Thị trường BĐS Hà Nội và định hướng phát triển về phía Tây
Sáng ngày 28/8/2010, Hội thảo về “Bất động sản vùng Thủ đô, cơ hội đầu tư từ các dự án phía Tây Hà Nội” đã được tổ chức thu hút được rất nhiều nhà đầu tư tham gia.
Định hướng phát triển về Tây
Ông Trần Ngọc Chính – Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho biết, không gian Thủ đô Hà Nội được phân thành 2 phân vùng chính là đô thị hạt nhân và vùng phụ cận.
Khu vực nội đô được giới hạn từ toàn bộ khu vực tả ngạn sông Hồng đến đường vành đai sông Nhuệ, khu vực này được kiểm soát dân số từ 1,2 triệu người xuống 0,8 triệu người, hạn chế phát triển tầng cao gồm các chuỗi đô thị như Đan Phượng – Từ Liêm, Hoài Đức – Từ Liêm, Hà Đông – Từ Liêm- Thanh Oai, Thanh Trì – Thường Tín.
Chuỗi đô thị Bắc sông Hồng gồm các đô thị khu vực Mê Linh với dân số đến 2030 khoảng 0,45 triệu người, khu vực Đông Anh với dân số đến 2030 khoảng 0,55 triệu người, khu Long Biên – Gia Lâm quy mô khoảng 0,7 triệu dân đến 2030.
Hà Nội cũng sẽ hình thành 5 đô thị vệ tinh, trong đó có 1 ở khu vực Đông Bắc là Sóc Sơn và Nam là Phú Minh – Phú Xuyên, còn lại 3 đô thị vệ tình được phát triển về phía Tây gồm có Sơn Tây, Xuân Mai và Hòa Lạc.
Quy hoạch Hà Nội có 3 thị trấn sinh thái là Phúc Thọ, Quốc Oai và Trúc Sơn nằm tại 3 điểm giao cắt lần lượt giữa đường 32, đường Láng – Hòa Lạc và đường QL6 với trục đường cảnh quan Bắc – Nam.
Ông Đặng Hùng Võ nhấn mạnh, vấn đề được đặt ra là đã có một quy hoạch hợp lý sau khi đã cho là không gian phát triển được phân tích thỏa đáng vậy nguồn vốn nào được sử dụng để thực hiện quy hoạch đó.
Bởi vì theo ước tính cần tới gần 70 tỷ đô la để thực hiện quy hoạch. Trong hoàn cảnh hiện nay thì các nguồn vốn từ ODA cho đến FDI đều khó có thể huy động cho công việc này, ngân sách nhà nước cũng không dư dả. Như vậy năng lực thực hiện quy hoạch đó chỉ có thể nhìn vào nguồn lực từ đất. Bằng cách nào đấy chúng ta phải chuyển hóa nguồn lực này thành năng lực tài chính. Bài toán đặt ra là chúng ta cần tính toán kỹ lưỡng lượng vốn có thể huy động được là bao nhiêu. Chính yếu tố này sẽ quyết định đến bộ mặt của thị trường đất đai khu vực phía Tây.
Thực trạng thị trường khu vực phía Tây Hà Nội
Quý 1 năm 2010 thị trường đã chứng kiến đất dự án phía Tây Hà Nội tăng giá mạnh, giá đất tại những dự án phía Tây đã tăng đến chóng mặt với mức tăng dao động khoảng 35% đến 45% tùy theo từng khu vực, và từng dự án. Thậm chí, hiện tượng bong bóng nhà đất đã xảy ra tại khu vực Ba Vì, giá đất tăng một cách bất ngờ khi có thông tin quy hoạch trung tâm hành chính tại Kim Bài, Ba Vì, tuy nhiên, sau một thời gian sốt nóng thì giá đất khu này đã rơi tự do, giảm một cách khốc liệt, nhiều nhà đầu tư đã tháo chạy khỏi khu vực này.
Với việc sốt đất tại Hà Nội trong thời gian vừa qua, đặc biệt là khu phía Tây đã hình thành nên mặt bằng giá mới. Khu Văn Khê giá chào bán mặt bằng giá khoảng 70 – 80 triệu đồng/m2, đất nền thuộc khu Lê Trọng Tấn kéo dài (mặt đường Khu A) hiện giá chào bán khoảng 80 triệu đồng/m2, Nam An Khánh giá chào bán dao động khoảng trên dưới 30 triệu đồng/m2, Vân Canh dao động khoảng trên 30 triệu đồng/m2, Thanh Hà A khoảng 21 triệu đồng/m2 (đất biệt thự), 25 triệu đồng/m2 (đất nhà liền kề), khu Bắc QL32 khoảng dao động khoảng 35 – 40 triệu đồng/m2, khu vực Mê Linh có mức giá trên dưới 10 triệu đồng/m2 tuy từng vị trí cũng như loại nhà,…
Qua mặt bằng giá này, có thể thấy so với cách đây khoảng 1 năm, giá đất ở hầu hết các khu vực Hà Nội đều có mức tăng gấp đôi.
Hiện nay, thị trường nhà đất đã chững lại, giao dịch èo uột, tuy nhiên, giá đất tại những dự án khu vực ven lõi đô thị không hề giảm sâu, mà chỉ chững lại.
Ngoại trừ khu vực sốt nóng đất Ba Vì trong thời gian qua đã tạo nên hiện tượng bong bóng tại khu vực này, và hiện nay bong bóng đã vỡ, nhiều nhà đầu tư tháo chạy, khiến giá đất đã giảm đến 70% so với đỉnh sốt
Theo ông Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, sốt đất tại Ba Vì không mang tính quy luật nào cả. Cũng chỉ vì các nhà đầu tư không tìm hiểu kỹ thông tin, đổ xô đầu tư theo đám đông nhằm mục đích kiếm lợi, chấp nhận đầu tư một cách rủi ro rất cao, do đó, hệ lụy của nó là hậu quả đáng tiếc như hiện nay,…
Tiềm năng bất động sản Hà Nội
Thị trường bất động sản tại Việt Nam nói chung và tại Hà Nội nói riêng có tiềm năng rất lớn, bởi một số yếu tố:
- Dân số đô thị hiện nay chiếm tỷ lệ khoảng 29% tổng dân số Việt Nam
- Tỷ lệ sàn xây dựng trên đầu người khoảng 16,7m2/người, vẫn cón thấp để phát triển sàn
- GDP trong những năm qua tăng trưởng nhanh và khá cao
- Nhu cầu về nhà ở lớn
Về quan điểm giá bất động sản còn quá cao hiện nay, quan điểm của ông Nguyễn Trần Nam – Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng, về giá cả của hàng hóa sẽ tuân theo quy luật của thị trường, nó xoay quanh quy luật cung cầu và quy luật giá trị, bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt nhưng nó cũng tuân theo quy luật đó và các yếu tố khác.
Bây giờ chúng ta không còn tư duy theo kiểu kiểm soát giá của các doanh nghiệp được. Giá cao hay thấp là do điều tiết của thị trường, do cung – cầu. Vì thế, giá bất động sản quá cao thì chúng ta phải quản lý bằng cách tăng nguồn cung lên, đẩy mạnh nguồn cung ra thị trường, khi đó cung cầu sẽ điều tiết được giá cả.
Về vốn cho thị trường bất động sản, ông Nam cho biết, nguồn vốn cho thị trường bất động sản là rất lớn. Hiện nay, nguồn vốn chính vào thị trường vấn là từ ngân hàng để triển khai các dự án, tuy nhiên, nguồn vốn này hiện nay cũng bị thu hẹp lại do các quy định của hệ thống ngân hàng đối với lĩnh vực này nhằm ngăn ngừa nguy cơ bong bóng bất động sản. Các ngân hàng hiện nay chỉ được phép cho vay 10% trên tổng dự nợ tín dụng, không như trước đây có ngân hàng có thể cho vay đối với bđs lên đến 30-40% tổng dự nợ tín dụng.
Nguồn vốn thứ hai là vốn tự có của doanh nghiệp, tuy nhiện nguồn vốn này rất hạn chế không thấm gì so với nhu cầu vốn triển khai dự án.
Bên cạnh đó còn có nguồn vốn từ phát hành trái phiếu, bảo lãnh vay, tuy nhiên, không phải là doanh nghiệp nào cũng có thể huy động vốn từ hình thức này mà phải là những doanh nghiệp lớn, có uy tín và tiềm lực tài chính.
Hiện nay, Bộ Xây dựng cũng đang đề xuất triển khai thêm một số hình thức khác mà có thể là những kênh huy động vốn chính cho thị trường bất động sản trong tương lai như quỹ tín thác bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ tái thế chấp (chứng khoán hóa bất động sản),…
(Theo Cafef)
- 0
- By Admin
- 30/08/2010
- 17
