Thị trường bất động sản: Cầu giảm, áp lực cạnh tranh tăng

Tuy nhiên, năm nay, giới quan sát thị trường cho rằng, mặc dù nhu cầu về nhà ở hiện nay rất lớn, nhưng các công ty địa ốc, vì nhiều lý do khác nhau, vẫn đang phải chật vật chào bán sản phẩm tới người mua nhà để ở. Hơn nữa, việc vắng bóng các nhà đầu tư thứ cấp nhỏ lẻ do tính thanh khoản của thị trường thấp cũng là một nguyên nhân khiến thị trường ít sôi động hơn.

Theo ông Dương Chí Thiện, phó tổng giám đốc Neoland, thị trường nhà đất từ nay đến cuối năm sẽ khó có “sóng” như các năm trước. Hiện chưa có tín hiệu thực tế gì cho thấy thị trường sẽ khởi sắc. Cụ thể, có ba chính sách liên quan đến tài chính, thuế sử dụng đất và hoạt động kinh doanh đang làm cho các ngân hàng, chủ đầu tư và khách hàng “sợ” đầu tư vào thị trường này. Về vấn đề tài chính, nổi bật là thông tư 13 quy định về các tỷ lệ đảm bảo an toàn hoạt động của các tổ chức tín dụng khiến nguồn vốn ngân hàng giải ngân vào thị trường bất động sản chỉ “nhỏ giọt”. Về thuế sử dụng đất và hoạt động kinh doanh, nghị định 71 sẽ khiến thị trường bất động sản chỉ hợp với những nhà đầu tư và các quỹ lớn đầu tư dài hạn, còn việc đầu cơ ngắn hạn sẽ rất khó khăn.

Xu hướng thị trường hiện nay đang nghiêng về phân khúc căn hộ có giá trung bình và thấp, vì phân khúc này phù hợp với khả năng tài chính của đa số người mua. Tuy nhiên, trước việc các chủ đầu tư dự án dịch chuyển về phân khúc này ngày càng nhiều, nguồn cung tăng thêm, tạo áp lực cạnh tranh giữa các dự án trong phân khúc này.

Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cho rằng, đã qua thời kỳ người mua nhà đổ xô đến các dự án để tranh nhau mua căn hộ; thị trường đã thay đổi và giới chủ đầu tư dự án đang phải điều chỉnh sản phẩm cho phù hợp với nhu cầu của thị trường.

Còn theo ông Nguyễn Vũ Bảo Hoàng, phó Tổng giám đốc công ty phát triển nhà Thủ Đức, phân khúc căn hộ trung bình vẫn bán được trong mười năm tới; vấn đề là chủ dự án có dám tiếp tục đầu tư hay không. Bên cạnh đó, sự cạnh tranh không chỉ có các doanh nghiệp trong nước, một số công ty địa ốc nước ngoài cũng đang nhắm đến thị trường này. Mới đây, lãnh đạo công ty CapitaLand cho biết, sau khi cất nóc dự án căn hộ The Vista ở quận 2, Tp.HCM, sẽ bắt đầu phát triển các dự án căn hộ có giá dưới 20 triệu đồng/m2 nhằm đa dạng dòng sản phẩm của mình tại thị trường Việt Nam.

Theo nhận định của giới chuyên môn, trong ngắn hạn, nguồn cung lớn đang tạo áp lực về giá cho các dự án, và xu hướng phát triển dự án căn hộ ra các khu vực ngoại thành sẽ tiếp tục vì giá đất ngày càng cao. Trước đây, yếu tố khoảng cách có thể là rào cản cho các dự án ở xa trung tâm thành phố, nhưng việc phát triển hạ tầng giao thông đang giúp kéo gần dự án lại với người tiêu dùng. Dù có nhiều nhận định từ các quỹ đầu tư nước ngoài cho rằng, tỷ suất sinh lợi trên thị trường bất động sản Việt Nam vẫn rất hấp dẫn, song các chuyên gia cho rằng, đấy là nói về dài hạn, còn ngắn hạn thì thị trường khó mà vực dậy. Bởi vì, những quỹ đầu tư lớn khi đổ vốn vào bất động sản, thì họ xác định ít nhất cũng mất từ bốn đến năm năm mới thu hồi được vốn và lợi nhuận.

BĐS Hà Nội: Sẽ “ấm” cục bộ  

Bên cạnh những vấn đề gây e ngại cho nhà đầu tư, có thể nói cái được của NĐ71 và Thông tư 13, 19 đối với thị trường BĐS sẽ làm “trong sạch” thị trường BĐS, các doanh nghiệp (DN) tham gia thị trường BĐS yếu kém về tiềm lực kinh tế có thể sẽ gặp khó khăn không tự mình theo nổi. Còn các DN thực sự có tiềm lực hoặc biết cách huy động nguồn vốn từ các công ty tài chính, quỹ đầu tư… sẽ tạo ra một diện mạo mới cho thị trường BĐS nhất là ở các đô thị lớn như Hà Nội, Tp Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, sự minh bạch của thị trường BĐS lại còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nữa, từ phong cách quản lý của nhà nước tới sự chấp hành pháp luật của các nhà đầu tư. Thực ra, một số DN kinh doanh BĐS cũng chưa hẳn hào hứng khi mời các Công ty tài chính vào đầu tư với lý do sợ “minh bạch quá” này.

Đây là giai đoạn giao thời giữa hai cấp độ trong quá trình phát triển của thị trường BĐS nên sự trầm lắng dài, ngắn hay ấm lên còn tùy thuộc vào sự hình thành các nguồn vốn theo NĐ71. Sự trầm lắng này là để phát triển, chứ không phải làm thị trường yếu đi. Đối với thị trường BĐS Hà Nội còn là sự chờ đợi phê duyệt quy hoạch chung của thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến 2050, chờ đợi sự bắt tay hợp tác giữa các công ty tài chính, các quỹ đầu tư đã có hoặc sắp được thành lập…với các DN BĐS. Các dự án mới chịu sự điều chỉnh ngay của NĐ71, các nơi xa trung tâm chưa có cơ sở hạ tầng sẽ gặp khó khăn trong một số năm tới nữa.

Từ cuối năm 2010 đến 2012, thị trường BĐS sẽ có những “sôi động” cục bộ ở những dự án nhà chung cư cao cấp đã ổn định, như các dự án thuộc trục đường Lê Văn Lương kéo dài, dọc đường 32, các dự án thuộc vùng nội đô... Loại căn hộ chung cư cho người thu nhập thấp với quy định, thủ tục hành chính hiện nay chắc chưa đủ để phân khúc này sôi động vì mới chỉ giải quyết về nhà ở cho một số ít hộ nghèo, đa số họ không đủ tiềm lực để thanh toán ngay trong khi vay ngân hàng không dễ. Khả năng các DN BĐS phải cho thuê lâu dài các căn hộ loại này cũng nên được tính đến.

Những quy định về thuế, cách thu thuế hiện nay đối với BĐS dù đã được phép chuyển nhượng cũng đang làm khó các nhà đầu tư nên đòi hỏi họ phải tìm các chiêu thức khác để “lách” luật. Trong giai đoạn này cần thoáng về cách thu, tính thuế thu nhập BĐS, chẳng hạn, nên nhờ các doanh nghiệp BĐS thu hộ thuế thu nhập cá nhân đối với lợi nhuận có được từ hoạt động chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, mua bán bất động sản và cần giảm cũng như đơn giản hóa cách tính thuế để khuyến khích các nhà đầu tư thứ cấp, đây cũng là cách thu hút các nguồn vốn nhàn rỗi, tiết kiệm trong người dân.

(Theo SGTT,HNM)

• 0
• By Admin
• 04/10/2010
• 17