Thị trường căn hộ: Cung tăng, giá giảm

Chỉ riêng 2 tháng gần đây đã có gần 20 dự án, với khoảng 5.000 căn hộ, tung hàng ra chào bán để đón đầu làn sóng mua nhà do tác động của mặt bằng lãi suất thấp. Thị trường căn hộ chung cư trên địa bàn Tp.HCM đang thực sự dư thừa, điều này khiến mặt bằng giá cũng giảm đáng kể so với cách đây 3 năm.

Đua nhau bung hàng

“Chưa bao giờ thị trường BĐS lại có tình trạng các dự án căn hộ được tung ra chào bán nhiều như hiện nay, chỉ trong tháng 7.2010 chúng tôi nhận được lời mời hợp tác phân phối đến 12 dự án. Nhìn tổng thể thị trường, trong vòng 2 tháng trở lại đây, cứ 2-3 ngày lại có một dự án mới chào sân” – Giám đốc một sàn giao dịch BĐS có tiếng ở Tp.HCM cho biết như vậy khi được hỏi về tình hình thị trường BĐS. Cũng theo vị giám đốc này, nếu tính cả nguồn cung cũ (tồn từ nhiều năm trước và bán lại) và mới, quỹ căn hộ đang cần luân chuyển trên thị trường có thể lên đến gần 50.000 căn.

Còn nếu chỉ tính riêng quỹ căn hộ mới chào bán từ đầu năm 2010 có thể lên đến xấp xỉ 7.000 căn. Trong đó, số căn hộ mới chào bán trong vòng 2 tháng qua có thể lên đến 5.000 căn. Trước đó, theo công bố của công ty CBRE Việt Nam, trong quý II/2010 nguồn cung căn hộ để bán tăng 6 dự án, với khoảng 3.500 căn hộ, so với quý trước đó. Ngoài ra, cũng có 17 dự án khác được đưa ra chào bán. Năm 2009, tổng quỹ căn hộ mới chào bán đạt khoảng 12.000 căn. Với nguồn cung quá lớn này đã khiến cho thị trường căn hộ chính thức chấm dứt thời kỳ đầu tư theo kiểu lướt sóng.  Năm 2010, dự án nguồn cung căn hộ có thể đạt đến 15.000 căn.

Như vậy, liên tiếp trong 2 năm 2009 và 2010 thị trường căn hộ rơi vào tình trạng cung vượt cầu. Nguồn cung quá lớn trong khi nhu cầu đang ở mức thấp đã khiến mặt bằng giá căn hộ liên tục tụt giảm. Trong bối cảnh khó khăn chung của toàn thị trường căn hộ trên địa bàn Tp.HCM, chủ đầu tư các dự án đều nhắm đến phân khúc thị trường căn hộ giá thấp hoặc trung bình để tìm kiếm đối tượng khách hàng mua để ở. Xu hướng của thị trường căn hộ năm 2010 cũng không nằm ngoài định hướng này.

Trong 17 dự án chào bán trong quý II/2010, chỉ có 2 dự án căn hộ cao cấp có giá bán từ 1.900 - 2.300USD/m2. Còn lại 15 dự án đều thuộc phân khúc trung bình và thấp. Trong đó, có 4 dự án có giá trung bình, 11 dự án thuộc phân khúc giá thấp (dưới 900USD/m2). Trong bối cảnh khó khăn chung của thị trường, phân khúc căn hộ cao cấp cũng có mặt bằng giá thấp hơn khoảng 40% so với năm 2008. Năm 2008, các dự án căn hộ cao cấp bán ra trên thi trường có mặt bằng từ 3.000 đến .000USD/m2. Các dự án căn hộ cao cấp chào bán từ đầu năm 2010 đến nay đều nằm dưới mức 2.500USD/m2 (ngoại trừ một số dự án trên địa bàn quận 1 và 3).

Giá sẽ ổn định trong thời gian dài

Trong bối cảnh nguồn cung lớn hơn nhu cầu, có một điều chắc chắn mặt bằng giá sẽ có xu hướng ổn định trong một thời gian dài. Người mua nhà là đối tượng đầu tiên được hưởng lợi. Trước những tác động tích cực của việc hạ lãi suất, nhu cầu tăng lên đã có một vài dự án điều chỉnh giá bán.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia phân tích thị trường đây chỉ là hiện tượng có tính cá biệt chủ yếu do yếu tố lợi thế của dự án. Nếu tính tổng thể, trong thời gian tới số lượng dự án tung hàng ra chào bán sẽ còn tăng, mặt bằng giá không có khả năng biến động theo hướng tăng lên. Nguồn cung tăng, người mua nhà có thêm nhiều lựa chọn đồng thời sẽ tăng sự cạnh tranh giữa các chủ đầu tư. Đối tượng hưởng lợi thứ hai sau người mua nhà là các sàn giao dịch BĐS. Năm 2009, khi thị trường căn hộ bắt đầu xuất hiện hiện tượng cung vượt cầu  làm nảy sinh chuyện chưa từng có của thị trường BĐS đó là mua của chủ đầu tư đôi khi bị đắt hơn mua của trung gian.

Trong thời buổi khó khăn, đối với những khách hàng lớn mua sỉ (ít nhất là một sàn từ 4 đến 6 hoặc 8 căn hộ), các chủ đầu tư thường phải bán với chiết khấu 7 - 8% so với giá gốc. Đến lượt, các nhà mua sỉ bán lẻ bán lại cho khách hàng thế hệ F2 với mức  chiết khấu phổ biến  từ 2 đến 3%, thậm chí là 5% nhưng họ vẫn còn có lời đáng kể.  Khi nguồn cung vượt cầu, các doanh nghiệp đầu tư phát triển các dự án BĐS buộc phải lụy vào các sàn giao dịch BĐS để tìm khách hàng.

Nếu như trước đây, các sàn giao dịch BĐS khi phân phối thường chỉ được hưởng từ 1-3% giá trị căn hộ, nay hầu như chẳng còn sàn giao dịch BĐS nào còn thỏa mãn với mức hoa hồng kể trên. Hầu hết các sàn đều kiêm thêm nghề mua sỉ bán lẻ. Mức chiết khấu hiện nay không còn năm ở mức 7 -8% như năm 2009 mà đã nâng lên đáng kể tùy vào độ khó trong việc tiêu thụ.

(Theo Lao Động)

• 0
• By Admin
• 04/08/2010
• 17