Thị trường BĐS chưa tìm được lối ra

Chưa thấy lối thoát cho thị trường BĐS trong vòng 1-2 năm tới. Ảnh: Quỳnh Mai

Thế nhưng cho đến thời điểm hiện nay, “nút thắt” lớn nhất là vốn vẫn chưa có dấu hiệu chuyển biến, còn những vấn đề khó khăn có tính lâu dài khó có khả năng cải thiện trong vòng 1-2 năm tới.

Vốn vẫn chưa về với BĐS

Trong bản kiến nghị mới nhất (ngày 20.6.2012) Hiệp hội BĐS Tp.HCM gửi Thủ tướng Chính phủ, các bộ Xây dựng, Tài nguyên - Môi trường, Tài chính và UBND Tp.HCM... cho thấy vấn đề vốn vẫn là "nút thắt" lớn nhất đối với DN BĐS. Theo phản ánh của Hiệp hội BĐS Tp.HCM: “Hiện nay, DN BĐS hầu hết chưa tiếp cận được nguồn vốn tín dụng theo lãi suất mới do nguyên nhân chủ yếu là nợ xấu. Đề nghị NHNN cần có biện pháp hợp lý và cụ thể chỉ đạo các NHTM để xử lý nợ xấu thì DN mới tiếp cận được vốn tín dụng của NH, bởi vì DN đang bị mất thanh khoản và khoảng 60% tài sản đảm bảo cho các khoản vay tín dụng là BĐS”. Trao đổi với một DN về vấn đề vốn thì vị giám đốc cho biết: “Đã gần 2 tháng trôi qua kể từ khi mặt bằng lãi suất huy động và cho vay giảm, thế nhưng vấn đề tiếp cận vốn vẫn chưa được cải thiện.

Đối với DN BĐS vốn vay NH trước đây hầu hết đang nằm trong quỹ nhà đất tồn đọng. Hiện nay các NH đòi hỏi phải thanh toán hết nợ cũ thì mới có thể cho vay mới. Đòi hỏi như thế là quá phi lý, trong tình hình DN đang sống dở chết dở hiện nay thì lấy đâu ra tiền để trả NH. Theo tôi, nếu không có giải pháp đột phá thì các DN BĐS chỉ còn có nước đứng xa mà nhìn trong khi vốn thừa trong các NH. Mối quan hệ giữa NH và DN BĐS đang rơi vào vòng xoáy, nếu cứ căng với nhau chẳng giải quyết được vấn đề gì. Tôi nghĩ trong tình thế hiện nay, muốn gỡ khó cho DN BĐS cần phải khoanh nợ và cho vay mới. Vốn vay mới sẽ tiếp tục đầu tư vào các dự án để hoàn thiện rồi mới có thể bán ra. Chỉ có như vậy DN BĐS mới có thể tiếp tục đầu tư, bán hàng, quay vòng vốn để trả lại cho NH”.  

Trước đây khoảng 1 tháng, khi mặt bằng lãi suất được đưa xuống thấp, đã có nhiều dự báo khá lạc quan rằng một dòng tiền chiếm tỉ lệ đáng kể sẽ đổ vào thị trường BĐS. Thế nhưng, những diễn biến mới đây của thị trường vốn khiến cho giới BĐS không khỏi lo ngại. Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM - trong kiến nghị ngày 20.6 cho rằng: Hiện nay đã có hiện tượng trả lãi suất tiền gửi kỳ hạn 13 tháng lên đến khoảng 14%/năm, có thể dẫn đến cuộc đua lãi suất và khó thực hiện lộ trình giảm lãi suất cho vay theo Nghị quyết 13/NQ-CP của Chính phủ. Vì vậy, NHNN xem xét lại chủ trương thả nổi lãi suất huy động đối với kỳ hạn gửi tiền trên 12 tháng vì có khả năng làm cho dòng tiền không chảy vào đầu tư sản xuất và kinh doanh.

Chưa thấy lối ra

Ghi nhận thực tế thị trường BĐS phía nam nói chung và Tp.HCM nói riêng, cho thấy chưa có tín hiệu khả quan bất chấp những thông tin hỗ trợ tốt liên tục xuất hiện. Có rất nhiều dự án căn hộ chung cư được đưa ra thị trường đón làn sóng lãi suất hạ  nhưng chỉ có một vài dự án có vị trí tốt, giá tốt, thời hạn bàn giao căn hộ ngắn... có mức tiêu thụ ở mức 20 -30%.  Theo ông Lê Hoàng Châu, trong thời gian qua thị trường BĐS sụt giảm mạnh nhất là sức mua và khả năng thanh toán của khách hàng. Hàng hóa BĐS tồn kho rất lớn không bán được hoặc không cho thuê được, dẫn đến nguy cơ mất thanh khoản của DN và thị trường BĐS, gây tác động xấu đến hệ thống NH. Hiện nay các DN BĐS hầu hết bị thua lỗ, có những DN đứng trước nguy cơ phá sản vì không trả được lãi vay, nợ vay, không thể cơ cấu lại nợ đến hạn, quá hạn, hàng tồn kho rất lớn không bán được và xuất hiện trên diện rộng tình hình “3 dở dang”: Đền bù dở dang, công trình dở dang và dự án dở dang;  3 giảm: Giá sụt giảm, sức mua giảm, giao dịch giảm...

Đó là một số nét chấm phá về những khó khăn của cộng đồng DN BĐS hiện nay. Về lâu dài, theo Hiệp hội BĐS Tp.HCM, để giải quyết những một cách căn cơ những khó khăn cần phải đột phá vào 3 khâu: Thủ tục hành chính kéo dài, chi phí vốn quá cao, và các chính sách tài chính liên quan đến đất đai đẩy giá nhà đất lên quá cao vượt khỏi khả năng của đại bộ phận người dân. Thủ tục hành chính  để triển khai một dự án BĐS kéo dài từ 2-3 năm thay vì chỉ vài tháng so với một số quốc gia khác, điều này gián tiếp đẩy giá thành nhà đất tăng thêm từ 20 -50%. Sự kết hợp giữa thủ tục hành chính kéo dài và mặt bằng lãi suất cao là nguyên nhân trực tiếp làm cho giá nhà đất thoát ly giá trị thực của BĐS.

Một nguyên nhân khác là các chính sách tài chính liên quan đến đất đai, chẳng hạn việc thu tiền sử dụng đất theo giá thị trường (Nghị định 69 quy định) cũng là căn nguyên làm cho thị trường BĐS trở nên kém hấp dẫn giới đầu tư. Những khó khăn của thị trường BĐS chỉ được giải quyết khi nào những “nút thắt” này được giải tỏa. Để giải quyết những vấn đề này, cần phải sửa Luật Đất đai. Nhìn chung, những khó khăn cả khách quan lẫn chủ quan của thị trường BĐS khó có thể được giải quyết trong ngắn hạn 1-2 năm tới.

(Theo Laodong)

• 0
• By Admin
• 06/07/2012
• 17