Thị trường bất động sản Úc: Bong bóng có vỡ?

Khuấy động thị trường bất động sản

Mong thoát ra được những cơn bão táp kinh tế, Chính phủ Úc đưa ra gói kích thích tài chính trị giá 42 tỉ đô la Úc, trong đó dành 5,3 tỉ đô la để xây thêm 20.000 căn hộ mới, 400 triệu đô la để bảo trì 71.000 căn hộ cũ và 250 triệu đô la cho nhà gia binh. Cùng lúc, để thúc đẩy tiết kiệm năng lượng, nhà nước tài trợ cho 2,7 triệu căn nhà thực hiện cách nhiệt trên trần nhà; mỗi căn được tài trợ 1.600 đô la Úc. Chương trình này tạo ra được 90.000 việc làm mới, mỗi năm mỗi hộ gia đình tiết kiệm được 200 đô la chi phí năng lượng và xã hội bớt được lượng khí thải tương đương với phát thải của 1 triệu chiếc xe hơi.


Nhưng con bài chủ trong việc phục hồi kinh tế vẫn là kỹ nghệ xây cất, thực hiện giấc mơ lớn của người Úc, nên chính phủ liên bang và tiểu bang đã tăng số tiền biếu cho những người mua hay xây căn nhà đầu tiên, từ 14.000 lên 32.000 đô la Úc.

Một quyết định có tầm ảnh hưởng lớn hơn là việc nới lỏng luật đầu tư bất động sản cho người nước ngoài nhằm thu hút thêm những nhà đầu tư mới. Thêm vào đó Ngân hàng Trung ương Úc liên tục giảm lãi suất, kết quả là lãi suất đã hạ xuống mức thấp nhất trong vòng 50 năm. Chưa bao giờ lãi suất cho vay mua nhà lại hạ quá nhanh như thế, từ khoảng 8-9% xuống còn 5-6% trong vòng 12 tháng.

Kết quả của những biện pháp trên là thị trường địa ốc đảo chiều, trở nên hết sức sôi động, đặc biệt là ở Sydney và Melbourne. Giá nhà tăng chóng mặt; tính chung trên toàn nước Úc mỗi tháng giá nhà tăng 1%, nhưng ở một số thành phố lớn giá nhà nhảy vọt; ở Melbourne chẳng hạn, trong vòng một năm qua, giá nhà đã tăng trung bình 30%, có những khu tăng trên 50%.

Những biến động dị thường của thị trường địa ốc tạo ra hai mối lo ngại hình như đối nghịch nhau. Một mặt giá nhà vụt cao khiến nhiều người chưa có nhà cảm thấy không còn cơ hội mua nhà nữa; mặt khác, những người đã có nhà lại lo sợ hơn vì viễn ảnh bong bóng địa ốc có thể nổ tung như đã xảy ra ở Nhật, ở Đông Nam Á một hai thập niên trước, hay ở Mỹ mới một hai năm trước đây.

Thị trường nhà đất bốc lửa với nguy cơ bong bóng nổ tung khiến Chính phủ Úc không cần phải kích thích thị trường bất động sản nữa, ngược lại phải tìm cách kìm hãm.

Cung không theo kịp cầu

Tháng 9-2009, Chính phủ Úc quyết định cắt bớt tiền trợ cấp cho những người mua nhà lần đầu, đồng thời thắt chặt điều kiện đầu tư của người nước ngoài vào lĩnh vực địa ốc. Ngân hàng Trung ương Úc cũng liên tục nâng lãi suất sáu lần trong vòng tám tháng. Nhưng cội nguồn vấn đề là sự mất cân bằng giữa cung và cầu. Nhà đưa ra thị trường ít còn người mua quá nhiều, tất nhiên đẩy giá lên cao một cách lạ lùng. Đi sâu vào, người ta có thể tìm thấy những yếu tố đã tồn tại từ lâu cũng như những yếu tố mới, trong đó có những bất cập về chính sách, góp phần cho hiện tượng đẩy giá này.

Đầu tiên phải kể đến khoản tiền nhà nước tặng người mua nhà lần đầu mà có khi lên tới 7-15% tiền mua nhà, tùy theo địa điểm. Thêm vào đó, lãi suất tiền vay mua nhà thấp, điều kiện cho vay dễ dàng, đã khuyến khích nhiều người đang ở thuê đi tìm mua căn nhà đầu tiên; tính ra, tiền phải trả cho ngân hàng hàng tháng không cao hơn tiền thuê nhà là bao.

Một yếu tố mới là sự xuất hiện những nhà đầu tư bất động sản nước ngoài. Thống kê hai năm trước cho thấy số người nước ngoài mua nhà ở Úc chỉ chiếm khoảng 1-2%. Trước năm 2008, luật đầu tư bất động sản cho người ngoại quốc rất chặt chẽ với một số quy định khá gắt gao. Muốn mua nhà, người ngoại quốc cần phải được một Ủy ban Thẩm tra các đầu tư nước ngoài (FIRB) xét duyệt và cho phép trước. Người tạm trú chỉ được đầu tư vào những căn hộ mới xây, phải bán bất động sản khi rời Úc và phải trả thuế gia tăng tài sản khi bán bất động sản.

Từ tháng 3-2009, luật đầu tư bất động sản dành cho người nước ngoài đã chính thức được nới lỏng. Họ được quyền đầu tư thẳng, không thông qua Ủy ban Thẩm tra, không bị giới hạn về mức đầu tư, không bị bó buộc chỉ được mua những căn hộ mới.

Việc nới lỏng quy chế đã tác động mạnh đến thị trường. Cuộc thăm dò vào tháng 4 năm nay của nhật báo lớn nhất bang Victoria là The Age cho thấy một diễn biến khác thường: có đến 30% nhà ở các khu cao giá đã lọt vào tay những nhà đầu tư châu Á, hay nói đúng hơn, những người gốc Hoa.

Trong năm 2009, dân số Úc tăng thêm khoảng 458.000 người, trong đó có khoảng 300.000 người mới nhập cư. Với tốc độ gia tăng này, dân số Úc sẽ tăng lên khoảng 40 triệu vào năm 2050. Dân số tăng nhanh trong khi nhà cửa không xây kịp. Cho đến tháng 6-2008, Úc đã thiếu hụt khoảng 100.000 căn nhà; năm sau đó, Úc còn cần có thêm 178.000 căn. Theo chiều hướng này, đến năm 2029, Úc phải có thêm 640.000 căn nữa mới có thể đáp ứng được nhu cầu về nhà ở.

Chính sách thuế bất cập

Ngoài những yếu tố nêu trên, chính sách thuế khóa rất ưu đãi cho những người đầu tư bất động sản mới thực sự thúc đẩy người ta đua nhau mua nhà để cho thuê. Hai nét chính trong chính sách thuế khóa ưu đãi này, trước hết là việc được đền bù tiền lỗ (negative gearing) qua hệ thống trừ thuế, và thứ hai là việc được giảm một nửa thuế gia tăng tài sản (capital gain tax).

Một chủ nhà có bất động sản cho thuê, nếu tiền thu vào không đủ trả tiền lời ngân hàng, các thứ thuế, tiền bảo hiểm, tiền bảo quản và các chi phí khác thì được trừ khoản lỗ này vào tiền thuế lợi tức hàng năm. Trong trường hợp thuế lợi tức hàng năm của người chủ nhà thấp hơn khoản tiền lỗ, người chủ nhà được quyền cất khoản tiền lỗ đó, đợi đến khi có lợi tức cao hơn sẽ được trừ.

Người sở hữu bất động sản khi bán nhà còn được giảm một nửa tiền thuế phải đóng cho khoản lợi nhuận phát sinh nhờ giá nhà tăng. Hầu như không có bất cứ hình thức đầu tư nào khác vừa an toàn, vừa được ưu đãi như đầu tư vào các loại nhà cho thuê.

Ngoài những ưu đãi trên, người đầu tư nhà còn được quyền khấu trừ thuế cho nhiều khoản khác, kể cả khoản đi lại thăm các căn nhà của mình nếu họ có nhà nằm rải rác ở nhiều nơi khác nhau trong nước. Từ đó đến nay, số người mua nhà để cho thuê tăng vọt, từ nửa triệu lên 1,7 triệu người, trung bình cứ 7 người Úc thì có 1 người có ít nhất 1 căn nhà cho thuê. Nhưng trong số này chỉ có 36.000 chủ đầu tư nhà cho thuê khai lời tổng cộng 400 triệu đô la Úc, còn lại đều khai lỗ tổng cộng hơn 8 tỉ đô la.

Bong bóng địa ốc có thể nổ không?

Chẳng mấy ai có thể quyết đoán rằng cái bong bóng địa ốc đang phình ra ở Úc hiện nay có nổ hay không, mặc dầu nỗi lo sợ là có thật. Sự xuống thang dần dần hay sự nổ tung của thị trường địa ốc Úc trong những ngày tới, có lẽ sẽ phụ thuộc vào một số những yếu tố sau đây.

Việc trợ cấp cho người mua nhà vẫn phải duy trì nhưng sẽ dành ưu tiên cho những người mua nhà mới xây. Sự thay đổi này kích thích những hoạt động xây cất thật sự, đồng thời giúp người nhận trợ cấp được lợi nhiều hơn, thay vì đồng tiền trợ cấp cuối cùng chỉ làm giàu thêm cho giới đầu tư.

Chế độ thuế quá ưu đãi dành cho người đầu tư vào địa ốc cũng cần được cải tổ. Chế độ thuế khóa này tạo ra hiện trạng nghịch lý vì những người không có nhà lại phải cáng đáng gánh nặng thuế khóa cho những người đã khá giả hơn mình, và những người vốn đã khá giả lại càng khá giả hơn.

Ngân hàng Trung ương Úc có khả năng sẽ còn phải tăng lãi suất thêm 0,5-1% nữa. Lãi suất cao, tất nhiên sẽ ảnh hưởng đến quyết định đầu tư vào bất động sản.

• 184
• By Admin
• 15/06/2010
• 17