Thị trường bất động sản có thực sự "ấm" lên?

Hai mũi tên: Luật Nhà ở và Thông tư 36 có trúng đích?

Mũi tên thứ nhất: Luật Nhà ở 2014 nhằm mục tiêu khơi thông thị trường bất động sản, qua kênh VAMC là một ví dụ.

Năm qua, VAMC phải đau đầu xoay xở trong quá trình phát mại tài sản bảo đảm để xử lý nợ xấu. Rất nhiều lần VAMC tổ chức đấu giá tài sản bảo đảm và mỗi lần lại thay đổi bước giá là 10% nhưng vẫn không gặt hái được thành công. Các nhà đầu tư nước ngoài không được tham gia trong các phiên này.

Danh mục tài sản của VAMC, theo lãnh đạo công ty này, đã được phân loại theo hai nhóm: nhóm để chào bán cho các nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài. VAMC đã ký bảo mật thông tin cung cấp danh mục tài sản với 16 tổ chức đầu tư trong nước và quốc tế, trong đó có nhiều nhà đầu tư rất lớn. Nhưng vì cơ chế hiện hành, việc nhận thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thay đổi mục đích sử dụng đất... đối với nhà đầu tư nước ngoài gần như không thể, nên nhà đầu tư nước ngoài vẫn đứng ngoài VAMC.

Luật Nhà ở mới được kỳ vọng sẽ giúp thị trường bất động sản ấm lên . Ảnh: ĐÀO LOAN

Mũi tên thứ hai: Thông tư 36 cũng nhằm cứu thị trường  bất động sản. Theo đó, Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh hệ số rủi ro đối với các khoản phải đòi cho vay kinh doanh bất động sản và chứng khoán từ 250% xuống còn 150% (là mức thấp nhất theo thông lệ).

Thêm vào đó là các thay đổi mang tính hỗ trợ như quy định mở rộng đối tượng được vay gói tín dụng hỗ trợ lãi suất 30.000 tỉ đồng, mở rộng loại hình sản phẩm bất động sản được vay để mua. Điều này tạo cơ hội bán hàng cho dự án nhà phân khúc trung cấp và bình dân, các gói tín dụng…

Xem ra hai mũi tên này vẫn chưa bắn trúng được đích.

Đích còn xa quá

Khi nào thị trường bất động sản được cho là đã sôi động trở lại? Điều đó chỉ xảy ra khi thị trường đảm bảo hai điều kiện quan trọng nhất: tầng lớp đầu cơ trung gian trên thị trường sống lại và nội lực của người mua cải thiện.

Theo Tổng giám đốc của một ngân hàng tại Tp.HCM, “Dù bị báo chí chỉ trích nhưng ở bất cứ thị trường nào nếu không có tầng lớp đầu cơ không thể có thị trường bất động sản sôi động. Đó là tầng lớp trung gian kích thích và tạo sóng thị trường. Nay giới đầu cơ trong nước bị mắc kẹt vì hết tiền, nợ nần, nhóm đầu cơ nước ngoài thì cần thêm niềm tin mới quay lại”.

Xét trên thị trường BĐS Tp.HCM, theo VnExpress, nếu chỉ tính riêng tháng 12/2014, đã có hơn 200.000 mét vuông sàn xây dựng và hàng ngàn căn hộ tại các dự án cao cấp và hạng sang công bố ra thị trường. Công ty BeeGreen thống kê, từ năm 2015-2017 sẽ có khoảng 30.000 căn hộ phân khúc cao cấp ở quận 2 và Thủ Thiêm tung ra thị trường (chưa kể các quận khác). Riêng dự án Vinhomes Tân Cảng cũng sẽ tung ra thị trường 10.000 căn hộ trung và cao cấp các năm tới. Tp.HCM còn hàng trăm dự án bất động sản tồn chưa tính tới.

Vị Tổng giám đốc này còn băn khoăn: “Thực sự chúng tôi chưa thấy thị trường bất động sản ấm ở chỗ nào trong khi các công ty bất động sản công bố doanh thu bán hàng tăng và hoạt động chuyển nhượng bất động sản ấm lên vào cuối năm?”

Ông này cũng cho biết, ông đã yêu cầu toàn hệ thống khảo sát lại về tình hình thanh khoản của các dự án bất động sản liên quan đến ngân hàng và “chạy” lại số liệu sau khi có thông tư 36, kết quả cho thấy tình hình chưa có gì thay đổi.

Với điều kiện thứ hai, cần biết người mua nhà bây giờ là ai. “Đúng là thị trường có ấm lên nhưng chỉ ở phân khúc nhà thu nhập thấp. Các căn hộ giá từ 900 triệu đến hơn 1 tỉ đồng bán rất được và ngân hàng cũng hỗ trợ khách hàng vay nhiều. Còn các loại căn hộ giá 2 tỉ đồng trở lên vẫn èo uột”, ông cho biết.

Trong khi đó, sự kiểm soát đối tượng cho vay của ngân hàng ngày càng chặt chẽ, tinh vi hơn. Với bất động sản, ngân hàng không hạn chế ngành nghề mà chỉ chọn khách hàng. Mặc dù rất nhiều ngân hàng đang ra sức chào mời, quảng cáo, nhưng không phải là họ sẽ sẵn sàng cho vay với bất kỳ giá nào. Ngân hàng không thể cho vay khi sức trả nợ trong tương lai ngắn hạn và trung hạn của hầu hết các khách hàng đề nghị vay ngân hàng quá yếu.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản cũng đang tồn tại tình trạng, một số dự án lớn tuy công bố bán chạy nhưng có hiện tượng chuyển nhượng căn hộ từ tay phải qua tay trái. Một lãnh đạo công ty bất động sản lớn tại Tp.HCM cho biết: “Tôi biết có những công ty lớn mở bán một dự án rầm rộ xong liền thành lập thêm vài công ty con. Các công ty này nhảy vào ký hợp đồng mua cả sàn, đặt cọc chỉ mấy chục phần trăm số tiền rồi đẩy hàng ra bán lại. Thế nhưng, chỉ những căn hộ diện tích nhỏ, tiền nhỏ thì bán chạy, và hầu hết các sàn đều còn tồn lại những căn diện tích lớn". Vì thế, theo ông các số liệu cho rằng thị trường căn hộ ấm lên là chưa thực sự xác đáng.

• 0
• By Admin
• 07/01/2015
• 17