Thị trường cao ốc cho thuê: Thiếu tính cạnh tranh

Tuy nhiên, ông Nigel Smith cũng cho biết thêm, để ngành BĐS TP.HCM phát triển đúng với tiềm năng sẵn có thì cần phải đặt ra một tiêu chuẩn xây dựng mới, nhất là đối với các cao ốc văn phòng.

Hàng loạt cao ốc sẽ xuất hiện tại TP.HCM nhưng tiêu chuẩn vẫn còn là câu hỏi?

Hạng A “cộng” hay A “lệch”

Theo các chuyên gia trong ngành BĐS, hiện nay, chuẩn văn phòng hạng A tại Việt Nam nói chung và TP.HCM nói riêng chưa được các nhà đầu tư chú ý đến. Đây chính là một trong những nguyên nhân làm cho các cao ốc văn phòng ở nước ta thiếu tính cạnh tranh nên tỷ lệ trống ở phân khúc này còn khá cao.

Hàng loạt tiêu chuẩn của cao ốc văn phòng hạng A đã được các chuyên gia của CBRE đưa ra, như chiều cao giữa sàn – trần phải từ 2 – 2,5m; diện tích sàn tối thiểu 30.000 m2; thang máy tốc độ cao (thời gian từ tầng cao nhất xuống tầng thấp nhất và ngược lại không quá 30 giây); quản lý theo chuẩn quốc tế, vị trí và giao thông thuận lợi…

Ông Nigel Smith đưa ra dẫn chứng, xu hướng xây dựng trong 50 qua, thập niên 70 sử dụng trần treo, thập nên 80 sử dụng sàn nâng, thập niên 90 sử dụng cáp chịu lực và đến nay, các tòa nhà đã sử dụng những công nghệ hiện đại nhằm đảm bảo tính linh hoạt, uyển chuyển và tiện ích tối đa cho người sử dụng.

Tuy nhiên, một trong những tiêu chuẩn hàng đầu để đánh giá tòa nhà hạng A là vị trí thuận lợi. Tiêu chuẩn này đã được ông Nigel Smith nhắc đi nhắc lại nhiều lần trong buổi thuyết trình về xu hướng xây cao ốc văn phòng tại TP.HCM.

Điều đáng chú ý ở đây là tiêu chuẩn vị trí thuận lợi lại là một trong những điểm hạn chế của các tòa nhà đã, đang và sẽ xây dựng tại TP.HCM, nguyên nhân chính là diện tích đất tại khu vực nội ô TP.HCM không đảm bảo tính tiếp giáp tối thiểu với các mặt tiền đường.

Thực tế, nhiều tòa nhà cao tầng đã xây và sắp xây tại TP.HCM có diện tích sàn bị khuyết hay méo mó chứ không cân xứng theo hình vuông hay chữ nhật. Chính vì vậy, khả năng tiếp giáp với 4 mặt tiền đường bị hạn chế. Một số tòa nhà chỉ tiếp giáp với một mặt tiền đường, 3 mặt còn lại phải chịu cảnh chung vách với các ngôi nhà thấp tầng lân cận hoặc giáp với các con hẻm chật chội, xô bồ, kém mỹ quan.

Ngoài ra, yếu tố về giao thông cũng là vấn đề phải bàn khi đánh giá tiêu chuẩn các tòa nhà ở Việt Nam. Một thực trạng đang diễn ra tại TP.HCM là ngày càng có nhiều tòa nhà cao tầng xây dựng trong khu vực nội ô, chính vì vậy, mỗi khi đến giờ tan tầm, hàng ngàn người đổ ra đường cùng lúc tại cùng 1 địa điểm, góp phần làm cho tình trạng kẹt xe thêm tồi tệ.

“Dù nội thất và các tiện ích bên trong rất hiện đại, quản lý và điều hành theo tiêu chuẩn quốc tế nhưng các tòa nhà muốn đảm bảo tiêu chuẩn hạng A trở lên thì ngoài việc đảm bảo vị trí thuận lợi, giao thông thông suốt mà còn cần phải tạo sự khác biệt, đừng để “cá mè một lứa”, “không có mợ thì chợ vẫn đông” mới có thể thu hút được khách thuê”, ông Nigel Smith kết luận.

Thói quen đã thay đổi

Hiện nay, có tới 4 thế hệ làm việc trong 1 tòa nhà. Chính vì vậy, để đáp ứng được nhu cầu và thói quen làm việc của 4 thế hệ này, theo ông Nigel Smith, không gian phải được đặt lên hàng đầu. Đó là phòng làm việc phải rộng rãi, không gian giãn ra qua việc sắp đặt cột, chia phòng, phân bố vách ngăn...

Trước đây, không gian làm việc của mỗi người bị gò bó trong một khối hạn hẹp. Giả sử có nhiều thế hệ với các thói quen khác nhau làm việc trong cùng một phòng thì khả năng bất đồng, xích mích là điều khó tránh khỏi. Chính vì vậy, sự cân bằng tự nhiên bắt đầu từ khâu thiết kế phải gắn với nhu cầu người sử dụng.

Bên cạnh đó, các tiện ích như vị trí thang máy; vị trí nhà vệ sinh; không gian chung; kể cả thiết kế phòng ăn, tiệm cà phê ngay trong tòa nhà cũng cần đặc biệt chú trọng. Ông Nigel Smith đưa ra dẫn chứng: Chủ một tòa nhà tại London cho biết, tòa nhà do ông ta đầu tư cứ mỗi 3 tầng lại có 1 tầng trống để người làm việc trong tòa nhà có không gian sinh hoạt chung. Sự khác biệt đó giúp ông ta thu hút được khách thuê so với những tòa nhà khác.

Qua khảo sát, hầu hết khách thuê BĐS cho biết, chi phí thuê vẫn còn là một vấn đề quan tâm nhưng quan trọng hơn, mối quan hệ giữa khách thuê với chủ đầu tư mới đóng vai trò quyết định. Mối quan hệ đó được xác lập theo tiêu chuẩn tiện ích và các dịch vụ đính kèm mà chủ đầu tư tòa nhà có được.

Một nghiên cứu chỉ ra rằng, một tòa nhà đạt tiêu chuẩn cao hơn (cả tiêu chuẩn cứng và tiêu chuẩn mềm) thì tất yếu giá thuê sẽ cao hơn nhưng vẫn thu hút được khách thuê. Tiêu chuẩn trên hiện còn rất hạn chế ở các tòa nhà tại các thành phố mới nổi, trong đó có Hà Nội và TP.HCM.

Nhiều chuyên gia BĐS nhận định, trong xu hướng hiện nay, một tòa nhà chọc trời ngoài các tiêu chuẩn đã được xác lập còn phải trở thành một tác phẩm nghệ thuật, một biểu tượng để du khách tham quan, cùng các dịch vụ liên đới như trung tâm thương mại, trường học, bệnh viện…

(Theo Toquoc)

• 0
• By Admin
• 22/03/2011
• 17