Tồn đọng cấp sổ đỏ, mấu chốt không chỉ ở thời gian

Phóng viên đã có cuộc trao đổi với luật sư Hồ Anh Khoa thuộc Công ty Luật Basico liên quan đến bước đột phá về rút ngắn thời gian cấp sổ đỏ này.

- PV: Vì sao có tình trạng tồn đọng cấp sổ đỏ đối với nhà ở tại các dự án nhà ở, thưa ông? Theo ông, lỗi này là do cơ chế thủ tục vướng mắc hay do chủ đầu tư?

Việc cấp sổ đỏ cho nhà ở chung cư tại các dự án nhà ở tồn đọng do nhiều nguyên nhân. Nhưng tóm gọn lại 2 nguyên nhân chính là sự thiếu minh bạch trong việc thực thi quy định pháp luật về cấp sổ đỏ cho nhà ở chung cư và sai phạm từ phía nhà đầu tư.

Hiện nay, thủ tục cấp sổ đỏ cho khách hàng mua nhà ở trong dự án nhà ở đã được quy định khá rõ ràng, nhất là về trách nhiệm của chủ đầu tư cũng như văn phòng đăng ký đất đai. Về phía chủ đầu tư, trên thực tế có nhiều trường hợp doanh nghiệp chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính của dự án với Nhà nước, nên dẫn tới không đáp ứng đủ điều kiện để làm thủ tục cấp sổ đỏ cho khách hàng mua nhà ở trong dự án. Có thể thấy, đây là một trong những sai phạm thường thấy của chủ đầu tư.

Còn dưới góc độ thực thi quy định của pháp luật về cấp sổ đỏ cho nhà ở chung cư, cần phải chấp nhận một thực tế đó là có những dấu hiệu cho thấy sự quá tải của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc cấp sổ đỏ. Với số lượng lớn tài sản chờ cấp bị tồn đọng từ thời gian trước, cùng với những đổi mới nhất định trong quy trình và những đòi hỏi gắt gao hơn về thời hạn, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền ít nhiều sẽ gặp khó khăn. Tuy nhiên, cũng không thể phủ nhận việc vẫn còn những hành xử nhũng nhiễu ở một bộ phận nhất định các khâu thủ tục trong toàn bộ quy trình cấp sổ đỏ. Những thực tế này góp phần đẩy cao số lượng sổ đỏ tồn đọng.

- Thưa ông, liệu những quy định mới tại Dự thảo Nghị định sửa đổi có giải quyết được tình trạng tồn đọng này không?

Về riêng thủ tục cấp sổ đỏ, hiện tại Dự thảo Nghị định mới chỉ dừng lại ở việc rút ngắn thời hạn thực hiện thủ tục từ phía cơ quan nhà nước có thẩm quyền ( Dự thảo Nghị định rút xuống còn không quá 15 ngày thay vì không quá 30 ngày như hiện tại).

Như vậy có thể thấy quyết tâm của cơ quan quản lý nhà nước, tuy nhiên quy định mới này nhiều khả năng chưa phải là nhân tố quyết định giải quyết được tình trạng tồn đọng.

Như thực tế như đã nêu, có thể dễ dàng suy đoán việc tồn đọng không phải vì thời hạn thực hiện thủ tục là 30 ngày và khi rút xuống 15 ngày thì sẽ giảm tồn đọng, mà vấn đề cần làm là giải quyết được tính tuân thủ các quy định của pháp luật về cấp sổ đỏ cho nhà ở chung cư từ cả phía chủ đầu tư và cơ quan nhà nước thực hiện thủ tục. 

Luật sư Hồ Anh Khoa

- Quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai (Nghị định số 102/2014/NĐ-CP) được cho sẽ góp phần thúc đẩy việc cấp sổ đỏ. Nhưng theo ông, việc quy định như vậy có làm khó chủ đầu tư hay không, vì thời hạn quá ít và mức phạt cao?

Theo tôi, chế tài pháp lý luôn có một vai trò quan trọng trong việc định hướng hành vi của bất kỳ chủ thể nào. Đối với vấn đề này cũng vậy, chúng ta cần phải nhìn nhận lại tính thực tế và tính khả thi trong quy định xử phạt vi phạm của chủ đầu tư khi chậm làm thủ tục cấp sổ đỏ cho khách hàng mua nhà ở.

Điều 26 về chậm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở và người nhận quyền sử dụng đất ở, Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính phủ quy định về Xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai quy định các mức chế tài áp dụng đối với hành vi chậm làm thủ tục của chủ đầu tư. Theo đó, mức phạt tiền cao nhất áp dụng với chủ đầu tư theo quy định tại điều này là tới 1 tỷ đồng khi hành vi chậm thực hiện thủ tục kéo dài trên 12 tháng từ ngày bàn giao nhà.

Rất khó để lý giải rằng những quy định này gây khó cho chủ đầu tư, bởi thời hạn ngắn và mức phạt cao thực tế có thể sẽ không dễ để xử phạt chủ đầu tư. Trong khi đó, quy định tại Điều 26, Nghị định số 102/2014/NĐ-CP đã có những điểm thuận lợi cho chủ đầu tư  nhất là khi chủ đầu tư muốn lách luật.

Hơn nữa, quy định này không ràng buộc về kết quả thực hiện, có nghĩa là chủ đầu tư chỉ cần có cơ sở chứng minh mình đã hoặc đang thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ thì đã gần như miễn trách, còn thời hạn bao giờ phải ra sổ cho khách hàng thì không rõ. Thêm nữa, mức phạt tối đa chỉ là 1 tỷ đồng so với quy mô các dự án nhà ở thì cũng chỉ bé  như con kiến. 

- Bên cạnh mục tiêu giải quyết tồn đọng nhà dự án chưa được cấp sổ đỏ, theo ông, Dự thảo Nghị định sửa đổi lần này liệu có giúp hạn chế những tranh chấp và vi phạm trong lĩnh vực đất đai không?

Cùng với việc rút ngắn thời hạn cấp sổ đỏ thì Dự thảo Nghị định cũng quy định chi tiết hơn về quan hệ giải quyết tranh chấp đất đai. Nhưng để đánh giá hiệu quả trong việc hạn chế những tranh chấp và vi phạm trong lĩnh vực đất đai thì vẫn còn quá sớm. Tuy vậy, ít nhiều với những quy định chi tiết như tại Dự thảo Nghị định thì việc giải quyết tranh chấp đất đai sẽ thuận lợi và tăng cường tính pháp lý hơn. 

Thống kê của cơ quan chức năng cho thấy, hiện đang còn khoảng 76 nghìn căn hộ tại các dự án nhà ở trên địa bàn Hà Nội chưa được cấp sổ đỏ. Được biết, năm 2014, TP. Hà Nội đã giao chỉ tiêu cho quận Long Biên cấp 3 nghìn sổ đỏ tại các dự án phát triển nhà trên địa bàn quận, tuy nhiên tới thời điểm này, số lượng Quận tiếp nhận từ Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội mới có 253 hồ sơ, như vậy là chỉ đạt 8,4% kế hoạch đề ra.

• 178
• By Admin
• 15/09/2015
• 17