Tách thửa diện tích nhỏ ở quận Thủ Đức

Tôi mua 40m2 đất thổ cư thì hợp đồng công chứng được không? (người được ủy quyền nói là ít nhất đồng sở hữu 80m2 mới công chứng hợp đồng được là đúng hay sai?), 40m2 thổ cư thì xây nhà được không? Nếu trường hợp luật thay đổi 40m2 có nhà được tách sổ thì bây giờ nên ký hợp đồng theo phương án nào là tốt nhất?

Hiếu Nguyễn Minh (hieu.nguyenbt6@...)

Trả lời

 

Về việc mua một phần nhà đất nhưng không đủ điều kiện tách thửa:

1. Về diện tích tối thiểu được phép tách thửa

Căn cứ khoản 1 điều 3 quyết định 19/2009/QĐ-UBND ngày 25-2-2009 của UBND Tp.HCM, đối với khu vực quận Thủ Đức thì diện tích tối thiểu được phép tách thửa là 80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m đối với đất không có nhà. Đối với đất có nhà thì diện tích tối thiểu được phép tách thửa là 50m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m.

Theo thư trình bày, trường hợp của ông không đủ điều kiện tách thửa cho 4 người mua nhà với diện tích mỗi người mua là 40m2. Do đó phòng công chứng không thể công chứng cho các bên hợp đồng mua bán nhà có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa.

2. Về việc xây dựng nhà trên phần đất 40m2

Do trường hợp mua bán phần đất nêu trên không đủ điều kiện để tách thửa. Do đó ông sẽ không có những giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất. Vì vậy ông không được phép xây nhà trên phần đất 40m2. Đồng thời cũng không đủ điều kiện về pháp lý xin giấy phép xây dựng trên thửa đất nêu trên.

3. Về việc mua đất dưới diện tích tối thiểu được phép tách thửa

Về nguyên tắc, các bên khi tiến hành mua bán một phần đất trong một thửa đất lớn phải đảm bảo điều kiện tối thiểu được phép tách thửa. Việc hội đủ điều kiện này sẽ mang lại nhiều lợi ích về mặt thực tiễn sử dụng cũng như giá trị pháp lý mà các thủ tục mua bán hợp pháp đem lại.

Do đó cách tốt nhất và an toàn nhất vẫn là các bên phải chọn lựa thửa đất có đủ điều kiện được phép tách thửa để tiến hành mua bán cho mỗi người được sử dụng riêng và đứng tên riêng trên các giấy tờ pháp lý.

Trong trường hợp ngoại lệ, các bên đã lỡ mua bán thửa đất không đủ điều kiện tách thửa thì các bên đã mua có thể thỏa thuận cùng đứng tên mua chung một thửa đất có diện tích đủ điều kiện được phép tách thửa, hình thức sử dụng chung theo tỉ lệ đã thỏa thuận.

Nhưng việc sử dụng và xây dựng nhà các bên phải tuân theo quy định của pháp luật có liên quan. Theo đó, các bên không thể tách thửa đất cũng như xin giấy phép xây dựng riêng cho mỗi người. Đây là giải pháp chỉ mang tính tạm thời cho việc các bên đã lỡ mua mà không có cách nào khác để giải quyết.

Bởi lẽ khi cùng đứng tên mua chung một thửa đất sẽ phát sinh những vấn đề rắc rối và bất tiện cho các bên, như khi một trong các bên cần thế chấp, định đoạt phải có sự đồng ý của cả hai bên. Mặt khác, việc giao cho bên nào giữ giấy chủ quyền nhà đất là việc rất khó để đưa đến thống nhất giữa các bên. Do đó cách tốt nhất là mỗi người nên tìm mua cho đủ diện tích đất để được phép tách thửa là tốt nhất.

4. Đối với việc mua bán nhà đất thông qua người được ủy quyền

Căn cứ điều 581 Bộ luật dân sự, người được ủy quyền có quyền nhân danh chủ sử dụng đất hay chủ sở hữu nhà để bán căn nhà hay thửa đất mà họ đã nhận ủy quyền. Do đó bên mua và được ủy quyền có thể căn cứ trên nội dung hợp đồng để ký kết hợp đồng mua bán tại phòng công chứng có thẩm quyền.

Công chứng viên sẽ xem xét nội dung của hợp đồng ủy quyền để xác định phạm vi công việc mà người được ủy quyền đã được ủy quyền để xác định người được ủy quyền có thực hiện đúng nội dung ủy quyền hay không, nếu thực hiện đúng, công chứng viên sẽ công chứng hợp đồng mua bán nhà đất cho các bên.

Trân trọng!

 

Luật sư Phạm Đình Sơn