Thấy gì sau đợt hạ giá bất động sản?

Thế nhưng, nỗ lực nhằm làm sống lại thị trường vốn đang rất nguội lạnh liệu có đem lại những dấu hiệu tích cực cho thị trường này?

Khách hàng hưởng lợi

Mức giá hiện tại so với giá công bố của HAGL Land hồi cuối năm 2007 đã làm các nhà đầu tư không ngờ đến. Giá bình quân căn hộ Hoàng Anh River View tại số 37 Nguyễn Văn Hưởng, P.Thảo Điền, Q.2 là 2.300 USD/m2 đã hạ xuống còn 1.350 USD/m2.

Khu căn hộ Hoàng Anh River View gồm 3 block nhà với quy mô 576 căn được giới đầu tư địa ốc tại TP.HCM đánh giá là một trong những khu căn hộ nằm ở vị trí đẹp, hướng ra sông Sài Gòn.

Riêng khu căn hộ Phú Hoàng Anh (giai đoạn 1 gồm 5 block với quy mô 802 căn) nằm dọc trục đường Nguyễn Hữu Thọ (xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè) cũng được bán giảm giá từ 1.800 USD/m2 xuống còn 1.250 USD/m2.

Việc giảm giá trên được xem là một bước ngoặt về giá căn hộ tại TP.HCM nhằm hưởng ứng chủ trương kích cầu của Chính phủ, kích thích sức mua của người dân.

Các doanh nghiệp đã rất “mạnh tay” chấp nhận hy sinh khoản lợi nhuận khổng lồ để kích cầu làm hâm nóng thị trường, mong khách hàng quay lại với thị trường khiến nhiều người không khỏi bất ngờ.

Nếu tính bình quân, mỗi căn hộ có diện tích 100m2, thì chủ dự án chấp nhận mất trên dưới 2.000 tỷ đồng. Khoản tiền mà không ít doanh nghiệp địa ốc nằm mơ cũng không có.

Nhận định về hiện tượng giảm giá này, một chuyên gia trong lĩnh vực BĐS cho rằng, trong thời gian vừa qua, thị trường nhà đất liên tục đi xuống nên việc các DN công bố giảm giá không có gì lạ.

Tuy nhiên với mức giảm đột ngột từ 40-50% như HAGL vừa công bố là điều chưa từng xảy ra. Nhưng việc giảm giá lại làm lợi cho những người có nhu cầu thật sự mua được nhà ở.

Giải thích trên báo chí về vấn đề HAGL Land cân đối như thế nào về chi phí đầu tư và giá bán, ông Lê Hùng - Giám đốc HAGL Land cho rằng, Cty vẫn đảm bảo về lợi nhuận vì đất đã mua từ lâu với giá rẻ, hơn nữa giá vật liệu xây dựng liên tục giảm trong thời gian gần đây, mặt khác một số vật liệu xây dựng đơn vị này cũng chủ động được...

Thanh lọc thị trường

Diễn biến thị trường BĐS trong thời gian vừa qua cho biểu đồ liên tục đi xuống, trung bình cứ mỗi tháng giá đất lại giảm 3 - 5%. Trong vòng gần một năm qua, giá nhà đất tại một số vị trí đẹp ở Q.2 và Q.7 giảm 60 - 70%.

Điều đó cho thấy rằng, việc xác định giá trị thực, hay người ta gọi là giá gốc ban đầu của một sản phẩm chào bán rất mù mờ và không có mức chuẩn nào cụ thể.

Thông thường, việc ra giá sản phẩm của các dự án thường phụ thuộc vào giá của các dự án trước đó, rồi dựa vào vị trí, hạ tầng và chất lượng căn hộ, so sánh đối chiếu lợi thế với các dự án khác rồi chủ đầu tư định giá sản phẩm của mình - người ta gọi đó là giá gốc.

Trên thực tế đây là giá gốc của một dự án, còn giá trị thực của nó thì không ai xác định được. Dự án Hoàng Anh River View công bố năm ngoái giá gốc 2.300 USD/m2, bây giờ giảm xuống còn 1.350USD/m2 cũng là giá gốc.

Vậy thì ai dám khẳng định giá gốc thực sự của dự án này là bao nhiêu. Hàng loạt dự án căn hộ cao cấp khác công bố thời điểm trước đây với giá từ 1.500 - 3.500 USD/m2 liệu có phải giảm giá để trở thành giá trị thực của nó.

Chắc chắn rằng, một số dự án khác sắp sửa công bố sẽ phải điều chỉnh lại giá bán vì rằng, khách hàng sẽ dựa trên giá của HAGL để đối chiếu.

Thị trường địa ốc tại thời điểm sốt, với những chuẩn mực do mình tạo nên như vị trí thuận tiện, chất lượng căn hộ cao cấp... các chủ dự án tha hồ đẩy giá lên cao tùy thích. Vì thế mà giá địa ốc liên tục tăng.

Còn khách hàng không có sự hiểu biết về thị trường mà chỉ mua theo tâm lý đám đông. Giá địa ốc càng cao, lợi nhuận càng tăng thì nhà đầu tư lao vào mua như con thiêu thân - mục đích là đầu cơ. Cho đến khi thị trường sụp đổ thì mọi chuyện đã muộn.

Năm 2008 được xem là năm thất bát của địa ốc Việt Nam, các dự án nhỏ lẻ rơi vào cảnh lao đao nhưng các đại gia lớn thì vẫn bình chân như vại, cho đến khi cuộc khủng hoảng lan rộng, thị trường bế tắc, không ít ý kiến cho rằng các dự án lớn, sẽ dần lọt vào tay các tập đoàn nước ngoài, khi đó các đại gia mới nghĩ đến chuyện giảm giá.

Một chủ dự án cho rằng, làm một dự án căn hộ mất 3 - 4 năm trời chuyện lời lãi là tất nhiên. Nhưng chuyện chấp nhận thua thiệt vài ngàn tỷ đồng như các dự án của HAGL thì khả năng như ông chỉ có đường vào nhà đá để trốn nợ.

Sự kiện các đại gia giảm giá bán trên đang làm lợi cho khách hàng có cơ hội sở hữu nhà ở nhưng nó cũng đang đứng trước một thực tế đó là “cá lớn nuốt cá bé”.

Các DN làm ăn nhỏ lẻ, ít vốn lỡ mua đất giá cao đang đứng trước nguy cơ phá sản. Ý kiến của các chuyên gia nhận định rằng, đây sẽ là một cuộc thanh lọc các chủ dự án và nhà đầu tư thiếu năng lực, làm ăn theo kiểu “manh mún, cơ hội”. Và đó là điều tất yếu của quy luật thị trường trong bối cảnh hiện nay.

Cuộc khủng hoảng này tuy đau đớn nhưng cũng là điều cần thiết cho giới nhà đất nói chung bình tĩnh soi xét lại mình. Có như vậy thị trường BĐS mới phát triển theo chiều hướng tích cực hơn.

Theo Báo Xây dựng