Thị trường BĐS TP.HCM năm 2009: Chờ đợi gì?

Dòng cao cấp vẫn khó bán

Dù giá đã giảm 60 - 70% so với thời điểm “sốt”, các DN địa ốc khẳng định rằng giá đã chạm đáy rồi, không thể giảm hơn nữa nhưng thực tế mức giá trên vẫn còn rất cao so thời điểm giữa cuối năm 2006 và chưa có dự án nào trở về với giá trị thực của nó.

Dự án Nam Long ở Q.9, có “sổ đỏ”, giữa cuối năm 2006 giá chỉ 4 - 5 triệu đồng/m2, thời điểm “sốt” lên đến 16 triệu đồng/m2, hiện nay đã giảm xuống còn khoảng 9 -10 triệu đồng/m2 nhưng vẫn rất ít giao dịch thành công, một phần do tâm lý chờ đợi giá giảm thêm nhưng nguyên nhân chính là giá vẫn còn cao, gấp đôi giá ban đầu.

Tương tự tại thời điểm trên các dự án tại quận 2, 7, 9 và khu Nam Sài Gòn, chỉ có giá 6 - 8 triệu đồng/m2, đến cuối năm 2006 và sang năm 2007 đã nhanh chóng vọt lên 12 triệu đồng rồi 16 triệu đồng và đỉnh điểm 30 triệu đồng/m2, có dự án tăng đến 200 - 300% giá trị thật. Bây giờ có giảm nhưng vẫn không thấy dự án nào giá xích lại gần hơn giá trị thực.

Trong khi đó, các dự án căn hộ cao cấp dù vẫn triển khai khá nhiều nơi nhưng thị trường vẫn chưa có dấu hiệu khởi sắc, ngoài trừ dự án căn hộ Sky Garden của Phú Mỹ Hưng đã bán được hơn 80%. Riêng nhà đất trong khu vực Phú Mỹ Hưng đứng giá chứ không giảm thêm.

Nhiều nhà đầu tư cho rằng dự án trong đô thị Phú Mỹ Hưng vẫn ổn định trên thị trường do tác động của thông tin giá đất năm 2009. Mới đây Cty này lại vừa tung ra dự án Riverside Residence và đã bán hết 133 căn hộ trong giai đoạn 1 dù giá không hề rẻ chút nào (35 triệu đồng/m2).

Theo nhận định của các Cty phân tích BĐS, giá căn hộ cao cấp đã giảm khoảng 50% nhưng vẫn chỉ là giảm của “bong bóng”, còn với mức giá được rao bán hiện tại từ 18 triệu đồng/m2 căn hộ Phú Mỹ, HAGL 2, 3… cho đến 2.500USD/m2, tương đương 1,7 - 4 tỷ đồng/căn hộ thì chỉ đáp ứng được một phần nhu cầu nhỏ của đối tượng có thu nhập cao, còn phần lớn những người có thu nhập dạng trung bình khá vẫn vượt ngoài khả năng tài chính.

Cho dù có những dấu hiệu tích cực từ các chính sách cho người nước ngoài mua nhà ở, hay gói kích cầu của Chính phủ nhưng theo nhận định của các chuyên gia trong lĩnh vực này, thị trường BĐS năm 2009 sẽ khó có biến chuyển mạnh. Những tác động bị suy giảm kinh tế sẽ tác động mạnh mẽ đến thị trường này. Không ít những cái nhìn bi quan về sự đổ bể của một vài dự án BĐS xuất phát từ hậu quả của “bong bóng” BĐS bị thổi phồng năm 2007.

Nên đầu tư vào dòng trung bình

Sự thờ ơ của chủ dự án đối với phân khúc thị trường nhà ở vừa túi tiền cho người có thu nhập ổn định cho thấy dòng sản phẩm của BĐS đơn điệu và không đáp ứng nhu cầu về nhà ở. Trên thực tế phân khúc nhà ở có giá 500 - 800 triệu đồng/căn hộ vẫn là thị trường hấp dẫn. Dự án của E.Home (Q.9) vừa được tung ra khá thành công với dòng căn hộ giá vừa phải từ 481 triệu đồng/căn hộ là bằng chứng cho thấy phân khúc thị trường này đang có sức tiêu thụ mạnh và được khách hàng hưởng ứng.

Trở ngại chính về sự thiếu hụt của dòng sản phẩm giá hợp lý này là không có một chính sách ưu đãi nào để khuyến khích các doanh nghiệp, từ thuế, chi phí đầu vào… đều ngang bằng với dự án nhà cao cấp trong khi giá bán thấp hơn. Vì thế mà các doanh nghiệp đều lao vào các dự án căn hộ cao cấp bất chấp rủi ro để hòng sớm thu lại nguồn vốn.

Cách đây 3 năm, Cty M&C cũng được dư luận quan tâm khi có ý định thực hiện dự án nhà ở thu nhập thấp đầu tiên tại TP.HCM, mới đây Cty Địa ốc Đất Lành cũng sẽ công bố thực hiện dự án căn hộ diện tích khoảng 40m2 tại Q.12, nhưng đến nay vẫn im hơi lặng tiếng. Sự yếu kém của hạ tầng giao thông đã hạn chế rất lớn sự phát triển của các đô thị vệ tinh, cản trở quá trình phát triển và thu hút dân cư về các khu đô thị ven đô. Nếu hệ thống giao thông đáp ứng được sự phát triển đô thị, thì điều chắc chắn sẽ có nhiều khu dân cư, khu đô thị xuất hiện vây quanh TP.

Mặc dù nhận định của giới đầu tư cho rằng năm 2009 mới là thời điểm cực kỳ khó khăn của ngành BĐS. Nhưng một số dự án căn hộ vẫn triển khai để đón đầu thời điểm thị trường nhà đất sớm khởi sắc trở lại. Một chuyên gia trong lĩnh vực này cho biết, khoảng cách biến động của thị trường này tại Việt Nam khoảng 5 năm. 5 năm không phải là dài cho một dự án. Nhưng điều quan trọng là dự án đó phải đáp ứng nhu cầu và túi tiền của người mua.

• 0
• By Admin
• 16/01/2009
• 17