TTBĐS cho thuê quý II/2016: Hà Nội đối mặt áp lực dư cung, Tp.HCM duy trì hoạt động ổn định

Thị trường văn phòng tiếp tục chịu áp lực nguồn cung lớn

Nguồn cung lớn vẫn là vấn đề chính ảnh hưởng đến hoạt động của thị trường văn phòng tại Hà Nội. Trong quý, khu Tây Hà Nội đón thêm 2 tòa nhà văn phòng hạng B là Handico Tower và 789 Tower gia nhập thị trường, 2 dự án này nâng tổng nguồn cung văn phòng ở khu Tây lên mức 523.000 m2. Đây tiếp tục là khu vực có nguồn cung lớn nhất thị trường, chiếm hơn 45% tổng lượng cung của cả Hà Nội. Sự đa dạng nguồn cung khiến áp lực tìm kiếm khách thuê ngày càng lớn, giá thuê văn phòng ở khu vực này cũng ảnh hưởng nghiêm trọng vì khách thuê hiện có nhiều lựa chọn. Chỉ một sự biến động nhỏ về giá cũng ảnh hưởng đến nhu cầu thuê của khách hàng. Trong khi đó, khu vực trung tâm tuy không có thêm dự án nào mới nhưng hoạt động cho thuê cũng diễn ra không mấy thuận lợi.

Sự gia tăng nguồn cung khiến tỷ lệ trống tăng theo, giá thuê văn phòng tiếp tục giảm trong quý này. Cụ thể, giá thuê văn phòng hạng B hiện chỉ ở mức 16-23 USD/m2 tùy khu vực. Do không có biến động nguồn cung lên giá thuê văn phòng hạng A giữ mức ổn định ở mức 27-33 USD/m2. Tuy nhiên, tỷ lệ lấp đầy không đổi, dù nhu cầu tìm thuê tăng nhưng chủ yếu là các giao dịch chuyển đổi văn phòng. Kết thúc nửa đầu năm 2016, tổng lượng cung văn phòng ở Hà Nội đã chạm mốc 1.169.000 m2, trong đó chủ yếu là nguồn cung văn phòng hạng B. Trong 6 tháng cuối năm, Hà Nội dự kiến sẽ có nhiều tòa nhà văn phòng với diện tích lớn tung ra thị trường, nguồn cung hạng A, B gia sẽ gây thêm áp lực cho giá thuê, đặc biệt đối với văn phòng hạng B.

Trong khi đó, quý II vừa qua, Tp.HCM hầu như không nguồn cung mới nào đi vào hoạt động và phải đến cuối năm 2016 mới có dự mới đổ về thị trường. Nguồn cung ổn định đã giúp thị trường văn phòng có một quý hoạt động bình ổn, tỷ lệ thuê tăng nhẹ so với quý trước. Diện tích trống giảm mạnh do nhiều doanh nghiệp chuyển đổi đại điểm kinh doanh sang các mặt bằng lớn hơn. Giá thuê nhìn chung tăng không đáng kể. Giá thuê Hạng A giữ ổn định với mức giá thuê từ 33-38 USD/m2. Các tòa nhà hoạt động lâu năm quyết định không tăng giá để tăng tính cạnh tranh với các tòa mới mở và các tòa nhà Hạng B ở các khu trung tâm. Văn phòng Hạng B ghi nhận mức tăng nhẹ 0,6% vào khoảng 22-25 USD/m2. Sự tăng trưởng này chủ yếu là ở các tòa nhà văn phòng khu vực ngoài trung tâm do nguồn cung văn phòng ở khu trung tâm luôn rơi vào tình trạng thiếu hụt. Thị trường văn phòng tại Tp.HCM sẽ chào đón một lượng lớn nguồn cung ngoài trung tâm vào cuối năm 2016 với dự án nổi bật nhất là Mapletree Business Centre tại Quận 7. Những tòa nhà này sẽ làm thay đổi mức giá thuê và tỷ lệ trống của cả thị trường. Giá thuê được dự báo là sẽ có sự biến động.

Nguồn cung lớn vẫn là vấn đề chính ảnh hưởng đến hoạt động của thị trường văn phòng tại Hà Nội. Ảnh minh họa

Khối bán lẻ: Giá thuê giảm nhẹ tại khu vực Hà Nội

Thị trường mặt bằng bán lẻ Hà Nội trong quý II không có thêm nguồn cung mới nào gia nhập, diện tích thuê tại các TTTM và diện tích bán lẻ cao cấp vẫn giữ ở mức ổn định so với quý trước. Tuy không chịu áp lực từ nguồn cung nhưng sức tiêu thụ của thị trường giảm thấy rõ. Hiện diện tích trống tại các mặt bằng bán lẻ tăng, nguyên nhân là do nhiều gian hàng bán lẻ thuộc khối ẩm thực và thời trang trả lại mặt bằng vì hiệu quả kinh doanh kém khiến hoạt động cho thuê khó khăn. Hoạt động kém tất yếu dẫn đến việc giá thuê tại các mặt bằng bán lẻ giảm theo. Trong quý này, giá thuê tại các TTTM tiếp tục giảm 1-2% so với quý trước, giá thuê hiện ở mức tầm 27-29 USD/m2, tuy nhiên mức giảm này chủ yếu là ở các TTTM khu vực ngoài trung tâm. Đối với các mặt bằng độc lập, giá thuê hầu như không biến động, nhu cầu thuê ổn định, nhất là ở khu trung tâm thành phố. Trong 6 tháng tới đây, Hà Nội sẽ đón thêm gần 43.000m2 diện tích bán lẻ mới từ 2 dự án tại quận Long Biên và Đống Đa, thị trường sẽ phải đối mặt với áp lực cạnh tranh cao giữa các nhà bán lẻ trong và ngoài nước. Áp lực cạnh tranh cộng với chi tiêu tiêu dùng kém sẽ gây ảnh hưởng đến giá thuê trong thời gian tới.

Trong khi đó, quý vừa qua, Tp.HCM dù đón thêm 1 dự án bán lẻ mới gia nhập thị trường, bổ sung thêm gần 27000m2 diện tích mới nhưng tổng nguồn cung bán lẻ của thành phố lại giảm đi. Nguyên nhân là do Parkson Paragon ngừng hoạt động kéo theo một nguồn cung không nhỏ rời khỏi thị trường. Công suất thuê trong quý này ổn định với tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 92%. Giá chào thuê cũng không có biến động lớn. Giá thuê gộp trung bình của phân khúc TTTM đạt mức 46 USD/m2, trong đó giá thuê các TTTM ở trung tâm vào khoảng 70 USD/m2, khu vực ngoài trung tâm có giá tầm 40 USD/m2. Tuy nhiên, ở khu vực cho thuê mặt bằng độc lập, các cửa hàng tiện lợi vẫn là kênh đầu tư thu hút các nhà bán lẻ trong và ngoài nước. Nguồn cung quý này đã đạt đến mức 154.950 m2, hầu hết đều đã được lấp đầy.

Giai đoạn cuối năm, nhiều nhà bán lẻ quy mô lớn như Vingroup, AEON sẽ cung cấp một lượng lớn diện tích bán lẻ cho thị trường Tp.HCM. Saigon Centre Giai đoạn 2 dự kiến mở cửa vào quý III/2016, với khoảng 15.000 m2 sàn thuộc 5 tầng lầu được thuê bởi nhà bán lẻ Nhật Bản Takashimaya. Tuy nhiên, nhu cầu thuê mặt bằng tại Tp.HCM còn cao, nguồn cung này sẽ không gây áp lực nhiều đến thị trường trong ngắn hạn.

Phân khúc căn hộ dịch vụ, khu công nghiệp ít biến động

Trong những quý gần đây, nguồn cung căn hộ dịch vụ mới tham gia vào thị trường Tp.HCM rất hạn chế. Nguồn cung hạng B giữ nguyên 2.269 căn, hạng A là 647 căn. Tỷ lệ lấp đầy trung bình trong quý II của toàn thị trường đạt 86,9%. Giá thuê trung bình toàn thị trường vẫn giữ mức 22 USD/m2. Dự kiến đến cuối năm 2018 mới có thêm khoảng 980 căn hộ dịch vụ đến từ 6 dự án mới sẽ tham gia vào thị trường. Do đó, phân khúc căn hộ dịch vụ trong các quý tới đây vẫn sẽ không có biến động lớn.

Về phía thị trường khu công nghiệp, tiếp tục một quý hoạt động tương đối ổn định. Tp.HCM vẫn dẫn đầu về giá thuê đất ở khu vực Đông Nam Bộ với tầm 115 USD/m2, các tỉnh lân cận có giá trung bình vào khoảng 40-70 USD/m2. Giá thuê kho xưởng ở mức 3,8-5 USD/m2 đối với Tp.HCM và từ 2-3,3 USD/m2 với các tỉnh lân cận. Hiện khu vực Đông Nam Bộ có khoảng 100 KCN và chế xuất với tổng diện tích vào khoảng 36.000 ha, trong đó khoảng 18.000 ha đất đã được cho thuê, còn khoảng 24.000 ha có thể cho thuê. 60% nhu cầu thuê đến từ các ngành sản xuất dệt may, bao bì và thép thành phẩm. Đồng Nai và Bình Dương vẫn dẫn đầu về nguồn cung đất công nghiệp và kho xưởng. Tỷ lệ lấp đầy ở 2 tỉnh này hiện vào khoảng 60 -70%, trong khi đó Tp.HCM, Bà Rịa Vũng Tàu, Tây Ninh có tỷ lệ lấp đầy từ 90 -100%.

Hiện tại, Việt Nam đang thu hút nhiều nhà đầu tư ngoại với nguồn vốn FDI đổ vào thị trường công nghiệp tăng nhanh sau các hiệp định thương mại. Giá thuê được dự báo là sẽ có sự tăng nhẹ trong tương lai gần. Các chuyên gia cũng khuyến cáo, trong thời gian tới, ngành công nghiệp thân thiện môi trường và sử dụng công nghệ hiện đại sẽ được khuyến khích và ưa chuộng hơn tại các KCN phía Nam.

Phương Uyên
(Theo Tuổi trẻ Online)

• 0
• By Admin
• 05/07/2016
• 17