Thị trường căn hộ Hà Nội: Bán đổ đống, mua kén chọn

Kèm theo đó, sức mua trên thị trường địa ốc đã chớm hồi phục.Tuy nhiên, liệu có quá sớm để kỳ vọng bất cứ điều gì?

Hàng “nét” mới mong bán được

Dạo quanh nhiều sàn giao dịch tại một số chợ BĐS như Trung Hòa - Nhân Chính, Lê Văn Lương, Cầu Giấy, hầu hết đều nhận ra tình trạng hoạt động cầm chừng hoặc chỉ lác đác nhân viên bảo vệ và trực lễ tân. Với những sàn còn nhộn nhịp, thông tin từ nhân viên tại đây cho biết nguyên nhân là có khách gửi sản phẩm địa ốc tốt, với giá hợp lý để bán kiếm tiền trả nợ ngân hàng.

Theo anh H, nhân viên môi giới sàn BĐS H.P (Hoàng Đạo Thúy - Hà Nội), hầu hết các sàn đang hoạt động hiện nay đều dựa vào nguồn hàng “chuẩn” do khách gửi bán. Do nhu cầu săn sản phẩm pháp lý tốt, vị trí không quá xa trung tâm và đặc biệt là giá thành hợp lý (khách mua ép được người bán) nên lượng giao dịch thành công ở dạng BĐS này chiếm tới hơn 90% giao dịch cả sàn (!).

Tuy nhiên, cũng là hàng ký gửi được khách bán “tha thiết” nhờ nhân viên sàn môi giới, nhưng những sản phẩm biệt thự, liền kề diện tích lớn “ế vẫn hoàn ế” dù giá đã xuống nhiều. “Có nhiều căn liền kề với diện tích từ trên 80m2 được khách thân của tôi gửi từ đầu tháng 3 nhưng giờ đã giữa tháng 4 mà chẳng ai hỏi. Điều này là do khách mua vẫn ngóng giá giảm tiếp” - chị Minh, nhân viên giao dịch Sàn BĐS Q.H (Q.Hai Bà Trưng - Hà Nội) chia sẻ. Hầu hết sản phẩm giao dịch thành công đều tập trung ở căn hộ diện tích nhỏ (từ 45 - 60m2) tại phía nam và tây nam Thủ đô với mức giá từ 1,4- 2 tỷ đồng.

Thông tin từ các sàn cho biết, từ cuối tháng 3, số lượng khách hàng thăm dò và hỏi mua có xu hướng tăng lên. Cụ thể, những dự ánđược “ngó nghiêng” nhiều nhất là KĐTM Lê Trọng Tấn - Geleximco (khu A, diện tích 120m2; đường 13,5m; giá 40 triệu đ/m2); nhà liền kề bao gồm xây thô tại KĐTM Vân Canh - HUD khoảng 41 triệu đ/m2…

Tuy nhiên, nhộn nhịp nhất vẫn là sản phẩm căn hộ có diện tích nhỏ và căn hộ sắp bàn giao. Trong đó phải nhắc tới các giao dịch căn hộ tại Dự án No5 - Trung Hoà; HH2 - Nhà xuất bản CAND mặt đường Lê Văn Lương căn 133m2, hướng tây, giá giao dịch thành công 24,5 triệu đ/m2; FLC LandmarkTower giá giao dịch 24 triệu đ/m2…

Nói không với hàng phát mại

Cùng chung với đà bán hàng giảm giá với số lượng lớn, số lượng nhà đất đăng ký bán theo diện phát mãi cũng đang tràn ngập ở các trung tâm môi giới với giá rẻ hơn từ 8 - 10 triệu đồng so với thị trường. Hàng phát mại này hầu hết đều do các ngân hàng ký gửi. Theo đó, chủ các sản phẩm phát mại này phần đa đều là các đơn vị DN BĐS tên tuổi đang trong cơn bĩ cực về vốn. Theo chị Lan Anh, chuyên viên phân tích của một sàn giao dịch lớn tại khu vực Q.Hoàn Kiếm, số lượng hàng phát mại đã tăng đáng kể từ đầu năm tới giờ.

Điều này phản ánh đúng đà suy thoái của thị trường BĐS nói chung và nợ đọng liên quan tới BĐS tại các Ngân hàng tăng dần từ năm này qua năm khác. Tuy nhiên, khi được hỏi về lực mua dành cho loại hàng giá rẻ - đủ pháp lý này, thì hầu hết khách mua đều lắc đầu thì sợ tranh chấp giữa ngân hàng và chủ tài sản cũng như thủ tục liên quan tới mua tài sản phát mại quá rối rắm (!).

Xét về mặt bằng giá cả, quả thực những sản phẩm này đều rẻ giật mình. Điển hình, đất thổ cư tại Cổ Loa gần 500m2, cách QL3 khoảng 150m, có hai mặt tiền, ô tô vào tận nơi, sổ đỏ đầy đủ thì giá phát mãi là 10 triệu đ/m2 (giá thị trường dao động 18 triệu đ/m2); đất tại Phố Huế, Hoàng Mai giá lần lượt là 29 và 47 triệu đồng. Thủ tục mua sản phẩm loại này được các sàn giới thiệu như sau: Khách giao dịch trực tiếp với ngân hàng, các thủ tục giấy tờ nhà đất ngân hàng sẽ lo. Trước tiên, đặt cọc 30%, 10 ngày sau đó đóng nốt 70% còn lại.

Ngoài nguồn hàng từ các ngân hàng thương mại nhiều chủ DN BĐS cũng tự thân đi ký gửi sản phẩm thế chấp của mình tại ngân hàng nhằm “tránh” việc thẩm định giá thấp hơn giá thị trường mà ngân hàng thực hiện. Tuy nhiên, đây cũng sẽ là nguyên nhân dẫn tới nhiều kiện tụng tranh chấp giữa ngân hàng và chủ tài sản cũng như người mua. Bởi thủ tục phát mãi phức tạp tới mức nhiều chủ DN kinh doanh BĐS lâu năm cũng không nắm được hoàn toàn (ông Trần Sơn - Giám đốc kinh doanh Sàn Giao dịch BĐS T.P thừa nhận).

Đơn cử, mà chính bản thân ông cũng không nắm hết. Theo đó, khách mua có khả năng gặp rủi ro cao vì những tài sản phát mãi giữa ngân hàng và người đi vay thường có tranh chấp: Chủ sở hữu tài sản cho rằng ngân hàng bán tài sản không đúng quy định vì trên nguyên tắc, tài sản phát mãi cần phải qua đấu giá của một Cty đấu giá, và có nhiều thủ tục phức tạp.

Trong khi nhiều ngân hàng hiện nay hầu như làm theocách của mình trước nguy cơ khách vay không còn khả năng trả nợ. Theo một lãnh đạo ngân hàng thương mại tại Hà Nội, có nhiều lý do để các ngân hàng công khai phát mại tài sản của khách vay như “con nợ” không hợp tác với ngân hàng, hoặc chính các ngân hàng nhận thấy khách hàng không có khả năng trả nợ (!)

Sức mua đã bắt đầu hồi phục trở lại dù không đáng kể. Tuy nhiên, trước nhận định của giới chuyên gia kinh tế về việc thị trường BĐS vẫn tiếp tục khó khăn ít nhất tới cuối năm nay, nhiều DN địa ốc đã phấn khởi hơn trước nhiều tín hiệu thực tế đáng tin cậy.

Tâm lý người mua cũng như người bán hoặc nhà đầu tư đều đã ổn định, thậm chí quen với nhịp chậm của thị trường sau quãng thời gian chạy nước rút dẫn tới hụt hơi. Vui nhất sẽ là người mua nhà có nhu cầu thực, vì giá giảm và nhiều hàng tốt; tiếp đến, nhiều DN cần tiền trả nợ cũng tìm được nguồn cầu “âm ỉ” trong thị trường để tìm đường sống…Có vẻ, sức hồi phục thị trường sẽ nhanh hơn những đồn đoán bi quan vừa qua.

(Theo BXD)

• 0
• By Admin
• 13/04/2012
• 17