Tỷ lệ văn phòng cho thuê bỏ trống tại Hà Nội quá cao

Tổng kết tình hình thị trường BĐS Hà Nội quý IV/2011, giới tư vấn tiếp thị đã chỉ ra những diễn biến trái ngược, những kỷ lục, lần đầu tiên được lập tại nhiều mảng thị trường.

Tỷ lệ văn phòng trống cao nhất

Tỷ lệ sàn văn phòng cho thuê rơi vào cảnh không có khách thuê lên tới 34% ở dự án hạng A và 24% ở dự án hạng B trong 3 tháng cuối năm được cho là mức trống cao nhất trong lịch sử của thị trường này tại Hà Nội.

Tuy nhiên, báo cáo của Công ty TNHH CBRE Việt Nam đưa ra hôm 5/1/2012 cũng chỉ rõ, tỷ lệ trống, đi kèm với xu hướng giảm giá chỉ tập trung tại các dự án mới đi vào hoạt động, nằm ở khu vực phía Tây Hà Nội. Còn ngược lại khu trung tâm lõi của Hà Nội thì mức độ phủ kín và giá thuê vẫn ổn định.

Sở dĩ có sự phân hóa, chênh lệch giữa khu vực trung tâm và ngoài trung tâm như vậy, bởi trong quý IV, khu vực ngoài trung tâm chiếm 80% trong 143.000 m2 nguồn cung mới toàn thị trường.

Lượng cung này ước tính bằng 15% tổng cung hiện tại của thị trường, đến từ 3 dự án hạng A và B. Ở đây, riêng tòa nhà Keangnam Landmark 72 đã chiếm gần 90.000m2 sàn thực cho thuê.

Hơn nữa, ngoài tâm lý ngại thay đổi thói quen di chuyển, trong điều kiện kinh tế khó khăn, phải tiết giảm chi tiêu, các khách thuê ở khu vực trung tâm cũng không muốn thay đổi văn phòng bởi chi phí đầu tư mới cho thiết bị, làm nội thất văn phòng đắt đỏ, có thể lên đến vài chục đến vài trăm đôla/m2.

Để thu hút khách thuê, nhiều chủ đầu tư dự án đã đẩy mạnh thu hút khách bằng cách miễn phí treo biển hiệu, gia tăng thời gian miễn phí thuê mặt bằng, đàm phán giá thực thuê. Theo đó, khách thuê có thể được miễn tiền thuê trong 8-12 tháng cho hợp đồng từ 5 năm ở khu vực phía Tây.

Sụt mạnh nguồn cung căn hộ

Theo ghi nhận của CBRE, quý IV/2011 là thời điểm lần đầu tiên thị trường Hà Nội xảy ra sự sụt giảm nguồn cung căn hộ, chỉ với 4.500 căn được đưa ra chào bán.

Nhìn lại quá khứ, trong giai đoạn từ 2006-2010, nguồn cung căn hộ qua từng quý, từng năm đều có mức tăng trưởng rất lớn, nhất là dịp cuối năm, các chủ đầu tư thường ra hàng mạnh nhất và đây cũng là lúc người mua sôi nổi, thì nay là ngược lại.

Giải thích điều này, đại diện bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE - ông Minh Sơn cho rằng, khi thanh khoản khó khăn, chủ đầu tư phải nhìn lại, điều chỉnh tốc độ chào bán. Càng về cuối năm, tốc độ bán càng giảm dần, nhất là các dự án thuộc hàng cao cấp.

Các sản phẩm mới đưa ra trong các tháng cuối năm có xu hướng giá phải chăng, chiếm đến 45% căn hộ được chào bán sơ cấp ở mức dưới 25 triệu đồng/m2. Con số này có thể được coi là mốc phân loại giữa dự án ế và đắt khách.

Giá chào bán thứ cấp đã giảm trung bình 3,5%đối với tất cả các phân khúc căn hộ. Ngoài ra, chủ đầu tư còn tung ra nhiều điều khoản khuyến mãi, khuyến khích người mua như tặng gói nội thất, tặng ô tô, giảm giá khi thanh toán sớm hoặc mua chung 2 căn hộ như dự án Golden Palace hay Ecopark...

Tuy nhiên, nếu so với đầu năm 2008, giá cả tính đến thời điểm cuối năm 2011 nếu loại trừ yếu tố trượt giá, thì vẫn có mức tăng tới 76% đối với phân khúc căn hộ bình dân; 43% đối với phân khúc trung cấp; 20% ở phân khúc cao cấp và tăng 5% đối với căn hộ hạng sang.

Đất nền trượt dốc 2 con số

Thị trường đất nền tại Hà Nội tiếp tục xu hướng giảm giá chào bán trên thị trường thứ cấp quý IV/2011. So với quý liền trước, 40% lượng nhà ở và đất nền tại các khu đô thị mới đang triển khai và đã hoàn thiện của 14 quận trong quý IV đều có giá chào giảm từ vài triệu đến 10 triệu đồng/m2.

So với đầu năm 2011 thì hiện đã có khoảng 70% dự án có giá chào bán thứ cấp giảm, với mức phổ biến từ 10-40%.

Thời gian tới, diễn biến thị trường sẽ phụ thuộc vào sự hồi phục kinh tế. Các dự án có sự tham gia, bị chi phối bởi các nhà đầu cơ sẽ tiếp tục chịu áp lực giảm giá bán thứ cấp.

Vốn FDI vào BĐS thấp nhất trong năm 5

Nhìn tổng quan kinh tế Việt Nam, vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào các lĩnh vực nói chung chỉ đạt 14,7 tỷ đôla, chỉ bằng 74% năm 2010. Trong đó FDI vào BĐS sụt giảm rất mạnh, còn 852,6 triệu đôla. Đây là mức thấp nhất trong 5 năm gần đây, so với con số đỉnh 23,6 tỷ đôla của năm 2008.

Dự báo diễn biến dòng vốn FDI vào BĐS thời gian tới, ông Nguyễn Minh Tuấn - Phó GĐ CBRE cho rằng tình hình vẫn chưa sáng sủa.

Dòng tiền trên thế giới hiện rất khan hiếm, nền kinh tế hàng đầu là Mỹ chưa thoát khỏi suy thoái, chưa hết 2012 là năm nước này tập trung vào bầu cử tổng thống; diễn biến về số phận của đồng Euro vẫn còn chưa thống nhất, cho thấy, dòng vốn vào các lĩnh vực nói chung và BĐS Việt Nam vẫn còn giảm.

"Giá cả ngày càng phản ánh đúng thực tế cung cầu. Hiện nay thế giằng co giữa người bán và người mua vẫn còn tiếp tục. Những dự án mà chủ đầu tư có tiềm lực tài chính, thực hiện đúng cam kết tiến độ, tạo được niềm tin của người mua sẽ có nhiều giao dịch hơn vào thời điểm kỳ vọng là giữa vào cuối năm 2012" - đại diện CBRE xét đoán.

(Theo VEF)

• 0
• By Admin
• 06/01/2012
• 17