Thị trường bất động sản TPHCM, một cái nhìn tổng thể: Kỳ 3: Giải pháp phát triển thị trường bất động sản
Doanh nghiệp phải điều chỉnh
Khi nền kinh tế có dấu hiệu bất ổn, có nguy cơ dẫn đến suy thoái kinh tế thì việc đầu tiên là hệ thống các ngân hàng, các tổ chức tín dụng sẽ phản ứng bằng những biện pháp kiểm soát chặt đối tượng cho vay BĐS bởi: BĐS khi cần thiết khó chuyển sang tiền mặt ngay lập tức nên việc thu hồi vốn diễn ra rất chậm.
Việc thực hiện các thủ tục pháp lý cần thiết để cho ra đời một dự án bất động sản là khá lâu từ khâu thuận địa điểm đầu tư đến khi nhận được giấy phép xây dựng là cả một quảng thời gian dài với hàng trăm chữ ký duyệt. Nhiều khi doanh nghiệp nhận thấy được nhu cầu thị trường là bức thiết nhưng khi hoàn thành thủ tục đầu tư thì nhu cầu này đã đổi thay. Các doanh nghiệp trước tiên phải tìm cách để ứng phó với sự thay đổi nhanh chóng của nhu cầu thị trường, do vậy phải chú trọng nhiều hơn đến vai trò khảo sát nghiên cứu các nhu cầu của thị trường, nhất là khả năng dự báo trước những đổi thay của thị trường, định vị sản phẩm bất động sản cho "sát sườn" với mong đợi của người tiêu dùng và lưu ý đến tính mới, tính độc đáo của sản phẩm.
Đối với doanh nghiệp đã và đang đầu tư xây dựng loại hình căn hộ cao cấp với giá thành hơn 2.000 USD/m2, cần đánh giá lại đúng giá trị thật sự của sản phẩm nhất là hiện nay giá thành xây dựng cơ bản đã hạ xuống khoảng 15% so với lúc cao điểm, giải pháp hạ giá bán là một giải pháp tối ưu. Giải pháp thứ hai là xem xét loại hình "căn hộ dịch vụ" vì hiện nay và cả trong tương lai gần trong khoảng 5 năm tới thì loại hình này tại TPHCM là thiếu trầm trọng. Tại thành phố hiện nay chỉ có vài khu căn hộ dịch vụ cho thuê tương đối hoàn chỉnh.
Về loại căn hộ đang đầu tư xây dựng dở dang có giá thành từ 1.500- 2.000 USD/m2 thì nên định vị lại loại hình sản phẩm, nếu được thì nên chuyển đổi sang loại căn hộ giá khoảng 750- 1.100 USD/m2 và hiện nay loại sản phẩm này đang có nhu cầu thị trường rất lớn.
Các doanh nghiệp đang đầu tư ở giai đoạn giải tỏa đền bù giải phóng mặt bằng, tùy năng lực đàm phán và khả năng tài chính mà tập trung làm hoàn chỉnh một phần nào đó, tránh hiện tượng "da beo" trong dự án.
Về chính quyền
Về thủ tục hành chính: tập trung rút ngắn quy trình cấp phép đầu tư xây dựng dự án, khuyến khích doanh nghiệp điều chỉnh dự án cho phù hợp với nhu cầu thị trường và phân bổ tỷ lệ loại hình sản phẩm cho hợp lý theo từng vùng từng khu vực, tránh những bất hợp lý về vị trí và loại hình sản phẩm như vị trí quận trung tâm lại đầu tư chung cư hạng trung bình và ngược lại huyện xa lại đầu tư căn hộ cao cấp.
Về hạ tầng giao thông: chính quyền nên đẩy mạnh và giám sát chặt chẽ việc xây dựng các công trình giao thông trọng điểm, nhất là các cung đường kết nối giữa quận trung tâm với các khu đô thị mới như đại lộ Đông Tây, trục đường Bắc Nam và các cây cầu quan trọng như cầu Công Lý, cầu Nguyễn Văn Cừ, cầu Phú Mỹ; mở thêm những cây cầu song hành với cầu Kênh Tẻ, cầu Tân Thuận; đẩy nhanh tiến độ hoàn thành đường dẫn lên cầu Thủ Thiêm...
Về khai thác tối đa hiệu quả của đất: chính quyền nên rà soát lại hiệu quả sử dụng đất tại các doanh nghiệp đang được thuê đất những lô đất sử dụng lãng phí, không hiệu quả nên thu hồi đưa ra đấu giá hoặc chỉ định cho doanh nghiệp BĐS đầu tư phát triển các loại hình nhà ở, ưu tiên phát triển nhà ở cho người thu nhập trung bình, cán bộ công chức, trí thức trẻ và nhà ở xã hội.
Chính sách cho nhà ở xã hội: Nhà ở xã hội là nhu cầu bức thiết của những người có thu nhập trung bình và tầng lớp trí thức trẻ. Nhà ở xã hội sẽ là một nhân tố làm thúc đẩy tăng trưởng nền kinh tế nếu chúng ta phát triển loại hình này ở quy mô lớn. Ở các nước phát triển, Nhà nước huy động nhiều thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở xã hội để góp phần phát triển lại nền kinh tế đang suy giảm. Tại TPHCM hiện nay, chính là lúc kêu gọi phát triển loại hình nhà này bằng các nguồn vốn trong xã hội.
Khâu lưu thông: Sàn giao dịch bất động sản là công cụ thuận tiện để phổ biến thông tin sản phẩm bất động sản, song việc giám sát và quản lý công cụ này đang còn nhiều vấn đề cần bàn. Nhất là quy trình quản lý và vận hành sàn giao dịch bất động sản hiện nay vẫn chưa được ban hành, cơ quan quản lý cấp phép và tiếp nhận tình hình giao dịch trên thị trường hàng ngày, hàng tháng còn chưa biết ở đâu và cách nào ... trong khi đó ngày 1-1-2009 đã cận kề. Để lành mạnh hóa thông tin bất động sản và tính lưu thông sản phẩm được tốt, thiết nghĩ Nhà nước nên nhanh chóng hoàn thiện công cụ quản lý hệ thống lưu thông này.
Chủ quyền: Cần nhanh chóng hoàn thành việc cấp chủ quyền nhất là các bất động sản là căn hộ chung cư trong các khu đô thị mới, nhằm sớm đưa sản phẩm lưu thông ra thị trường có đầy đủ tính chất pháp lý. Hiện nay hầu như các sản phẩm bất động sản tại các khu đô thị mới giao dịch trên thị trường dưới hình thức "hợp đồng hợp tác đầu tư", "hợp đồng góp vốn" hoặc "hợp đồng hứa mua hứa bán"... mà người trong nghề thường gọi là "giấy trắng".
>Kỳ 1: Từ sốt nóng sang sốt lạnh!
>Kỳ 2: Dự báo về thị trường bất động sản
Khi nền kinh tế có dấu hiệu bất ổn, có nguy cơ dẫn đến suy thoái kinh tế thì việc đầu tiên là hệ thống các ngân hàng, các tổ chức tín dụng sẽ phản ứng bằng những biện pháp kiểm soát chặt đối tượng cho vay BĐS bởi: BĐS khi cần thiết khó chuyển sang tiền mặt ngay lập tức nên việc thu hồi vốn diễn ra rất chậm.
Việc thực hiện các thủ tục pháp lý cần thiết để cho ra đời một dự án bất động sản là khá lâu từ khâu thuận địa điểm đầu tư đến khi nhận được giấy phép xây dựng là cả một quảng thời gian dài với hàng trăm chữ ký duyệt. Nhiều khi doanh nghiệp nhận thấy được nhu cầu thị trường là bức thiết nhưng khi hoàn thành thủ tục đầu tư thì nhu cầu này đã đổi thay. Các doanh nghiệp trước tiên phải tìm cách để ứng phó với sự thay đổi nhanh chóng của nhu cầu thị trường, do vậy phải chú trọng nhiều hơn đến vai trò khảo sát nghiên cứu các nhu cầu của thị trường, nhất là khả năng dự báo trước những đổi thay của thị trường, định vị sản phẩm bất động sản cho "sát sườn" với mong đợi của người tiêu dùng và lưu ý đến tính mới, tính độc đáo của sản phẩm.
Đối với doanh nghiệp đã và đang đầu tư xây dựng loại hình căn hộ cao cấp với giá thành hơn 2.000 USD/m2, cần đánh giá lại đúng giá trị thật sự của sản phẩm nhất là hiện nay giá thành xây dựng cơ bản đã hạ xuống khoảng 15% so với lúc cao điểm, giải pháp hạ giá bán là một giải pháp tối ưu. Giải pháp thứ hai là xem xét loại hình "căn hộ dịch vụ" vì hiện nay và cả trong tương lai gần trong khoảng 5 năm tới thì loại hình này tại TPHCM là thiếu trầm trọng. Tại thành phố hiện nay chỉ có vài khu căn hộ dịch vụ cho thuê tương đối hoàn chỉnh.
Về loại căn hộ đang đầu tư xây dựng dở dang có giá thành từ 1.500- 2.000 USD/m2 thì nên định vị lại loại hình sản phẩm, nếu được thì nên chuyển đổi sang loại căn hộ giá khoảng 750- 1.100 USD/m2 và hiện nay loại sản phẩm này đang có nhu cầu thị trường rất lớn.
Các doanh nghiệp đang đầu tư ở giai đoạn giải tỏa đền bù giải phóng mặt bằng, tùy năng lực đàm phán và khả năng tài chính mà tập trung làm hoàn chỉnh một phần nào đó, tránh hiện tượng "da beo" trong dự án.
Về chính quyền
Về thủ tục hành chính: tập trung rút ngắn quy trình cấp phép đầu tư xây dựng dự án, khuyến khích doanh nghiệp điều chỉnh dự án cho phù hợp với nhu cầu thị trường và phân bổ tỷ lệ loại hình sản phẩm cho hợp lý theo từng vùng từng khu vực, tránh những bất hợp lý về vị trí và loại hình sản phẩm như vị trí quận trung tâm lại đầu tư chung cư hạng trung bình và ngược lại huyện xa lại đầu tư căn hộ cao cấp.
Về hạ tầng giao thông: chính quyền nên đẩy mạnh và giám sát chặt chẽ việc xây dựng các công trình giao thông trọng điểm, nhất là các cung đường kết nối giữa quận trung tâm với các khu đô thị mới như đại lộ Đông Tây, trục đường Bắc Nam và các cây cầu quan trọng như cầu Công Lý, cầu Nguyễn Văn Cừ, cầu Phú Mỹ; mở thêm những cây cầu song hành với cầu Kênh Tẻ, cầu Tân Thuận; đẩy nhanh tiến độ hoàn thành đường dẫn lên cầu Thủ Thiêm...
Về khai thác tối đa hiệu quả của đất: chính quyền nên rà soát lại hiệu quả sử dụng đất tại các doanh nghiệp đang được thuê đất những lô đất sử dụng lãng phí, không hiệu quả nên thu hồi đưa ra đấu giá hoặc chỉ định cho doanh nghiệp BĐS đầu tư phát triển các loại hình nhà ở, ưu tiên phát triển nhà ở cho người thu nhập trung bình, cán bộ công chức, trí thức trẻ và nhà ở xã hội.
Chính sách cho nhà ở xã hội: Nhà ở xã hội là nhu cầu bức thiết của những người có thu nhập trung bình và tầng lớp trí thức trẻ. Nhà ở xã hội sẽ là một nhân tố làm thúc đẩy tăng trưởng nền kinh tế nếu chúng ta phát triển loại hình này ở quy mô lớn. Ở các nước phát triển, Nhà nước huy động nhiều thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở xã hội để góp phần phát triển lại nền kinh tế đang suy giảm. Tại TPHCM hiện nay, chính là lúc kêu gọi phát triển loại hình nhà này bằng các nguồn vốn trong xã hội.
Khâu lưu thông: Sàn giao dịch bất động sản là công cụ thuận tiện để phổ biến thông tin sản phẩm bất động sản, song việc giám sát và quản lý công cụ này đang còn nhiều vấn đề cần bàn. Nhất là quy trình quản lý và vận hành sàn giao dịch bất động sản hiện nay vẫn chưa được ban hành, cơ quan quản lý cấp phép và tiếp nhận tình hình giao dịch trên thị trường hàng ngày, hàng tháng còn chưa biết ở đâu và cách nào ... trong khi đó ngày 1-1-2009 đã cận kề. Để lành mạnh hóa thông tin bất động sản và tính lưu thông sản phẩm được tốt, thiết nghĩ Nhà nước nên nhanh chóng hoàn thiện công cụ quản lý hệ thống lưu thông này.
Chủ quyền: Cần nhanh chóng hoàn thành việc cấp chủ quyền nhất là các bất động sản là căn hộ chung cư trong các khu đô thị mới, nhằm sớm đưa sản phẩm lưu thông ra thị trường có đầy đủ tính chất pháp lý. Hiện nay hầu như các sản phẩm bất động sản tại các khu đô thị mới giao dịch trên thị trường dưới hình thức "hợp đồng hợp tác đầu tư", "hợp đồng góp vốn" hoặc "hợp đồng hứa mua hứa bán"... mà người trong nghề thường gọi là "giấy trắng".
>Kỳ 1: Từ sốt nóng sang sốt lạnh!
>Kỳ 2: Dự báo về thị trường bất động sản
Theo Sài Gòn Giải Phóng
- 0
- By Admin
- 12/12/2008
- 17
