Sở hữu chung cư có thời hạn: Rút ngắn thời gian tích lũy mua nhà

Rút ngắn thời gian tích lũy mua nhà

Mấy hôm nay, anh bạn tôi cứ đứng ngồi không yên, thỉnh thoảng còn tủm tỉm ra mặt. Gặng hỏi mãi mới biết anh và vợ đang hoan hỉ vì khả năng mua được một căn nhà đang ở trong tầm tay. Thì ra anh đang vui vì chủ trương sở hữu nhà chung cư có thời hạn của Bộ Xây dựng.

Anh, một công chức có thu nhập cũng vào loại khá, thu nhập trung bình 5 triệu đồng/m2. Vợ anh cũng tương tự. Nhưng hai vợ chồng vẫn đang ở nhờ bố mẹ vì không thể mua được nhà, dù là căn hộ chung cư. Với mức giá trung bình 20-25 triệu đồng/m2 căn hộ chung cư, vợ chồng anh tính toán phải chi tiêu dè sẻn và tích lũy trong 30 năm may ra mới mua được nhà. Khi đó anh cũng ngoài 60 tuổi. Anh bảo, nhiều đêm nằm vắt tay lên trán nghĩ đến chuyện mua được căn hộ để ở mà nản. Nhưng, nếu chủ trương sở hữu chung cư có thời hạn được áp dụng, chắc chắn giá nhà sẽ rẻ đi.

Ban đầu, chị vợ còn lăn tăn về việc chỉ được sở hữu trong khoảng thời gian nhất định khoảng 50,70 năm rồi phải trả lại nhà. Nhưng, anh phân tích cho vợ, nếu gia đình anh mua và được sử dụng một căn hộ trong 50 năm cũng là quá lý tưởng. Hết thời hạn sử dụng của căn hộ, anh cũng đã ngoài 80 tuổi. Con cái anh sau này chưa chắc đã ở cùng vợ chồng anh. Vấn đề là “an cư, lạc nghiệp”. Có nhà để ở, anh sẽ yên tâm công tác hơn.

Chủ trương sở hữu chung cư có thời hạn sẽ kéo giá của chung cư xuống gần với thu nhập của người dân hơn.

Không chỉ có anh bạn tôi hoan hỉ về việc sẽ mua được nhà, trên web trẻ thơ, nhiều người cũng chia sẻ: Nếu đề xuất này được thông qua, giá nhà chung cư có thể sẽ giảm chỉ còn 1/2 hoặc 1/3 hiện nay, lúc đó sẽ có thêm nhiều người nghèo mua được chung cư. Đứng trên góc độ quản lý nhà nước, chính sách này là đúng đắn, song để thay đổi tư duy của người dân về quyền sở hữu có thời hạn sẽ không dễ dàng gì. Hãy tưởng tượng khoảng 40-50 năm nữa, hàng trăm tòa nhà chung cư ở Hà Nội cũng xuống cấp, sập xệ như những khu tập thể cũ nát hiện nay, lúc đó mới thấy đề xuất này rất được tán thành.

Giá nhà chung cư hiện nay bị nâng giá quá cao chủ yếu do mua đi bán lại, trung gian, đầu cơ... Thực tế, các nhà quản lý cũng đã tính toán rồi mà với mức giá khoảng 8-9 triệu đồng/m2, thì các nhà đầu tư xây dựng chung cư vấn có lãi cơ mà, bạn Minh_Vy chia sẻ trên web trẻ thơ.

GS-TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường cũng cho rằng quy định này nếu áp dụng sẽ giải quyết được nhiều mâu thuẫn, lực cản đối với sự phát triển đô thị và thị trường BĐS. Bởi, quy định sở hữu chung cư có thời hạn, hết 50 năm, cũng là lúc chung cư xuống cấp, nguy hiểm cần phải xây mới. Khi đó, Nhà nước có thể cho xây mới lại chung cư nếu hạ tầng cơ sở trong khu vực không bị quá tải.

Còn trong trường hợp bị quá tải như khu vực nội đô Hà Nội hiện nay, Nhà nước dễ dàng quy hoạch lại thành đường giao thông, điểm vui chơi công cộng, giảm sự quá tải trong khu vực. Hiện nay, do việc quy định sở hữu chung cư vĩnh viễn nên gây khó khăn cho cả việc cải tạo lại chung cư cũ và quy hoạch phát triển các thành phố trung tâm.

Quan trọng là khi quy định sở hữu chung cư có thời hạn, giá nhà chung cư sẽ rẻ vì giá này chỉ là giá công trình mà không bị kèm theo giá đất. Như vậy, khi giá nhà càng rẻ người có nhu cầu (thu nhập thấp) sẽ có cơ hội có nhà nhiều hơn chứ không thể ế loại chung cư này. Như thế, thay vì phải tích lũy 30 năm hay bỏ ra 2 - 3 tỉ đồng (giá hiện nay) mới mua được nhà thì người có nhu cầu chỉ cần tích lũy 10 năm hoặc bỏ ra khoảng 1/3 số tiền trên là mua được nhà.

Xác lập giá trị thực của thị trường

Phải khẳng định ngay rằng, nếu chủ trương sở hữu chung cư có thời hạn của Bộ Xây dựng được duyệt thì niềm vui đầu tiên và trước nhất sẽ thuộc về những người ít tiền. Bởi, ước mơ được sở hữu một căn nhà đúng nghĩa sẽ trở thành hiện thực. Nhưng, đang có nhiều luồng ý kiến trái chiều nhau về vấn đề này.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam tỏ ra lạc quan khi cho rằng, đề xuất đưa ra có nhiều ý kiến phản hồi lại, dù là phản biện hay đồng tình đều rất tốt, chứng tỏ vấn đề đang rất được quan tâm. Trái với những lo lắng của doanh nghiệp và một số nhận định cho rằng, thị trường chung cư sẽ rơi vào trạng thái bão hòa, không được quan tâm đầu tư, ông Nam cho biết, khi xem xét vấn đề này cần phải soi chiếu nhiều mặt lợi, hại và đặc biệt là đặt quyền lợi toàn cục lên trên.

Việc đưa thời hạn sở hữu rằng buộc với người ở nhà chung cư vừa làm giảm giá thành vừa giúp Nhà nước dễ dàng hơn trong việc quy hoạch lại đô thị, không gian công cộng, điểm vui chơi giải trí.

Trước hết, đề xuất của Bộ đối với việc sở hữu nhà chung cư có thời hạn nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc nâng cấp, cải tạo lại nhà chung cư cũ, quy hoạch đô thị; Thứ hai là góp phần làm giảm giá nhà đất, tạo cơ hội cho các đối tượng thu nhập trung bình và thu nhập thấp có cơ hội mua nhà; Thứ ba, xuất phát từ thực tế Nhà nước đã thực hiện nhiều chính sách để làm tăng nguồn cung về nhà ở cho thị trường, góp phần làm giảm giá nhà ở nhằm tạo điều kiện cho những người thu nhập trung bình có khả năng tạo lập chỗ ở.

Tuy nhiên, do các chính sách được ban hành còn chưa đồng bộ nên trong thời gian vừa qua, giá nhà ở luôn tăng cao, vượt quá khả năng về tài chính của một bộ phận lớn dân cư, đã dẫn đến sức ép về nhà ở ngày càng tăng, đặc biệt là nhà ở tại khu vực đô thị.

Chuyên gia bất động sản Nguyễn Đức Thanh cho rằng, chúng ta đang “lo hão” về việc có lợi hay không có lợi của doanh nghiệp bất động sản đối với thị trường chung cư. Trong bối cảnh giá đất tự phong một cách chóng mặt như ở Việt Nam đặc biệt đối với thị trường Hà Nội, để mua được một căn hộ chung cư, dù cách xa trung tâm là điều không hề dễ dàng, kể cả với người có mức thu nhập khá. Trong khi Nhà nước tìm mọi cách hạ nhiệt thị trường, kéo thị trường về đúng giá trị thực, thì việc đưa ra giới hạn việc sở hữu chung cư là một tín hiệu đáng mừng. Mô hình này các nước khác đã và đang thực hiện hiệu quả.

Ngoài ra, thời hạn tối đa cho sự tồn tại của một tòa nhà chỉ khoảng 50 năm, với điều kiện được xây dựng chất lượng, thì không có quy định về việc sở hữu có thời hạn, chung cư đó chắc chắn phải cải tạo lại. Mặt khác, khi áp dụng chủ trương này, cũng đồng nghĩa với việc cơ quan quản lý Nhà nước sẽ có những ưu tiên nhất định cho doanh nghiệp đầu tư vì đây chính là một hình thức phát triển nhà ở xã hội.

Anh Thanh cũng cho rằng, quy định về sở hữu chung cư là dịp tốt nhất để phân tích về giá trị đích thực của thị trường bất động sản.

Thay vì phải điều chỉnh khung giá đất theo kịp thị trường hàng năm, chính quyền đô thị có thể làm cho giá trị đất thị trường trở về đúng với giá trị sử dụng.

Theo tính toán, chi phí cho 1m2 đất sử dụng xây dựng nhà ở được xác lập theo cơ cấu sau: Chi phí cố định gồm chi phí đền bù GPMB: TB 1 triệu/m2 và chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng: 1 triệu đồng/m2; Chi phí tiền sử dụng đất: Do địa phương quy định; với mật độ sử dụng đất ở TB: 50%.

Nếu địa phương không thu tiền sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội. Suất đầu tư cho 1 m2 đất ở sẽ là: (1tr + 1tr) x 2= 4 triệu đồng. Nhà đầu tư có thể hưởng lợi nhuận đến 20% và bán với giá 5 triệu đồng/m2.

Trường hợp địa phương thu tiền sử dụng đất ở mức tối thiểu 1 triệu đồng/m2, suất đầu tư cho 1 m2 đất sẽ là: 4 triệu+ 1 triệu= 5 triệu đồng. Doanh nghiệp có thể bán với giá 6 triệu đồng/m2 để kinh doanh có lãi mà nhà nước không cần hỗ trợ tiền sử dụng đất.

Với mức tính toán này, không có một doanh nghiệp nào phải chịu lỗ nếu bán chung cư có quy định về thời gian sở hữu với mức giá từ 8-10 triệu đồng. Mặt khác, đối với loại hình chung cư này, chủ đầu tư cũng không cần xây nhà quá cao tầng, cũng không cần quá quan trọng về vị trí xây dựng. Nếu duy trì ở mức 5 tầng như các nhà chung cư cũ hiện nay cũng không có gì bất hợp lý. Bởi, đang có một nghịch lý tồn tại trong việc nóng sốt của thị trường bất động sản ở Việt Nam là chỉ phục vụ một số ít kẻ đầu cơ, còn người có nhu cầu thực sự thì không thể “sờ tay” vào.  

(Theo VnMedia)

• 0
• By Admin
• 14/02/2011
• 17