Sở hữu chung tại chung cư: Cần sớm dứt điểm

Tại mục b, khoản 3 điều 70 Luật nhà ở 2005 quy định phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: "Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, thiết bị kĩ thuật dùng chung trong nhà chung cư gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sân, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc...".

Trong cơ cấu giá thành căn hộ nhà chung cư đã bao gồm chi phí xây dựng phần sở hữu chung. Do vậy khi chủ đầu tư đã bán sản phẩm (các căn hộ) cho người mua thì quyền sở hữu căn hộ đó đã được chuyển chủ từ người bán sang người mua; đồng thời  phần sở hữu chung cũng được chuyển chủ là cộng đồng dân cư  mua căn hộ. Một số chủ đầu tư cho rằng dự án của họ triển khai trước 2005 nên không nằm trong diện điều chỉnh của điều khoản trên; có nghĩa là nơi để xe là thuộc sở hữu riêng của họ. Trong trường hợp này thì phải tổ chức kiểm toán để xác định rõ nguồn vốn đầu tư xây dựng nơi để xe.

Những nơi người dân thắc mắc chủ đầu tư  lấy nơi để xe để sử dụng vào mục đích khác; thậm chí đã bán thì  chủ đầu tư phải công khai minh bạch dự án đầu tư đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt cho dân biết. Nếu dân thắc mắc đúng thì chủ đầu tư phải nghiêm chỉnh thực hiện đúng như dự án đã được duyệt. Trường hợp chủ đầu tư không tự giác thực hiện thì Ban quản trị nhà chung cư đề nghị chính quyền can thiệp hoặc khởi kiện theo quy định của pháp luật. Đối với chủ đầu tư là DN nhà nước khi cổ phần hóa đã hạch toán nơi để xe là tài sản cố định để đưa vào cổ phần hóa thì theo chúng tôi Nhà nước nên hoàn trả lại số tiền đã bán nơi để xe cho DN để thực hiện đúng quy định của pháp luật (nơi để xe thuộc phần sở hữu chung).

Môi trường sống tại không ít nhà chung cư như hiện nay đã và sẽ làm ảnh hưởng không nhỏ đến cuộc sống của người dân; nếu để kéo dài khó tránh khỏi những hậu quả khôn lường. Vì lẽ đó nên tôi kiến nghị:

Thứ nhất, Bộ xây dựng chủ trì, phối hợp cùng UBND TP Hà Nội, TP HCM thành lập Đoàn thanh tra liên ngành thanh tra những nơi có tranh chấp về sở hữu chung, về phí dịch vụ để giải quyết dứt điểm trong thời gian sớm nhất. Vấn đề này nếu chỉ giao cho Sở Xây dựng đảm trách chúng tôi e rằng sẽ gặp khó khăn dẫn đến thời gian  bị kéo dài.

Thứ hai, UBND  các địa phương (tỉnh, thành phố) khẩn trương ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư, Luật nhà ở đã có hiệu lực từ ngày 1/7/2006, nhưng cho đến nay văn bản trên chưa được ban hành làm cho công tác quản lý và sử dụng nhà chung cư gặp nhiều khó khăn.

Thứ ba, UBND các địa phương cần thành lập các tổ dân phố và các đoàn thể ngay sau khi dân đã về ở được 1/3 trong tổng số căn hộ nhà chung cư; tránh tình trạng cho rằng dự  án chưa bàn giao nên địa phương chưa quản lý. Thực tế cho thấy khu dân cư nào có hệ thống chính trị vững mạnh thì ở đó pháp luật được thực hiện nghiêm minh và cuộc sống bình yên. Những nơi mà chủ đầu tư không chủ động thành lập Ban quản trị nhà chung cư thì UBND cấp quận cần đôn đốc nhắc nhở. Bởi lẽ UBND cấp quận là cơ quan ra quyết định công nhận Ban quản trị nhà chung cư theo quy định tại mục 4 điều 12 Quyết định 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành Quy chế quản lý, sử dụng chung cư.

Thứ tư, mối quan hệ giữa chủ đầu tư với khách hàng là mối quan hệ hữu cơ cùng tồn tại. Mối quan hệ này nếu bị tổn thương sẽ bất lợi cho cả hai phía. Do vậy chủ đầu tư cần xử  lý hài hoà giữa  lợi ích  đơn vị và lợi ích của khách hàng là cộng đồng dân cư. Ai cũng hiểu rằng, người mua nhà không chỉ mua căn hộ mà là mua môi trường sống "trong lành", tiện ích. Nơi để xe là phần sở hữu chung mà luật pháp đã quy định chỉ là  một tài sản rất nhỏ bé với hệ số sinh lời không đáng kể so với lợi nhuận được tạo ra từ việc cho thuê văn phòng, tầng 1, kinh doanh siêu thị và cơ sở hạ tầng xã hội khác theo chính sách ưu đãi đầu tư của Nhà nước.

Thời gian qua, một số chủ đầu tư ngoài việc cung ứng tốt dịch vụ nhà chung cư còn  trích một phần lợi nhuận từ việc kinh doanh các hạng mục nêu trên để hỗ trợ giảm tiền đóng phí dịch vụ cho người dân. Đó mới chính là điều mà các DN cần làm.