Thị trường nhà đất năm 2008 sẽ sốt cao?

Trao đổi với ông Đỗ Đức Đôi, Phó Vụ trưởng Vụ Đăng ký và Thống kê đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường (TNMT).

 

Vài năm qua, thị trường nhà đất liên tục biến động với những cơn sốt ảo như năm 2002 và mới đây là 2007. Ông nhìn nhận hiện tượng này như thế nào?

 

Về bản chất, sốt đất năm 2007 khác hẳn năm 2002, nguyên nhân chính do luồng vốn đầu tư nước ngoài đổ vào rất lớn làm tăng nhu cầu sử dụng, dẫn đến sốt giá tại khu vực BĐS cao cấp. Hơn nữa mức sống của người dân tăng cao, việc nhập hộ khẩu tại các thành phố lớn dễ dàng hơn nhờ Luật cư trú, dẫn tới bùng nổ nhu cầu mua nhà đất tại các thành phố lớn.

 

Trong khi đó, vai trò bình ổn giá của Chính phủ lại chưa thể hiện được nhiều. Ví dụ thời điểm đóng băng năm 2003-2004, đáng lẽ Chính phủ phải làm điều gì đó để gỡ rối cho nhà đầu tư, đưa thị trường BĐS đang trong giai đoạn phát triển dở dang đi vào ổn định. Thay vào đó, lại chỉ đi tìm nguyên nhân chậm trễ hoặc thu hồi rất không hiệu quả.

 

“Vai trò của Chính phủ là chưa ổn”

 

Nói như vậy, theo ông vai trò bình ổn thị trường của Nhà nước là chưa ổn?

 

Thực chất vai trò tác động tới thị trường của Nhà nước là chưa đủ. Nhà nước là chủ sở hữu duy nhất về đất đai nhưng lại chưa tăng được đầu cung để giảm bớt sốt. Năm 2007 sốt chủ yếu ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh và cũng chỉ ở biệt thự, chung cư cao cấp, văn phòng cho thuê. Trong khi đó, Hà Nội mấy năm vừa rồi chỉ phê duyệt được hơn chục dự án, trong đó có bốn dự án đi vào triển khai thì làm sao bảo đảm được cung; Còn TP.Hồ Chí Minh phê duyệt 25 dự án nhưng chỉ hoạt động được sáu. Thị trường nhà đất đang rơi vào cảnh cung ít cầu nhiều, cộng thêm đó là các “chiêu” kìm giá, hoặc xếp hàng mua ảo để tăng giá ảo của các nhà kinh doanh.

 

Diện tích Hà Nội hơn 92 nghìn ha, nhưng diện tích đất ở chỉ trên 5%; Tương tự TP.Hồ Chí Minh có 209 nghìn ha nhưng chỉ trên 7% là đất ở đô thị. Vì thế, quan trọng nhất là dãn sức ép cung - cầu cho hai thành phố này bằng cách quy hoạch các khu vực lân cận như Hà Tây, Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh.

 

Song vấn đề đặt ra là phải quy hoạch tổng thể, vì nhiều khu đô thị tại các tỉnh này rất sang trọng nhưng lại thiếu hạ tầng xã hội cơ bản như bệnh viện, trường học, siêu thị, nên không hấp dẫn người mua.

 

Hơn nữa, chính sách tài chính về đất đai của chúng ta cũng chưa ổn, vẫn chỉ nặng về quản lý hành chính về đất mà chưa dùng công cụ kinh tế.

 

Theo tôi, sự tồn đọng của cơ chế hai giá và cơ chế xin- cho cũng là nguyên nhân quan trọng của những cơn sốt giả tạo. Chúng ta nói giá theo cơ chế thị trường nhưng giá tại các khu đô thị thực chất vẫn là hai giá, khi bồi thường đất cho dân là giá đất nông nghiệp, nhưng sau khi quy hoạch có con đường chạy qua là giá “đội” hẳn lên.

 

“Nếu ví thì thị trường chỉ mới là đứa trẻ chập chững, hơi sốt đã vội cho uống thuốc quá có khi lại gây bệnh, phải xem nó sốt ở đâu để có cách chữa trị thích hợp”.

                                                                                (Ông Đỗ Đức Đôi)

 

Ông có bình luận gì về dự định đánh thuế chuyển nhượng BĐS để tránh đầu cơ?

 

Chấp nhận thị trường thì khi rẻ tôi mua, đắt tôi bán, đấy là những điều hết sức bình thường. Quan điểm của tôi chỉ nên đánh thuế vào những BĐS mua nhưng chưa sử dụng, nếu đánh thuế cao buộc họ phải đưa vào đầu tư sử dụng.

 

Chính phủ cũng đã giao cho Bộ TNMT thực hiện chỉ thị 31 kiểm tra quỹ đất của những tổ chức, đặc biệt là ở các cơ quan hành chính. Nếu sử dụng không hiệu quả phải kiên quyết thu hồi đưa vào phát triển kinh tế, . Quan niệm chung hiện nay vẫn cho là đất công nên sử dụng rất lãng phí. Do vậy, cần tiến tới việc giao đất cho một cơ quan hành chính phải như giao một tài sản. Chỉ thị 31 chắc chắn sẽ mang lại nhiều động lực mới tăng đầu vào cho thị trường BĐS.

 

Theo ông, việc Chính phủ ban hành khung giá đất hàng năm liệu có tránh được tình trạng tăng giá khó kiểm soát?

 

Tôi rất phân vân về điều này. Kinh nghiệm của các nước là giá đất do Nhà nước xác định và định giá đồng loạt để làm công cụ điều tiết chính sách. Thực tế là giá đất luôn chênh lệch với giá thị trường 25%, nên ở các nước chỉ trên 25% mới xác định lại giá. Trong khi ấy, giá đất hàng năm ở nước ta chỉ thay đổi ở một số nơi còn đa phần vẫn giữ nguyên. Nếu mỗi năm đều làm lại khung giá, thì biểu giá của TP.Hồ Chí Minh xếp dài hàng met, người dân và NĐT làm sao có thể đọc được?

 

Nên chăng cần xem xét việc xác định và công bố giá hàng năm, tránh chủ nghĩa hình thức, vì đôi lúc điều này cũng làm xáo động giá thị trường.

 

Vẫn có nguy cơ sốt?

 

Ông đánh giá thế nào về xu hướng thị trường BĐS năm 2008?

 

Lượng cung cho thị trường năm nay vẫn ít, nhưng đây cũng là năm khởi đầu của nhiều dự án lớn của tập đoàn Kaengnam, Landmark và nhiều khách sạn năm sao, cho thấy dấu hiệu khởi sắc chung của thị trường. Nhưng nếu không thay đổi được cung-cầu và giải quyết triệt để cơ chế hai giá, cơ chế xin cho thì việc lặp lại cơn sốt đất là hoàn toàn có thể xảy ra.

 

Xin cảm ơn ông!