Tổng kết thị trường bất động sản năm 2011 (Kỳ 1)

Sau nhiều năm liền tăng giá liên tục, lên tới vài trăm phần trăm, hiện giá bất động sản tại Việt Nam, đặc biệt là tại thành phố lớn đang ở mức quá cao, có thể nói là “hoàn toàn ảo”. Mức giá này vượt xa mức thu nhập trung bình của người dân, quá khả năng chi trả của đại đa số những người có nhu cầu thực về nhà ở.

Đầu năm 2011, thị trường BĐS Hà Nội vẫn tiếp đà tăng giá từ năm 2010 tại nhiều khu vực, giá bất động sản tại một số dự án có xu hướng tăng nhẹ, khoảng 5-10%, tiêu biểu là đất nền, biệt thự các dự án như Kim Chung Di Trạch, Bắc quốc lộ 32, Vân Canh, Thanh Hà, Văn Phú…, một số dự án chung cư đã hoặc sắp hoàn thiện tại các quận trung tâm như quận Đống Đa, quận Hai Bà Trưng…

Riêng khu vực Sóc Sơn, nhờ thông tin di dời các trường ĐH về đây, giá đất tại các xã Thanh Xuân, Minh Phú, Nam Cường… đều tăng mạnh, lên mức 3-5 triệu đồng/m2, thậm chí khu đất có vị trí đẹp tăng giá tới 100 – 300% so với hồi đầu năm 2010.

Tại Đông Anh, thông tin cầu Nhật Tân đang được đẩy nhanh tiến độ xây dựng để có thể thông xe vào cuối năm 2013 đã thổi giá bất động sản khu vực này lên một mặt bằng mới. Đất ở đây không còn giá 10-15 triệu đồng/m2 như trước nữa mà đã lên thấp nhất là 25 triệu đồng/m2. Riêng giá đất 2 bên cầu Nhật Tân thì tăng từng ngày, lên đến 40-50 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng “con sóng” này là do các “cò đất” và các “đội lái” tạo lên. Hiện giá đất các khu vực này đang quay trở về giá trị thực sau “cơn sốt” ngắn ngủi.

Ảnh minh họa

Các cơn sốt bất động sản tại các thành phố lớn sau nhiều năm đã lan dần ra các tỉnh thành khác. Nửa đầu năm 2011 thì các phong trào đầu tư bất động sản tiếp tục phát triển tương đối mạnh tại rất nhiều tỉnh, thành phố. Giá nhà đất tại nhiều nơi cũng tăng từ vài chục đến vài trăm phần trăm chỉ trong vòng một vài năm do nhiều người có tiền đã đầu tư vào đất đai.

Trong khi đó, tại Tp.HCM, thị trường BĐS vẫn khá bình lặng, không có nhiều chuyển biến rõ rệt. Giá bất động sản vẫn tiếp tục đi ngang, riêng có giá đất nền khu vực quận 2, quận 9 vào tháng 3/2011 có xu hướng tăng nhẹ, từ 7-10% so với thời điểm cuối 2010 do có sự tham gia mua để đầu tư của những người có tiềm lực tài chính.  Còn lại giao dịch thành công phổ biến vẫn tập trung chủ yếu ở phân khúc nhà giá trung bình.

Từ khoảng giữa năm, trước động thái siết chặt tín dụng của Ngân hàng nhà nước đối với thị trường BĐS vào ngày 30/6/2011, thị trường BĐS đã hoàn toàn chấm dứt chuỗi ngày tăng giá và bước vào vòng xoáy lao dốc khi tính thanh khoản giảm sút, cầu giảm, nợ xấu tăng. Đây chính là một sự khởi đầu cho trật tự mới trên thị trường bất động sản.

Tại Hà Nội, từ tháng 5/2011, giá bất động sản trên thị trường bắt đầu có xu hướng giảm. Các nhà đầu tư ồ ạt tháo chạy khỏi Sóc Sơn, Đông Anh. Kịch bản “Ba Vì” gần như được lặp lại. Đất nền tại các khu vực dọc Láng Hòa Lạc, đặc biệt khu vực Mê Linh giá giảm mạnh, trung bình từ 20-40%, nhưng gần như cũng không có giao dịch.

Phân khúc chung cư cũng ảm đạm không kém, nhiều chủ đầu tư đang ráo riết tìm mọi cách để bán hàng như kéo dài thời gian đóng tiền, giảm giá, tặng quà, chiết khấu cao… Điển hình là dự án UCity (Hà Đông) bán căn hộ tặng sàn thương mại cho khách hàng thanh toán tiền 1 lần; Công ty Bemes chính thức hạ giá bán dự án căn hộ VP3 bán đảo Linh Đàm xuống còn 25 triệu đồng/m2, giá bán cách đây 7 tháng là 30-32 triệu đồng/m2; dự án chung cư CT6 Xa La cũng được chủ đầu tư quyết định giảm giá 4 - 5 triệu đồng/m2 căn hộ. Hiện, giá chung cư ở mức 15 - 17 triệu đồng/m2 tùy căn…

Thậm chí, có những nhà đầu tư quyết định bán chung cư dưới giá gốc, chấp nhận lỗ để thu hồi vốn, trả nợ ngân hàng. Chỉ trong vòng 2 tháng, từ tháng 5 đến tháng 7/2011, giá đất nền tại 70% các khu đô thị mới nằm ở ven nội thành Hà Nội đều giảm giá. Tính tới thời điểm cuối năm 2011, các dự án phía Tây có mức tụt giá lên đến 20-30% như Kim Chung Di Trạch, Geleximco Lê Trọng Tấn, Vân Canh, Văn Phú…  Đây được xem là đợt hạ giá các sản phẩm BĐS lớn nhất từ trước đến nay.

Ngay cả thông tin Quy hoạch thủ đô được phê duyệt vào tháng 7/2011 cũng không làm cho thị trường “nhúc nhích”… Giới đầu tư vẫn tỏ ra không mấy mặn mà bởi dù đồ án đã được được duyệt nhưng mới chỉ dừng ở cấp độ chung, còn các quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu, các dự án trọng điểm thì vẫn là những ẩn số.

Phân khúc chung cư giá rẻ tuy có xu hướng ổn định hơn nhưng giao dịch vẫn thưa thớt và hiện giá cũng giảm khoảng 5-15% so với thời điểm tháng 4/2011.

Xem tiếp kỳ 2: Tổng kết thị trường bất động sản năm 2011 (Kỳ 2)

Nguyễn Hiền

• 0
• By Admin
• 28/12/2011
• 17