Thông tin về "bong bóng" BĐS tác động lớn đến thị trường

Những thông tin này, dù đăng tải từ các mạng chính thống, hay không chính thống cũng gây tác động không nhỏ đến thị trường BĐS vốn đang rất trầm lắng hiện nay.

Lo ngại bong bóng BĐS vỡ là có thật, tuy nhiên, có khả năng vỡ thật không lại là câu chuyện hoàn toàn khác vì trao đổi với PV Lao Động, nhiều chuyên gia tài chính hàng đầu vẫn khẳng định phải còn rất lâu nữa bong bóng BĐS mới vỡ, trong tương lai gần, đó là chuyện khó xảy ra ở thị trường BĐS Việt Nam.

Lòng tham vô đáy...

Sự tăng vô tội vạ của giá nhà đất từ giữa năm 2010 đến gần hết quý I/2011 là một minh chứng cho nhận định này. Nếu theo dõi sát giá đất nền, một phân khúc được ưa chuộng nhất trên thị trường BĐS, có thể thấy mức giá được đẩy lên tới mức phi lý, thậm chí được đánh giá là “giá bong bóng”. Từ đầu tháng 5 đến nay, thị trường BĐS cả nước, đặc biệt là BĐS phía Bắc đã chứng kiến một đợt  sụt giảm giá thê thảm. Ở nhiều khu vực nóng ở Hà Nội như quận Hà Đông, Lê Văn Lương kéo dài; các KĐT mới Văn Khê, Văn Phú… giá giảm vài chục phần trăm sau khi đã lên đến đỉnh.

Chưa kể tới các vuông đất vàng phía tây Hà Nội có mức tăng giá siêu lợi nhuận với mức tăng từ 30-50% chỉ trong vòng 1 năm trở lại đây (đơn cử như đất các KĐT mới Văn Khê, Văn Phú, các dự án trục Lê Văn Lương kéo dài… đất nền liền kề đều có giá dao động từ 70 triệu đến hơn 100 triệu đồng/m2), thì đất ở các vùng như Sóc Sơn, Đông Anh giá cũng tăng chóng mặt.

Cách cầu Thăng Long 3km, xã Vĩnh Ngọc, huyện Đông Anh, nơi cây cầu Nhật Tân sẽ đi qua bỗng trở thành một “tâm nóng” của thị trường BĐS Hà Nội. Vĩnh Ngọc vẫn là một xã thuần nông nghèo và dân trí chưa cao nhưng giá đất tại đây đã tăng lên gấp 3, thậm chí 4-5 lần. Với sự thao túng, thổi giá của giới đầu cơ, những mảnh bám mặt đường ôtô vào được của xã này được hét với giá khoảng 80 triệu/m2.

Khu đô thị Văn Khê. Ảnh: Giang Huy

Còn với những mảnh đất gần với đường dẫn của cầu Nhật Tân, giá đã ở ngưỡng 100 triệu đồng/m2. Đất xã Đông Hội, nơi được giới đầu tư đánh giá là giá vẫn còn khá “mềm”, nhưng nếu như cuối năm ngoái chỉ khoảng 7-8 triệu đồng/m2, thì đến đầu tháng 5.2011 cũng đã tăng 3-4 lần. Mức giá này vẫn được nhiều cò nhà đất khu vực này đánh giá là rất hấp dẫn vì một khi cầu Tứ Liên khởi công, đất ở Đông Trù sẽ có giá 60 triệu/m2, thậm chí có thể cao hơn thế rất nhiều (!)

Tăng giá vô lối nhất là đất Sóc Sơn vì Hà Nội dự kiến di dời 25 bệnh viện, 13 viện nghiên cứu, 12 trường đại học, cao đẳng ra ngoại thành, trong số đó Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội đề xuất Trường Đại học Công đoàn, Trường Đại học Kinh tế - Kỹ thuật công nghiệp, Viện y học lâm sàng các bệnh nhiệt đới… di chuyển về đây. Giá đất ở hầu hết các xã thuộc huyện Sóc Sơn như Tân Minh, Minh Trí, Minh Phú, Hiền Minh, Đức Hòa... đều tăng mạnh so với cuối năm 2010. Một mảnh đất đẹp, gần quốc lộ giá từ 18-20 triệu đồng/m2, trong làng giá từ 10 - 12 triệu đồng/m2.

Trong khi cả 5 năm trước đó, giá đất khu vực này gần như đứng im, không động đậy với giá trên dưới 1-2 triệu đồng/m2 tùy vị trí, thì chỉ trong vòng 3 tuần cuối tháng 4.2011, thời điểm thông tin nóng kể trên được đưa ra, giá đã bị đẩy tăng từ 10 - thậm chí 20 lần, mà người mua đi bán lại chủ yếu là giới đầu tư.

“Hàng hóa” thời điểm trước ngày ngân hàng đưa ra lệnh sẽ siết lại tín dụng cho vay BĐS (trung tuần tháng 5.2011) tại các khu vực Đông Anh, Sóc Sơn rất khan, người mua săn lùng nhiều, còn người bán thì đợi giá còn lên nên chưa vội bán. Thị trường lúc đó là thị trường của lòng tham thắng thế.

... và sự sợ hãi tột cùng

Quả thật nếu theo dõi diễn biến giá BĐS Hà Nội trong vòng một tháng qua, không ít người sẽ thấy rùng mình, thậm chí sợ hãi về mức độ nóng lạnh quá thất thường của thị trường này. Áp lực từ lãi suất tăng cao, dòng tiền bị thắt chặt… đã đẩy giá đất nền ở một số khu đô thị phía tây Hà Nội trong những ngày đầu tháng 5.2011 giảm mạnh, với mức giảm từ 5-10 triệu đồng/m2 tùy từng vị trí. Có cảm giác như nhà đầu tư đang tháo chạy khỏi thị trường.

Đơn cử như dự án KĐT Tân Tây Đô, liền kề đường nội bộ nhỏ thời điểm tăng giá đầu năm thấp nhất cũng khoảng trên 50 triệu đồng/m2, đến nay mức giá chào bán chỉ còn khoảng trên 40 triệu đồng/m2, mặc dù liền kề tại đây đang được hoàn thiện và sắp bàn giao nhà. Khu liền kề Văn Phú, vào tháng 1.2011 giá chào bán từ khoảng 71-80 triệu đồng/m2 đường nội bộ trên 10,5m tùy vào từng căn, đến nay giá loại liền kề này chỉ khoảng 62-65 triệu đồng/m2.

Một số khu liền kề ở các khu đô thị khác như Bắc Quốc lộ 32, Geleximco Lê Trọng Tấn, Thanh Hà… giá chào bán ở một số lô đất cũng đã giảm từ 3-5 triệu đồng/m2 tùy từng vị trí. Khu ĐTM Kim Chung - Di Trạch nằm trên mặt đường Quốc lộ 32, thuộc xã Kim Chung và Di Trạch, Hoài Đức, Hà Nội do Vietracimex làm chủ đầu tư cũng có mức giảm từ 5-7 triệu đồng/m2 tùy vị trí, diện tích.

Đất các khu vực như Sóc Sơn, Đông Anh mới có mức sụt giảm thê thảm, với mức giảm lên đến gần 40%. Tại thời điểm hiện tại, giá đất tại Sóc Sơn, khu vực xã Minh Trí giá chỉ xấp xỉ 4,5 triệu đồng/m2. Còn tại xã Minh Phú, giá đất dao động trong khoảng 2,5-4 triệu đồng/m2. Theo phản ánh của người dân, hiện tại nhiều nhà muốn bán nhưng cũng không bán được. Dân đầu tư cũng mắc kẹt với đất Đông Anh vì tính thanh khoản thấp. Nhiều văn phòng nhà đất trên các trục Quốc lộ 32, trục Lê Văn Lương kéo dài cho biết, dù giá sụt giảm mạnh như vây nhưng các giao dịch rất trầm lắng, thậm chí khách hỏi nắm tình hình thị trường cũng không có.

Tại Tp.HCM, ở  nhiều dự án căn hộ khách hàng đã mua rao bán chịu lỗ 30% khoản góp vốn như ở dự án căn hộ Hoàng Anh Gia Lai - Chánh Hưng (quận 8) nhưng vẫn không đẩy được hàng. Còn ở các dự án đã nhận nhà (như dự án Phú Mỹ Thuận, Nhà Bè) có khách hàng bán lỗ dưới giá hợp đồng ký với chủ đầu tư (hợp đồng mua 9,4 triệu đồng/m2 bán còn 8,4 triệu đồng/m2) nhưng không ai quan tâm.

Hay dự án căn hộ The Mansion (Bình Chánh) đã giao nhà trong tháng 5 và hiện nhiều khách hàng đồng loạt rao bán ra giá chỉ 11,6-12 triệu đồng/m2, trong khi giá góp vốn mua từ chủ đầu tư là khoảng 9,4 triệu đồng/m2. Đây là mức bán lỗ vì thực tế người mua đã phải theo đuổi dự án, góp vốn từ nhiều năm trước.

Các BĐS giá trung bình thấp - một phân khúc thu hút nhiều khách hàng quan tâm nhất từ trước tới nay cũng đông cứng, không có giao dịch. Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Cty Địa ốc Đất Lành, dự án Thái An của Đất Lành giá khá mềm nhưng cũng rất khó bán, gần đây có thêm tình trạng một số khách hàng đã mua căn hộ Thái An rồi lại đến Cty đề nghị rút vốn lại.

Giám đốc một Cty BĐS ở quận 3 khi trao đổi với báo giới cho rằng, ngân hàng mới siết tín dụng đợt một (về mức 22%) ở giữa năm mà thị trường BĐS đã rung rinh, xì hơi. “Vậy nên sắp tới khi ngân hàng đưa tín dụng phi sản xuất về mức 16% vào cuối năm thì nhiều dự án sẽ chao đảo, thậm chí không trụ vững”, ông này nói.

Đâu là nguyên nhân?

Theo đúc rút của nhiều chuyên gia hàng đầu về BĐS tại VN, có rất nguyên nhân đẩy thị trường BĐS vào tình trạng trên, mà việc thắt chặt tín dụng chỉ là một trong những yếu tố. Trên thực tế, việc cắt lỗ ở Hà Nội chỉ xảy ra đối với những người đi vay tiền để đầu tư, mà con số vay tiền đầu tư BĐS ở Hà Nội chỉ chiếm khoảng 16-17%. Đối với những người dùng tiền nhàn rỗi mua BĐS để kiếm lời thì người ta không bán theo kiểu cắt lỗ.

Một trong những nguyên nhân lớn nhất, theo nhiều chuyên gia, đó là yếu tố tâm lý. Khi thị trường sốt nóng, chính tâm lý đầu tư theo kiểu bầy đàn đã đẩy giá tăng lên bất thường, nhưng khi thị trường sụt giảm, cũng chính tâm lý đám đông đã đẩy thị trường vào mức thê thảm hơn, không có giao dịch vì lo ngại giá còn giảm tiếp. “Tôi biết, hiện rất nhiều người có tiền nhưng vẫn ôm tiền đứng nhìn vì nghĩ thị trường sẽ còm giảm, chưa vội gì mua vào lúc này”, ông Nguyễn Hữu Cường – Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội nói.  

Một nguyên nhân khác, bản thân các nhà đầu tư họ cũng không có quá nhiều tiền mặt, nhưng họ lại có nhiều đất. Khi thị trường lên người ta bán chỗ này và mua chỗ khác để kiềm lời, quá trình đó đối với thị trường lên thì rất thuận lợi, nhưng hiện nay thị trường đang xuống thì người có đất muốn bán cũng khó có thể bán được. Sự im ắng của thị trường đã không khuyến khích được sự tham gia của giới đầu tư và đầu cơ.

Bên cạnh đó, các chiêu thổi giá và lòng tham vô tội vạ của giới đầu cơ cũng là nguyên nhân đẩy thị trường BĐS ra kết cục của ngày hôm nay. Ví dụ như cơn sốt đất tại Sóc Sơn, theo ông Nguyễn Hữu Cường, giá đất ở đây đột ngột tăng cao phần lớn do những nhà đầu tư dùng chiêu giả vờ mua - bán làm nhiễu thị trường. Ông Cường nhận định: “Thực chất, dân cư trong xã bán đất rất ít. Còn thông tin quy hoạch chỉ là cái cớ để dân đầu cơ bất động sản “thổi” giá kiếm lời”.

(Theo LĐO)

• 0
• By Admin
• 13/06/2011
• 17