Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Nhiều năm qua tôi đã xây dựng nhà cửa ở ổn định, nhưng chưa làm “sổ đỏ”, thì bỗng nhiên con của ông bà L đến đòi nhà, đất mà tôi đang ở và nói rằng giấy tờ mua bán nhà đất của tôi là không hợp pháp và sẽ yêu cầu tòa hủy.

Tôi xin hỏi giấy mua bán của tôi viết tay như vậy có hợp pháp không? Tôi có buộc phải trả lại nhà, đất  không nếu giấy mua bán bị hủy?
 

Trả lời:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bà được xác lập vào năm 1992, sau ngày 1-7-1980 (ngày Hội đồng Chính phủ nay là Chính phủ ban hành Quyết định số 201/CP về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước) đến trước ngày 15-10-1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực). Pháp luật thời kỳ này nghiêm cấm việc mua, bán phát canh thu tô chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức.

Theo đó giấy tờ mua bán viết tay mà bà đã ký với ông bà L không có chứng thực hoặc công chứng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền là không hợp pháp. Nhưng thực tế, thời kỳ này rất nhiều trường hợp không tuân thủ pháp luật khi mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất, do đó pháp luật cũng có một số điều chỉnh cho phù hợp.

Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP về việc hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình do Hội đồng Thẩm phán - Tòa án nhân dân tối cao ban hành năm 2004 thì đối với tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ ngày 1-7-1980 đến trước ngày 15-10-1993 mà sau ngày 15-10-1993 mới phát sinh tranh chấp sẽ được Tòa án giải quyết như sau:

a. Về nguyên tắc chung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai được xác lập trong thời điểm từ ngày 1-7-1980 đến trước ngày 15-10-1993 là hợp đồng trái pháp luật; do đó, nếu có tranh chấp mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được thực hiện thì Tòa án hủy hợp đồng vì hợp đồng bị vô hiệu. Việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo quy định của pháp luật về hợp đồng vô hiệu.

b. Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thực hiện thì Tòa án công nhận hợp đồng trong các trường hợp sau đây:

b.1. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b.2. Trường hợp đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hoàn tất thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại ủy ban nhân dân có thẩm quyền, ủy ban nhân dân đã cho phép việc chuyển nhượng;

b.3. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh không vi phạm quy định về quy hoạch và bên chuyển nhượng cũng không phản đối khi bên nhận chuyển quyền sử dụng đất xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh trên đất đó.

Như vậy, tuy hợp đồng mua bán nhà, đất của bà là trái pháp luật nhưng hai bên mua bán đã thực hiện việc giao nhận tiền và nhà, đất và bà đã xây dựng nhà ở trên đất đó mà bên bán không có chuyện phản đối thì nếu có yêu cầu Toà giải quyết tranh chấp hợp đồng thì Toà sẽ căn cứ vào quy định nêu trên để công nhận hợp đồng mua bán có hiệu lực thi hành.
 

• 245
• By Admin
• 07/08/2009
• 17