Thị trường địa ốc: Qua thời...“tay không bắt giặc”

Điều này đòi hỏi các công ty phải thay đổi hoàn toàn về lập dự án, tiếp thị bán hàng thay vì chạy theo nhu cầu đầu cơ của thị trường như trước kia.

Thị trường đã thay đổi

Theo Công ty Quản lý và Tư vấn bất động sản CB Richard Ellis (CBRE), một số dự án chung cư bán được hàng trong năm nay như An Viên, E Home của Nam Long, Phú Lợi 1 của Sacomreal và Hai Thành xuất phát từ những yếu tố nội tại của dự án. Đó là những dự án không quá xa trung tâm, đi lại dễ dàng, giá phù hợp khoảng 10 - 18 triệu đồng/m2, diện tích căn hộ 50 - 70 m2.

"Khi có đất, chúng ta luôn muốn làm dự án hoành tráng, ấn tượng, nhưng từ nay về sau, điều này sẽ rất khó khăn", ông Nguyễn Nguyên Thái, Phó giám đốc CBRE nhận xét.

Theo ông Thái, địa điểm thuận lợi không có nghĩa là ở trung tâm Quận I mà có thể ở cách trung tâm Thành phố khoảng 30 phút đi xe máy, nên khu vực phù hợp cho những dự án chung cư thời gian tới là Quận Tân Phú, Tân Bình…

Đây là nhu cầu có thật xuất phát từ đặc điểm dân số, nhân khẩu của TP. HCM. Giới trẻ ngày nay sẵn sàng đi xa hơn vì hy vọng hạ tầng TP. HCM sẽ được cải thiện.

Một đặc điểm của thị trường khách thuê văn phòng sẽ ảnh hưởng tới thị trường chung cư, nhà ở là các công ty có xu hướng thuê văn phòng xa trung tâm để tiết kiệm chi phí. Điều đó có nghĩa là người mua nhà ở xa trung tâm nhưng có thể được đi làm gần.

Nếu thị trường hồi phục, phân khúc khách hàng hạng trung sẽ tăng. Đối tượng khách hàng là các cặp vợ chồng mới cưới, gia đình trẻ và cán bộ về hưu muốn tìm chỗ ở để không làm phiền con cái.

Với tỷ lệ lạm phát cao như hiện nay, tỷ suất cho thuê lại thấp (4 - 8%), việc mua nhà cho thuê không phải là hình thức đầu tư tốt. Từ trước tới nay, hầu hết đều mua nhà với kỳ vọng giá tăng, nhưng điều này sẽ không dễ trong thời gian tới.

Nhiều người hy vọng, gần đây những thông tin về việc người nước ngoài, Việt kiều được mua nhà ở Việt Nam sẽ làm thị trường bất động sản nóng lên, nhưng trên thực tế, Việt kiều có nhu cầu mua nhà hầu hết đã mua được thông qua người thân. Nhiều người nước ngoài cũng đã sở hữu nhà bằng các hợp đồng thuê 50 năm.

Lời khuyên của CBRE là chủ đầu tư không nhất thiết phải làm một dự án thật hoành tráng. Doanh nghiệp cần cung cấp những sản phẩm dành cho nhóm khách hàng trung cấp, mua nhà để ở.

Thay đổi như thế nào?

Theo tổng kết của CBRE, trước kia các dự án thiết kế nhiều căn hộ diện tích 100 - 150 m2; số lượng căn hộ 3 - 4 phòng ngủ chiếm tỷ lệ 40%, 1 - 2 phòng ngủ chiếm 60%. Nhưng tỷ lệ này hiện cần thay đổi với căn hộ 1 - 2 phòng ngủ diện tích 50 - 70 m2 chiếm 80% số căn hộ của dự án.

Phương thức thanh toán cũng phải giảm được áp lực cho khách hàng, theo đó chia đều tỷ lệ thanh toán trong các đợt, thay vì bắt khách hàng đóng tới 50% giá trị hợp đồng trong 2 đợt thanh toán đầu tiên.

Phương thức thanh toán phải công bằng hơn giữa chủ đầu tư và khách hàng. Trước kia, chủ đầu tư thường xây dựng phương thức thanh toán theo thời gian, còn việc có thực hiện đúng tiến độ xây dựng hay không, không được kiểm soát. Phần thiệt thòi luôn thuộc về khách hàng khi dự án không thực hiện đúng tiến độ.

Ở các nước và vùng lãnh thổ như Singapore, Hồng Kông…, các hợp đồng mua nhà thường thanh toán theo tiến độ xây dụng, chủ đầu tư xây đến đâu, khách hàng thanh toán đến đó. Còn tại Thái Lan, khách hàng thanh toán 70% hợp đồng khi nhận bàn giao căn hộ.

Việc giảm áp lực thanh toán cho khách hàng cũng có nghĩa là chủ đầu tư phải tăng cường về năng lực tài chính. Thị trường càng phát triển, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản càng phải có tiềm lực tài chính mạnh cũng như mối quan hệ tốt với ngân hàng, thay vì "tay không bắt giặc" như một số doanh nghiệp bất động sản ở Việt Nam hiện nay.

Một điểm đáng lưu ý là phương thức tiếp thị của doanh nghiệp cũng cần thay đổi. Nhiều chung cư dành cho khách hàng thu nhập trung bình nhưng thiết kế nhà mẫu thật hoành tráng và bắt khách hàng phải cởi giày khi vào nhà, không được sờ vào nội thất trong nhà… Phương thức này khiến khách hàng đến thăm nhà mẫu không cảm nhận được họ sẽ là chủ nhân của căn hộ trong tương lai.

• 0
• By Admin
• 08/08/2008
• 17