Thị trường bất động sản: Doanh nghiệp bấm bụng vượt khó

Trong thời buổi lạm phát, các doanh nghiệp, nhà thầu thi công là đối tượng đầu tiên trong giới kinh doanh bất động sản lĩnh “đạn”. Giá thép, giá gạch, cát, đá, xi măng, nhân công... tăng mạnh khiến các nhà thầu lao đao vì càng làm, càng lỗ. Nhiều công trình, dự án rơi vào cảnh hoạt động cầm chừng do các nhà thầu không dám nhận thêm việc! Nói về tình hình của các nhà thầu trong thời bão giá, ông Nguyễn Bảo Bình - Phó Tổng giám đốc Tổng Công ty đầu tư phát triển hạ tầng đô thị than: “Cực kỳ khó khăn”! Ông Nguyễn Bảo Bình dẫn chứng: “Giá tất cả mọi loại nguyên vật liệu, từ thép, gạch tới xi măng, cát, đá... đều liên tục leo thang Giá nhân công cũng tăng từ 25%. Bây giờ tiền công nhật từ 60.000-80.000đ/người mà vẫn không gọi được thợ. Trong khi đó, các công ty chỉ có khoảng 50% tổng số công nhân, còn lại là lao động thời vụ... Giá tăng như thế, chúng tôi có trách nhiệm với người lao động nên phải làm thôi chứ nhận công trình vào lúc này thì cầm chắc là lỗ”.

Mới đây, Ban Quản lý dự án khu đô thị Văn Khê, TP Hà Đông (BQL) mời 14 nhà thầu (đã đăng ký đấu thầu từ trước) để bàn chuyện mở thầu xây dựng khu nhà vườn liền kề (3 tầng, 1 lầu) với giá trên 1 tỷ đồng nhưng tất cả các nhà thầu đều ngỏ ý... bỏ của chạy lấy người. Một trong số 14 nhà thầu này nói: “Giá đó từ trước Tết là được nhưng nay nếu làm thì chắc chắn lỗ. BQL lại trót ký với khách hàng giá đó rồi nên muốn điều chỉnh cũng không được. Bỏ thầu thì mất vài trăm triệu tiền đặt cọc nhưng nhận vào làm có khi mất tiền tỷ. Theo anh, chúng tôi nên chọn cái nào?.

Sẽ khan hàng?

Nhà thầu khốn đốn với giá nguyên vật liệu tăng thì các chủ đầu tư dự án bất động sản cũng như ngồi trên đống lửa khi ngân hàng thắt chặt hầu bao, hạn chế cho vay. Với tình hình hiện nay, trong ngắn hạn, các doanh nghiệp phải tự xoay sở và chờ đợi. Theo lời ông Đặng Hoàng Vũ - Tổng giám đốc công ty Địa ốc Thanh Bình, nói đến đầu tư bất động sản không có một doanh nghiệp nào có đủ vốn lớn để làm hết cả dự án. Do đó, với tình hình lạm phát và lãi suất như hiện nay, thị trường bất động sản phải chững lại là đương nhiên. “Đối với doanh nghiệp làm một dự án cấp phép đầu tư, cấp giấy tờ để triển khai dự án là rất khó, trung bình mất từ 3-5 năm. Thử nghĩ xem, với đồng vốn có lãi suất bình thường thì thủ tục kéo dài đã tăng gấp đôi, gánh nặng đó đè lên người tiêu dùng, nguồn cung thì tăng chậm và vòng quay tài chính càng chậm hơn” – ông Đặng Hoàng Vũ phân tích.

Ông Trần Minh Hoàng, Chủ tịch HĐQT Vinaland Invest nhận định, thị trường nhà ở muốn phát triển phải có sự hậu thuẫn về tài chính. So với các hàng hoá khác, nhà ở có giá trị rất lớn và phát triển cũng như tiêu dùng nhà ở đều cần vay các nguồn vốn tài chính lớn và dài hạn. “Thiếu các nguồn tài chính này, thị trường nhà ở sẽ không thể phát triển” - ông Hoàng ta thán.

Một số nhà đầu tư cũng dự báo bi quan: “Các doanh nghiệp phải thắt lưng buộc bụng nên trong tương lai thị trường sẽ thiếu hàng hoá. Đó cũng là vấn đề cố hữu của thị trường bất động sản Việt Nam.”

Không nên tham lam

Nhìn việc các ngân hàng thắt hầu bao với dự án bất động sản dưới một góc độ khác, ông Phạm Sĩ Liêm - Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, ngân hàng không có ác ý gì mà họ phải tự cứu mình vì cho vay mà doanh nghiệp không bán được hàng thì ngân hàng không có khả năng thu hồi vốn. Ông Phạm Sỹ Liêm lý giải: “Ngân hàng chỉ cứu anh khi hai bên cùng có lợi. Cho nên việc tăng lãi suất hay siết chặt cho vay là bình thường. Đối sách phù hợp với các doanh nghiệp bất động sản là nên quay vòng đồng vốn nhanh. Muốn thế, tỷ suất lợi nhuận phải hợp lý. Một dự án không tính bằng tổng vốn huy động mà tính bằng vốn tự có (20%) của doanh nghiệp thì tỷ suất lợi nhuận chỉ nên 20 -30%. Ngoài ra, để tháo gỡ khó khăn, các doanh nghiệp phải thực hiện biện pháp tức thời, thích ứng và nhạy bén. Đã có dự án rồi, bán không được thì hạ giá cho thuê còn hơn để không. Với doanh nghiệp đang xây dựng dự án có thể chuyển đổi từ dự định căn hộ cao cấp sang căn hộ giá rẻ hoặc thành các dự án khác như văn phòng cho thuê giá rẻ, bệnh viện... Nơi nào đang giải phóng mặt bằng thì nên dừng lại...”

Cũng theo kiến giải của ông Phạm Sỹ Liêm, trong thời gian qua, chỉ có doanh nghiệp kinh doanh về mảng căn hộ cao cấp mới gặp khó khăn còn những doanh nghiệp đầu tư vào dự án thuộc các mảng thị trường khác thì vẫn bán chạy. Cũng có doanh nghiệp khó khăn không phải do lạm phát, ngân hàng siết chặt cho vay... mà vì họ sai lầm trong đánh giá về triển vọng thị trường.

Yên tâm… chờ đợi

Là cơ quan quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cũng chỉ biết chia sẻ khó khăn với doanh nghiệp và vẽ ra viễn cảnh khá tươi sáng của thị trường trong dài hạn để làm yên lòng các nhà đầu tư. Ông Nguyễn Trần Nam - Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản và Nhà đất Việt Nam cho rằng, khi kiềm chế lạm phát, trong ngắn hạn, thị trường bị chững lại và các doanh nghiệp chắc còn nhiều khó khăn song về lâu dài thị trường sẽ hồi phục. “Theo thống kê của Ngân hàng Thế giới, thị trường bất động sản sẽ phát triển mạnh mẽ đến khi mức thu nhập bình quân trên đầu người đạt 8.000-10.000USD. Trong khi đó, mức GDP của Việt Nam mới chỉ đạt được 800-1000USD/người. Do đó, tiềm năng của thị trường bất động sản Việt Nam còn rất lớn” - ông Nguyễn Trần Nam trấn an.

Nhận định của Bộ Xây dựng có vẻ trùng khớp với các nhà đầu tư nước ngoài. Trong 6 tháng đầu năm 2008, có 19,6 tỉ USD trong tổng 31,6 tỉ USD vốn FDI là đầu tư vào bất động sản, chiếm trên 60%, cá biệt ở TPHCM tỉ trọng này là 70%.

Ông Nguyễn Trần Nam đưa ra lời khuyên: “Những khó khăn hiện tại chỉ là tức thời, các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam cần biết kiên nhẫn chờ đợi. Chủ động chuẩn bị tốt tiềm lực, nâng cao tính chuyên nghiệp để cạnh tranh thì về trung và dài hạn sẽ vẫn gặt hái được thành công.”