Thận trọng với "cơn sốt" làm dự án đổi lấy đất

Thời của dự án BT

Ngày 3/6 mới đây, UBND Tp.HCM đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ đề xuất đầu tư dự án xây dựng cầu Thủ Thiêm 4 theo hình thức BT và cho phép áp dụng hình thức chỉ định nhà đầu tư thực hiện đầu tư dự án theo quy định tại điều 26 Luật Đấu thầu số 43/2013/QH13. Tp.HCM cũng đề xuất phương án nhà đầu tư sau khi xây dựng xong công trình sẽ chuyển giao cho thành phố khai thác sử dụng và sẽ được thanh toán bằng quỹ đất trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm và tại các vị trí khác trên địa bàn Tp.HCM.

Theo báo cáo của UBND TP.HCM, liên danh Công ty Bất động sản Phát Đạt - Công ty Đầu tư Phát triển Xây dựng 168 - Công ty Đầu tư và Phát triển Hạ tầng 620 hiện đã đề xuất tham gia thực hiện dự án cầu Thủ Thiêm 4. Đây là dự án có tổng vốn đầu tư khoảng 5.254 tỷ đồng, chưa bao gồm chi phí lãi vay trong quá trình thi công, những chi phí tài chính có liên quan trong quá trình xây dựng và hoàn vốn và lợi nhuận của nhà đầu tư. Những chi phí này sẽ được xác định trong quá trình thương thảo và đàm phán Hợp đồng BT.

Cũng trong ngày 3/6, Tập đoàn Trung Nam và UBND Tp.HCM đã ký hợp đồng BT dự án giải quyết ngập do triều khu vực Tp.HCM có xét đến yếu tố biến đổi khí hậu (giai đoạn 1) với tổng vốn đầu tư 9.926 tỷ đồng. Theo dự kiến, dự án sẽ hoàn thành sau 36 tháng thực hiện.

Để thanh toán cho dự án chống ngập này, bên cạnh 84% là vốn ngân sách, còn lại 16% UBND Tp.HCM dự kiến sẽ sử dụng 3 khu đất tại Lô C8A Khu A Khu Đô thị mới Nam thành phố, phường Tân Phú, quận 7 (5.500m2); tại số 232 đường Đỗ Xuân Hợp, phường Phước Long A, quận 9 (31.414m2) và tại phường Phước Long B, quận 9 - Trung tâm hạt nhân (42.000m2) để đàm phán với nhà đầu tư được lựa chọn thanh toán.

Mặc dù việc nguồn vốn tư nhân chảy vào dự án công là điều đáng mừng nhưng cũng cần cẩn trọng với "cơn sốt" BT

Trước đó, thành phố đã phê duyệt đề xuất đầu tư xây dựng khu tái định cư tại khu vực Xí nghiệp Đầu máy Sài Gòn, phường 11, quận 3 theo hình thức hợp đồng BT. Dự án có tổng số vốn đầu tư hơn 1.089 tỷ đồng, nhằm phục vụ cho người dân tái định cư của dự án Tuyến metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương) và bổ sung quỹ nhà tái định cư cho các dự án khác trên địa bàn quận 3.

Công ty CP Đầu tư xây dựng Cát Linh là nhà đầu tư lập đề xuất dự án. Theo đó, nhà đầu tư sẽ được Thành phố bàn giao phần căn hộ dôi dư (sau khi hoàn thành việc tái định cư theo nhu cầu của quận 3) tại khu đất số 540/21 đường Cách mạng tháng 8, phường 11, quận 3.

Theo tìm hiểu được biết, hiện UBND Tp.HCM cũng đang nghiên cứu một số đề xuất như: Dự án BT cầu đường Bình Tiên đang tìm nhà đầu tư; Tổng công ty Đền bù giải tỏa đề xuất dự án Đầu tư Trung tâm Thể dục thể thao Phan Đình Phùng; dự án BT xây dựng Bệnh viện Sài Gòn; dự án cải tạo môi trường, nạo vét, xây dựng hạ tầng và khai thác quỹ đất ven rạch Xuyên Tâm (từ kênh Nhiêu Lộc - Thị Nghè đến sông Vàm Thuật) của Công ty Hà Nội Ngàn Năm;…

Thận trọng với "cơn sốt” BT

Một điều dễ nhận ra nhất là những "cơn sốt" dự án BT thường diễn ra song trùng với sự nóng lên của thị trường BĐS. Cách đây chừng 4 - 5 năm, phong trào đầu tư dự án BT đã rộ lên trên cả nước, trong đó nhiều nhất là tại Tp.HCM và Hà Nội.

Khi ấy, TP. Hà Nội có trên dưới 100 dự án BT với tổng mức đầu tư lên tới hàng trăm nghìn tỷ đồng. Còn Tp.HCM cũng có khoảng 40, 50 dự án BT với tổng mức đầu tư rất lớn. Nhưng sau "cơn sốt" nhờ sự sôi động của thị trường BĐS, các dự án triển khai theo hình thức BT đổi đất lấy hạ tầng đã "hạ nhiệt" cùng với sự nguội lạnh của thị trường địa ốc.

Có nhiều lý do cho câu chuyện thoái trào này, chủ yếu là do tính thời điểm khi nền kinh tế gặp quá nhiều khó khăn, nguồn tiền huy động không dễ dàng và chi phí đắt, tín dụng bị thắt chặt, trong khi thị trường nhà đất mất thanh khoản, rơi vào trầm lắng, khiến nhiều doanh nghiệp ôm dự án BT khó khăn, nhiều dự án bị chậm tiến độ. Ngoài ra, những ách tắc trong công tác giải phóng mặt bằng, cùng việc bố trí quỹ đất đối ứng cho nhà đầu tư gặp khó khăn cũng khiến nhiều nhà đầu tư nản và buông dự án BT.

Thế nhưng, khi thị trường BĐS có dấu hiệu phục hồi, một số chủ đầu tư BT lại bất ngờ rút ra bằng hình thức hợp tác và nhượng lại quỹ đất dự án cho các nhà đầu tư thứ cấp thay vì huy động vốn để hồi sinh những dự án chết này. Theo một số ý kiến, sở dĩ có việc trên là do các doanh nghiệp này đã vớ bẫm từ sự bất cập trong công tác quản lý dự án BT trước đây nên chỉ bán quyền sử dụng đất cũng đã đủ thu đủ tiền lời.

Về cơ bản, BT là hình thức ít rủi ro, bởi nhà đầu tư triển khai xong là bàn giao ngay cho Nhà nước. Bên cạnh đó, nhà đầu tư còn được thanh toán bằng quyền sử dụng đất sạch. Trong khi thông thường, nếu nhà đầu tư muốn có được quyền sử dụng đất thì cũng phải trải qua nhiều quy trình phức tạp khó khăn, đặc biệt là khi phải đấu giá cạnh tranh.

Với cách đề xuất làm dự án theo hình thức BT, nhà đầu tư không phải đấu giá mà giá đất được 2 bên thỏa thuận, thậm chí nhiều khi giá chưa được tính sát với giá thị trường.

Trong bối cảnh sức ép cải thiện hệ thống hạ tầng giao thông ngày càng nóng, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội, Tp.HCM và thị trường BĐS ấm lại thì hình thức đầu tư dự án theo kiểu đổi đất lấy hạ tầng rất có thể sẽ bùng phát. Nhưng nếu cơ quan quản lý không sớm nghiên cứu, sửa đổi và ban hành những quy định mới về phát triển hạ tầng đô thị, thì những hệ quả có thể sẽ một lần nữa tái diễn và sẽ khó kiểm soát hơn.

• 0
• By Admin
• 14/06/2016
• 17