TT bất động sản: Sử dụng tốt công cụ quản lý

Như vậy TTBĐS - với tư cách là một thị trường đặc biệt và quan trọng, rất cần sự can thiệp sâu sát của Nhà nước. Tuy nhiên, trong nền kinh tế thị trường, Nhà nước không thể can thiệp bằng mệnh lệnh, quyết định hành chính mà phải tiến hành thông qua những công cụ kinh tế . Do đó, Nhà nước cần nghiên cứu, sử dụng hiệu quả hệ thống các công cụ quản lý vĩ mô để điều tiết tốt TTBĐS. Hệ thống này, nếu tiếp cận theo nghĩa chung nhất, bao gồm các quan điểm, chiến lược, pháp luật, phương tiện, công cụ quản lý vĩ mô được Nhà nước sử dụng trong quá trình thực hiện các mục tiêu đã đặt ra. Hiện nay, hệ công cụ quản lý của Nhà nước ta đối với TTBĐS có thể khái quát gồm:

- Pháp luật về đất đai, bất động sản;

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

- Công cụ tài chính bất động sản;

- Công cụ quản lý hành chính.

Các công cụ này có mục tiêu, đối tượng tác động cụ thể khác nhau, nhưng đều hướng vào mục đích chung lớn hơn cả là tạo ra và duy trì sự ổn định, phát triển lành mạnh, bền vững về mọi mặt cho TTBĐS. Những công cụ này có vai trò hết sức quan trọng với sự phát triển của TTBĐS, vì nó giữ vai trò tạo ra môi trường vĩ mô ổn định, thuận lợi và như là "bảo mẫu" để dẫn dắt TTBĐS phát triển hiệu quả, bền vững.

Thực tế TTBĐS nước ta trong hơn 15 năm trở lại đây đã biến động, lên "cơn sốt" giá ba lần cụ thể:

Lần thứ nhất, xảy ra khi chúng ta Chuyển từ cơ chế "đất không có giá cả" sang cơ chế "đất có giá do Nhà nước quy định". Đây là giai đoạn "sốt giá" các năm 1992, 1993 và khi Luật Đất đai 1993 có hiệu lực.

Lần thứ hai, xảy ra khi luật quy định chuyển từ cơ chế "giá đất do Nhà nước quy định" sang "Nhà nước quy định giá đất phù hợp với giá thị trường trong điều kiện bình thường"; thời kỳ này Nhà nước cũng đã giảm thuế chuyển quyền sử dụng đất từ 20% xuống 5 %. Đây là giai đoạn 2003, 2004 khi chúng ta thực hiện Luật Đất đai 2003, nhằm đổi mới việc định giá cả đất đai đã có nhiều lạc hậu, nên Nhà nước phải chuyển sang quy định "khung giá đất", tuy nhiên đến khi thực hiện thì nó vẫn chưa sát hợp với thị trường vì vẫn là "giá khung".

Lần thứ ba, xảy ra từ giữa năm 2007 đến đầu năm 2008 (khoảng tháng 3, 4-2008). Lúc này TTBĐS chịu sức ép tăng giá rất lớn khi thị trường chứng khoán tập trung và phi tập trung phát triển bùng nổ (lên cơn sốt) kiểu bong bóng, đã có dòng vốn lớn chuyển dịch từ chứng khoán sang bất động sản. Thêm nữa, với chính sách tài chính, tín dụng mở rộng, các ngân hàng, tổ chức tài chính, nhà đầu tư nước ngoài đã tài trợ, rót vốn rất lớn cho TTBĐS (ví dụ: đến tháng 3-2008 Ở TPHCM, tổng dư nợ cho vay bất động sản đạt 34.500 tỉ đồng, chiếm 10% tổng dư nợ của các ngân hàng).

Trong mỗi lần biến động như vậy, Nhà nước đều đưa ra các biện pháp điều chỉnh mạnh tay và đủ hiệu lực dập đi những cơn "lồng lộn" của TTBĐS.

Tuy vậy, có lúc TTBĐS lại rơi vào trạng thái "ngủ mê", "đóng băng". Thực tế cho thấy, trong nền kinh tế thị trường, Nhà nước cần điều tiết gián tiếp là chủ yếu để nâng cao hiệu quả nền kinh tế. Tức là: Nhà nước điều tiết thị trường, thị trường lại phát ra tín hiệu để dẫn dắt các doanh nghiệp (các lực lượng thị trường) "xung trận". Đây cũng chính là quan điểm của Đảng và Nhà nước: "Tác động đến thị trường chủ yếu thông qua cơ chế, chính sách và các công cụ kinh tế. . . Thực hiện quản lý nhà nước bằng hệ thống pháp luật giảm tối đa sự can thiệp hành chính vào hoạt động của thị trường và doanh nghiệp". (Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X Đảng Cộng sản Việt Nam).

Do vậy cần nghiên cứu thấu đáo, ban hành đồng bộ hệ thống các công cụ quản lý của Nhà nước nhằm nâng cao hiệu lực, hiệu quả sử dụng chúng trong quá trình quản lý TTBĐS.

Theo TBKTSG

• 0
• By Admin
• 19/09/2008
• 17