Vụ kiện đòi 1.454 m2 đất vàng tại thủ đô chưa có hồi kết

Ngày 21/5/2003, Công ty Hà Nội ký hợp đồng cho Công ty Thiên Giang thuê cửa hàng bán lẻ tại tầng 1 khu nhà số 2B Phạm Ngọc Thạch (Đống Đa, Hà Nội). Thời hạn thuê là 30 năm, chia làm 3 giai đoạn: 2 năm đầu từ 16/11/2003 đến 16/11/2005; 13 năm tiếp theo từ 2005 - 2018; 15 năm cuối từ 2018 đến 2033.

Tiếp theo, các bên lần lượt ký 3 phụ lục hợp đồng, theo đó tổng diện tích thuê ban đầu là 974 m2, tiền thuê là 6.818 USD/tháng, tiền đặt cọc là 6.818 USD - tương đương với 1 tháng thuê nhà. Sau đó, tổng diện tích thuê tăng lên 1.454 m2, tiền thuê là 11.458 USD/tháng, tiền cọc là 11.458 USD.

Trong hợp đồng có quy định, Thiên Giang nếu muốn cho thuê lại thì phải được sự đồng ý của Công ty Hà Nội. Tháng 12/2006, Công ty Thiên Giang muốn cho S-Phone thuê lại một phần diện tích trên, nên đã có công văn gửi Công ty Hà Nội và công ty này đã đồng ý để Công ty Thiên Giang cho thuê lại với diện tích không quá 250 m2 trong thời hạn 3 năm kể từ tháng 1/2006. Đến tháng 1/2009, Công ty Hà Nội có công văn chấp thuận để Công ty Thiên Giang cho S-Phone thuê lại thêm 6 tháng nữa.

Sơ đồ mặt bằng khu đất tại tầng 1 Khu nhà số 2B Phạm Ngọc Thạch (Đống Đa, Hà Nội) - nơi diễn ra vụ tranh chấp hợp đồng.

Hết thời hạn này, Công ty Hà Nội vẫn thấy S-Phone hoạt động tại đó nên yêu cầu Công ty Thiên Giang xuất trình hợp đồng ký kết với S-Phone. Lúc này, Công ty Hà Nội mới biết Thiên Giang cho S-Phone thuê 5 năm và diện tích cho thuê là 290 m2. Ngoài ra, theo phụ lục hợp đồng số 2 thì Công ty Hà Nội cho phép Công ty Thiên Giang sử dụng một phần diện tích dưới mái che miễn phí, nhưng Thiên Giang lại cho S-Phone thuê cả phần diện tích tiếp giáp vỉa hè phố Phạm Ngọc Thạch với giá 4 USD/m2/tháng, vốn không thuộc diện tích Công ty Thiên Giang thuê của Công ty Hà Nội.

Công ty Hà Nội xác định Công ty Thiên Giang đã vi phạm cam kết nên yêu cầu chấm dứt hợp đồng. Phía Thiên Giang không chấp nhận và Công ty Hà Nội đã khởi kiện ra TAND TP. Hà Nội yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng thuê cửa hàng. Công ty Hà Nội không trả lại tiền đặt cọc và yêu cầu, Công ty Thiên Giang phải chịu phạt tương đương 2 tháng tiền thuê nhà là 22.916 USD.

Theo Công ty Thiên Giang, mặc dù Công ty Hà Nội chỉ đồng ý cho thuê lại với thời hạn 3 năm 6 tháng, nhưng công ty này vẫn ký cho S-Phone thuê 5 năm vì hợp đồng chính có thời hạn 30 năm và hợp đồng này chỉ ràng buộc Công ty Thiên Giang sử dụng 70% diện tích thuê vào việc kinh doanh siêu thị, 30% còn lại có thể sử dụng vào mục đích khác. Hết thời hạn 3 năm 6 tháng, phía Thiên Giang không thấy Công ty Hà Nội có ý kiến gì mà đến tận tháng 9/2009, Công ty Hà Nội mới có công văn không đồng ý việc cho thuê lại. Phía Thiên Giang cho rằng, DN này chỉ vi phạm về thời hạn cho S-Phone thuê cửa hàng. Sau khi Công ty Hà Nội không đồng ý cho thuê lại thì Thiên Giang đã yêu cầu phía S-Phone trả lại cửa hàng, nhưng phía S-Phone không đồng ý. Tuy nhiên, trong quá trình Tòa án thụ lý vụ việc, S-Phone đã trả lại cửa hàng.

Tại bản án sơ thẩm lần đầu, TAND quận Đống Đa đã chấp nhận đơn khởi kiện của Công ty Hà Nội, xác định Công ty Hà Nội được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, không phải trả lại tiền đặt cọc là 11.458 USD, được bồi thường theo hợp đồng là 2 tháng tiền thuê nhà, tương đương 469 triệu đồng. Bản án giành quyền khởi kiện cho Công ty Thiên Giang về bồi thường thiệt hại do sự kiện Công ty Hà Nội cắt điện điều hòa, giành quyền khởi kiện cho Công ty Thiên Giang và Công ty S-Phone đối với hợp đồng thuê lại cửa hàng.

Tuy nhiên, Công ty Thiên Giang đã có đơn kháng cáo toàn bộ bản án và yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm bác đơn khởi kiện của Công ty Hà Nội, buộc Công ty Hà Nội phải bồi thường thiệt hại do việc tự ý cắt điều hòa gây ra.

Tại phiên phúc thẩm, bị đơn thay đổi yêu cầu kháng cáo, đề nghị Hội đồng xét xử hủy án, giao về cấp sơ thẩm giải quyết lại. Lý do bị đơn nêu ra là nguyên đơn đề nghị Tòa án hủy hợp đồng nhưng Tòa án lại giải quyết đơn phương chấm dứt hợp đồng, như vậy là Tòa án xét xử không đúng yêu cầu khởi kiện, vi phạm phạm vi khởi kiện. Tòa sơ thẩm áp dụng 2 chế tài phạt đối với một nội dung vi phạm, bao gồm tiền đặt cọc và phạt vi phạm. Về phạt hợp đồng, điều 301 Luật Thương mại xác định mức phạt không quá 8% giá trị nghĩa vụ bị vi phạm, cấp sơ thẩm không xác định nghĩa vụ vi phạm là gì. Tòa án cấp sơ thẩm áp dụng tỷ giá USD cao hơn nhiều so với quy định của Ngân hàng Nhà nước. Tại cấp sơ thẩm, có việc thanh toán tiền đặt cọc bằng USD là vi phạm quy định của Pháp lệnh ngoại hối, nhưng Tòa án chưa thu thập chứng cứ xem xét. Bản án sơ thẩm có sự mâu thuẫn khi ghi nhận Công ty Hà Nội không yêu cầu phạt vi phạm, song lại vẫn buộc Công ty Thiên Giang phải bồi thường 2 tháng tiền thuê.

Trong khi đó, Công ty Hà Nội cho rằng, có việc ký kết bằng USD nhưng thanh toán thực bằng VND. Tại cấp sơ thẩm, các bên đã xác nhận việc thanh toán đều bằng VND. Tại thời điểm Công ty nộp đơn khởi kiện vào tháng 3/2010 và đến tháng 6/2010, Tòa án thụ lý vụ kiện thì S-Phone vẫn hoạt động. Về tỷ giá, Công ty Hà Nội vẫn đề nghị khi nào Công ty Thiên Giang thanh toán thì tính theo tỷ giá tại thời điểm đó. Về phạt vi phạm, Công ty Hà Nội khẳng định không có chuyện từ bỏ quyền xem xét phạt vi phạm.

Bản án phúc thẩm nhận định, có sự vi phạm hợp đồng từ phía Công ty Thiên Giang, do đó Công ty Hà Nội làm đơn yêu cầu Tòa án giải quyết chấm dứt hợp đồng. Trong quá trình giải quyết vụ án, Công ty Hà Nội đã cụ thể hóa việc chấm dứt hợp đồng bằng việc hủy hợp đồng. Đối với việc cho thuê lại, Công ty Thiên Giang cho rằng, Công ty Hà Nội chỉ có quyền đồng ý hay không đồng ý cho thuê lại, còn thời hạn và diện tích thế nào là quyền của Công ty Thiên Giang, vì hợp đồng chỉ ràng buộc Công ty Thiên Giang sử dụng 70% diện tích vào kinh doanh siêu thị. Tòa phúc thẩm nhận định điều này không đúng với nội dung hợp đồng giữa các bên, không thể hiện đúng bản chất quyền sở hữu tài sản của Công ty Hà Nội, do đó vẫn chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Công ty Hà Nội: được quyền chấm dứt (hủy) hợp đồng cho thuê, buộc Công ty Thiên Giang chịu phạt vi phạm hợp đồng 2 tháng tiền thuê.

Đối với vấn đề tỷ giá tính cao hơn so với quy định, bản án sơ thẩm áp dụng tỷ giá 20.500 đồng/USD, cao hơn so với tỷ giá của NHNN công bố ngày 3/12/2010 là 18.932. Tòa phúc thẩm sửa án sơ thẩm, áp tỷ giá 18.932 đối với số tiền đặt cọc 11.458 USD. Khi thanh toán bổ sung tiền đặt cọc từ 6.818 USD lên 11.458 USD, các bên đã thanh toán bằng USD, vi phạm pháp lệnh ngoại hối và Công ty Hà Nội phải nộp sung công số tiền 4.640 USD. Về vấn đề Luật Thương mại quy định được phạt 8% giá trị nghĩa vụ bị vi phạm, Tòa phúc thẩm xác định tranh chấp này không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Thương mại nên yêu cầu trên của Công ty Thiên Giang không được xem xét.

Tuy nhiên, từ khi bản án giám đốc thẩm yêu cầu xét xử lại đến nay vụ án vẫn chưa thể có có hồi kết khi. Tính ra đã hơn 2 năm kể từ khi xảy ra tranh chấp, Công ty Hà Nội vẫn chưa thể thu hồi mặt bằng nói trên.         

(Theo ĐTCK)

• 0
• By Admin
• 20/07/2012
• 17