Trung tâm thương mại- "quả ngọt" lâu chín

Cả trăm ngàn m2 chào hàng

Nếu trước đây, một số chủ đầu tư xây cả tòa nhà trung tâm thương mại thì nay, diện tích mặt bằng phân khúc này chủ yếu nằm ở các khối đế chung cư. Hầu hết các tòa nhà chung cư có vị trí thuận tiện đều được chủ đầu tư "trưng dụng" một vài tầng đế cho thuê bán lẻ. Với số lượng dự án chung cư ngày càng nhiều, Hà Nội hiện có rất nhiều trung tâm thương mại lớn cung cấp hàng nghìn m2 sàn mặt bằng cho thuê.

Đơn cử, khoảng cuối tháng 1/2015, Hòa Bình Green City tại Minh Khai đã đưa vào vận hành 25.000 m2 trung tâm thương mại ở 5 tầng đế tòa nhà. Dự án này nằm ngay cửa ngõ lớn phía đông Hà Nội nên rất được quan tâm. Còn ở cửa ngõ phía Tây mới, Thăng Long Number One có 3 tầng với tổng diện tích trung tâm thương mại là 11.246,5m2 đã có một siêu thị lớn thuê gần như toàn bộ.

Trong khi đó, cửa ngõ Hà Đông cũng không kém cạnh với dự án Hồ Gươm Plaza có 6 tầng đế thương mại với tổng diện tích cho thuê khoảng 23.000 m2 đã có những khách hàng lớn đầu tiên.

Khu vực nội thành tuy nguồn cung đã bắt đầu hạn chế nhưng  gần đây nhất cũng có thêm trung tâm thương mại Chợ Mơ khoảng 23 ngàn m2  và lớn nhất phải kể đến Lotte Ở Ba Đình đã đi vào hoạt động với hàng nghìn m2 sàn.

Bên cạnh mặt bằng lẻ ở các dự án chung cư, hàng loạt dự án lớn cũng đang chào bán diện tích trung tâm thương mại. Đơn cử, Green Star ở Phạm Văn Đồng - Cầu Giấy đã bán trọn 3 tầng đế và một tầng hầm cho một nhà bán lẻ trong nước dù đến quý I/2016 mới hoàn thiện. Còn chủ đầu tư HBI cũng đã khởi công dự án Imperia Garden ở Nguyễn Huy Tưởng, quận Thanh Xuân trong đó có trung tâm thương mại lên đến hàng chục ngàn m2 dự kiến hoạt động vào cuối 2017.

Mặc dù vẫn biết các trung tâm thương mại không sinh lời ngay như căn hộ mà là “của để dành” của mỗi chủ đầu tư, thế nhưng phân khúc này vẫn luôn tạo áp lực lớn trước thực trạng nguồn cung mới quá dồi dào trong khi tình hình kinh doanh bán lẻ ở nhiều trung tâm thương mại không mấy khả quan.

Theo CBRE, riêng trong năm 2014 nguồn cung mặt bằng bán lẻ tăng thêm 55.058m2 diện tích cho thuê. Tổng cung đến từ 18 trung tâm thương mại, 3 trung tâm thương mại tổng hợp và 8 sảnh bán lẻ. Giá thuê cũng giảm khá mạnh nhưng chủ yếu thuộc về các TTTM nằm ở khu vực ngoài trung tâm do các nhà phân phối đang có xu hướng tập trung vào nội đô.

Mặt bằng bán lẻ đang gặp nhiều khó khăn. (Ảnh:D.A)

Tuy nhiên, xét về dài hạn, thống kê từ Sở Công thương Hà Nội lại cho thấy phân khúc trung tâm thương mại vẫn có nhiều tín hiệu lạc quan. Hiện mới chỉ có 15% hàng hóa lưu chuyển qua các trung tâm thương mại. Trong khi đó, thời gian qua, các dự án xây dựng nhiều nhưng số hoàn thiện đưa vào hoạt động lại chậm và ít. Vì thế, triển vọng cho các trung tâm thương mại vẫn khả quan và lợi thế vẫn thuộc về các trung tâm có vị trí tốt ở trung tâm, cửa ngõ và đã hoàn thiện bàn giao đi vào hoat động.

Tạo sức hút riêng

Điều quan trọng nhất để thu hút nhà phân phối lấp đầy các trung tâm thương mại chính là mỗi chủ đầu tư phải có được sự hấp dẫn riêng của mình.

Bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội cho rằng, thị trường bán lẻ vẫn đang trong quá trình điều chỉnh để tiếp tục phát triển nhưng dường như đã  định hình được hướng đi của mình. Đó là phát triển các loại hình siêu thị, các hạng mục ăn uống, vui chơi giải trí hướng đến giải quyết phục vụ cho đa số nhu cầu người dân.

Nhằm tạo lực hút các nhà bán lẻ, chủ đầu tư trung tâm thương mại đã tạo lợi thế cạnh tranh cho dự án của mình bằng nhiều cách thức khác nhau. Chẳng hạn như, ông chủ Hòa Bình Green quyết định miễn phí cho thuê mặt bằng đối với các DN bán hàng Việt Nam. Theo đó, toàn bộ tiền thuê mặt bằng có trị giá hơn 500 tỷ đồng sẽ được hỗ trợ cho doanh nghiệp Việt nhằm đẩy mạnh sản xuất, tiếp thị và tiêu thụ hàng hóa. Chiêu thức này xem ra khá thành công khi số lượng các gian hàng được đăng ký tăng mạnh.

Năm 2013, dự án Hapulico cũng chào hàng trung tâm thương mại với khoảng 36.000 m2 sàn. Thay vì mở các cửa hàng mua sắm, chủ đầu tư lại xây dựng một trung tâm kinh doanh dược phẩm. Đánh trúng nhu cầu một trung tâm giao dịch thuốc đang thiếu, ngay lập tức tỷ lệ lấp đầy đã tăng mạnh. 

Cũng với cách làm đánh vào nhu cầu thực của thị trường, dự án Mandarin Garden tại Hoàng Minh Giám, Hà Nội đã khai trương phòng tập thể thao với tổng diện tích lên tới 2.500m2. Còn tòa nhà Sông Hồng ở đường Thái Hà thì cho một đơn vị thuê tập gym, chiếm khoảng 1/3 tổng diện tích bán lẻ chân đế của tòa nhà. Bên cạnh đó, các dự án còn mở thêm trường mầm non như Indochina Plaza, Mandarin Garden,... cũng giúp giảm đáng kể tỷ lệ mặt bằng trống.

Nguồn cung tăng mạnh khi các tòa chung cư đi vào hoạt động. (Ảnh:D.A)

Với những dự án bình dân hơn, như các dự án của ông chủ Mường Thanh cũng có cách làm rất "hợp thời", đó là bán ngay diện tích bán lẻ bằng việc chia nhỏ diện tích thành các kiot cho thuê dài hạn. Nhờ đó, chủ đầu tư có thể thu ngay một khoản tài chính từ khi chào bán dự án mà không còn phải lo tới việc lấp đầy tỷ lệ trống các cửa hàng khi dự án đi vào hoạt động.

Mặc dù thực trạng kinh doanh bán lẻ còn vô vàn khó khăn thế nhưng nguồn cung mặt bằng bán lẻ dự báo sẽ tiếp tục tăng mạnh. Năm 2015 và 2016, sẽ có thêm khoảng 800.000 m2 mặt bằng bán lẻ từ 24 dự án sẽ gia nhập thị trường. Ông Nguyễn Hữu Đường, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc Tập đoàn Hòa Bình, cho rằng, một trong những vấn đề sống còn của nền kinh tế là đẩy mạnh tiêu thụ hàng hóa sản xuất trong nước. Muốn làm được điều đó phải phát triển hệ thống phân phối. Ai nắm được phân phối thì chi phối được sản xuất. Vì thế bán lẻ và hạ tầng thương mại sẽ tiếp tục phát triển.

Điều đó giải thích vì sao dù đầu tư xây dựng tốn kém, chi phí vận hành lớn nhưng trung tâm thương mại vẫn là miếng bánh tiềm năng nhiều nhà đầu tư BĐS theo đuổi dù phải chấp nhận sự cạnh tranh khắt khe của thị trường cũng như những thách thức trước mắt của ngành bán lẻ.

• 0
• By Admin
• 31/01/2015
• 17