Hoàng Anh Gia Lai cạnh tranh không lành mạnh bằng cách mua đất giá cao là không đúng. Việc này là thỏa thuận dân sự, tùy thuộc hai bên mua bán. Họ thích mua nhanh bán gọn thì đó là quyền của các bên. Chưa kể Hoàng Anh Gia Lai mua trước khi Thanh Bình được chấp thuận đầu tư thì sao lại nói họ chơi xấu?”.
Ngược với quan điểm trên, luật sư Lê Thành Kính - Văn phòng luật sư Lê Nguyễn nhận định rằng: “Hoàng Anh Gia Lai cạnh tranh không lành mạnh. Hoàng Anh Gia Lai lấy mốc thời gian văn bản cho phép đầu tư có sau khi mình mua đất. Nhưng thời gian Hoàng Anh Gia Lai biết thông tin là lúc nào? Bởi trước khi được văn bản này, Thanh Bình chắc chắn đã mất rất nhiều thời gian để trình các cấp xin phép, không thể một vài ngày là xong. Bên cạnh đó, khi Hoàng Anh Gia Lai đi thu mua đất dĩ nhiên cũng phải tìm hiểu khu đất đó và thông tin đã có doanh nghiệp đang xin đầu tư sẽ rò rỉ. Tuy nhiên, việc Hoàng Anh Gia Lai nhận chuyển nhượng 13.000 m2 đất thuộc dự án mà bên Thanh Bình được chấp thuận thì không hề sai. Doanh nghiệp được quyền làm điều này, miễn là giao dịch hợp pháp”.
Ông Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường giải thích, Nghị định 84 quy định có dự án rồi đến giai đoạn bồi thường, giải tỏa là để tạo điều kiện cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là cấm doanh nghiệp có đất trước. Nếu họ xong khâu này thì khi được chấp thuận đầu tư, họ khỏi phải thực hiện. Bên cạnh đó, Luật Đất đai và các nghị định hướng dẫn cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng phải thực hiện đúng mục đích của đất đó. Không có một quy định nào ngăn cản quyền này. Còn khi tổ chức đó muốn làm dự án thì làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng, đóng tiền sử dụng đất. Doanh nghiệp vẫn phải trình dự án, khi phù hợp quy hoạch thì sẽ được phép đầu tư. Do đó, việc mua đất của Hoàng Anh Gia Lai là hoàn toàn hợp pháp.
Ông Đào Anh Kiệt - Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường cho rằng, ý nghĩa của văn bản chấp thuận chủ trương là để doanh nghiệp thực hiện đền bù, giải tỏa, đánh giá tác động môi trường..., nói chung là các thủ tục để được giao đất. Tuy nhiên, trên thực tế các doanh nghiệp thường tự mua đất, thỏa thuận đền bù trước. Và điều này pháp luật cũng không cấm.
Thanh Bình phải đi thương thuyết?
Theo ý kiến các luật sư trên, bất kể Hoàng Anh Gia Lai có cạnh tranh lành mạnh hay “chơi xấu, đi tắt, đón đầu”, có được đầu tư hay không thì quyền sử dụng đất của Hoàng Anh Gia Lai phải được tuyệt đối tôn trọng. Có nghĩa là Thanh Bình không còn cách nào khác là phải thương lượng với Hoàng Anh Gia Lai để mua lại hoặc cùng hợp tác đầu tư. Không có chế tài hoặc biện pháp bắt buộc Hoàng Anh Gia Lai phải chuyển nhượng cho Thanh Bình.
Ông Đặng Hùng Võ cho biết: “Người đang có đất phải được ưu tiên theo Điều 42 Nghị định 84. Quy định này nói rằng với dự án kinh doanh hoặc xây dựng kinh doanh nhà để ở, nếu người có đất có khả năng, có dự án, phù hợp quy hoạch thì được phép đầu tư hoặc liên kết đầu tư. Do đó, dù là Thanh Bình đã được chấp thuận nhưng đất của Hoàng Anh Gia Lai và công ty này có khả năng thì phải được ưu tiên đầu tư”.
Vậy thỏa thuận đầu tư khi nào hết giá trị? Ông Võ giải thích, trong một năm, đất không thực hiện dự án hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn hai năm so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép thì sẽ bị thu hồi đất (Điều 12 Luật Đất đai). Nghị định 84 cũng quy định các trường hợp được gia hạn là chiến tranh, khủng hoảng thị trường kinh tế, nói chung phải là sự kiện bất khả kháng.
Chưa ai chịu ai!
Viện theo các văn bản, mỗi bên đều có lý lẽ riêng, không ai chịu ai.
- Công ty Thanh Bình trưng ra giấy chấp thuận đầu tư dự án do thành phố cấp vào tháng 11/2007, được đầu tư để xây chung cư cao tầng.
- Hoàng Anh Gia Lai phản pháo bằng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích gần 13.000 m2 tại khu II dự án này do doanh nghiệp nhận chuyển nhượng từ tháng 3/2007.
- Công ty Thanh Bình: Doanh nghiệp phải có dự án, được chấp thuận đầu tư rồi mới đến bồi thường, giải tỏa mặt bằng (Điều 40, Điều 49 Nghị định 84 năm 2007).
- Hoàng Anh Gia Lai: Quyết định 138 của UBND TP năm 2004: Nếu đã bồi thường xong và thực hiện các nghĩa vụ tài chính, doanh nghiệp có thể nộp đơn lên Sở Tài nguyên và Môi trường để xin được giao đất thực hiện dự án (Điều 14).
