Sàn giao dịch BĐS: Đang tham gia đầu cơ?

Tuy vậy, trao đổi với DĐDN bên lề hội thảo “Thị trường BĐS - những vấn đề DN cần quan tâm” do DĐDN tổ chức ngày 1/8 vừa qua, GS TSKH Đặng Hùng Võ - Chủ nhiệm Bộ môn Địa chính, ĐH quốc gia Hà Nội cho rằng, sự ra đời của đa số các sàn giao dịch tại VN lại không hẳn là những dấu hiệu tốt để đưa thị trường BĐS VN vận động một cách tích cực.


Ông cho biết: Tại thị trường BĐS VN, một số sàn đã ra đời rất tự nhiên như các sàn giao dịch BĐS ở TP.HCM được thành lập từ trước khi có Luật Kinh doanh BĐS, ví dụ như sàn của Togi, sàn của ACB... Sự ra đời này cũng hồn nhiên như các sàn khác trên thế giới, xuất phát từ nhu cầu cần một nơi để người mua và người bán gặp gỡ, trao đổi thông tin, các ngân hàng tham gia cung ứng dịch vụ. Đó là nhu cầu rất tự nhiên của thị trường BĐS hoạt động tốt...

Nhưng phần lớn các sàn giao dịch BĐS được thành lập sau này, đặc biệt là ở Hà Nội và TP.HCM cũng như ở một số thành phố lớn khác, đã ra đời trong bối cảnh không phải tự nhiên. Khi Luật kinh doanh BĐS quy định các giao dịch đối với nhà, căn hộ của các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở phải công khai thực hiện trên các sàn giao dịch BĐS. Từ đấy, sàn bắt đầu mọc lên khá nhiều để thực hiện quy định đó của pháp luật, đáp ứng nhu cầu của các nhà đầu tư dự án nhà ở.

Trên thực tế, quy luật tất yếu của thị trường đang biến các chủ sàn giao dịch trở thành các nhà phân phối cấp 1 đối với nhà ở từ các dự án nhà ở, khi khan hàng thì các sàn giao dịch đó lập tức trở thành các nhà đầu cơ nhà ở. Như vậy, từ một ý tưởng trong sáng mong muốn công khai hóa việc giao dịch nhà ở thuộc các dự án đã thực tế hóa bằng quy định pháp luật phải công khai giao dịch qua sàn. Quy định pháp luật như vậy đã làm cho thị trường đưa các sàn giao dịch có đủ điều kiện để tham gia đầu cơ khi buộc sàn giao dịch phải đứng giữa chủ đầu tư dự án và người trực tiếp có nhu cầu mua nhà ở. Ngữ cảnh đó đưa bóng vào chân các chủ sàn giao dịch và mách bảo họ đầu cơ đi thì được lợi nhiều hơn và họ làm vì đúng pháp luật. Quy định này cũng tương tự như bắt buộc việc mua bán hàng hóa chỉ được thực hiện trong chợ, vậy là người tổ chức ra chợ sẽ được hưởng lợi nhiều hơn, tiêu cực sẽ phát sinh từ đây. Quy định này là đúng trong hoàn cảnh của một xã hội có hệ thống dịch vụ phát triển ở mức rất cao, không đúng trong hoàn cảnh hiện nay ở nước ta.

Về giải pháp cơ bản nhất để chống đầu cơ và lành mạnh hóa hoạt động của các sàn, GS cho rằng: Đầu cơ là hiện tượng đương nhiên của thị trường, quản lý cần có biện pháp để đầu cơ không vượt quá giới hạn. Chính sách quản lý, điều tiết của Chính phủ không ngoài 4 công cụ chủ yếu là pháp luật, quy hoạch, tài chính, hành chính.

Thứ nhất là hệ thống pháp luật được hình thành sao cho bảo đảm tính hệ thống, tính đồng bộ; không còn khoảng trống, không còn chồng chéo và không có các quy định thiếu hiệu quả. Đầu cơ có thể lợi dụng những khoảng trống nhất định để len vào hoạt động. Ví dụ, quy định nhà đầu tư thứ cấp về BĐS được vay vốn tín dụng để đầu tư đã giúp cho nhiều nhà đầu cơ đóng vai nhà đầu tư thứ cấp mua trọn gói dự án nhà ở đã hoàn thành đã vay vốn tín dụng để đầu cơ.

Thứ hai là hệ thống quy hoạch vẫn còn nhiều bất cập, có một phần nhỏ đầu cơ đã dựa vào quy hoạch, triển khai quy hoạch để sắp xếp đất cho các dự án ở những khu vực đất "vàng" có nhiều lợi thế tăng giá.

Thứ ba là hệ thống tài chính đất đai và BĐS. Đó là công cụ quan trọng nhất để kiềm chế đầu cơ, trong đó thuế trên một công cụ quan trọng nhất. Cần bảo đảm nguyên tắc đánh thuế cao đối với trường hợp có BĐS mà không dùng hoặc sử dụng BĐS theo kiểu lãng phí, cầm chừng chờ tăng giá. Với những trường hợp sử dụng BĐS hiệu quả thì cần tính mức thuế sao cho khuyến khích hiệu quả đầu tư trên đất.

Thứ tư là hệ thống hành chính, tức là cách thức tổ chức quản lý, tạo hệ thống đăng ký BĐS thống nhất. Vừa qua, Quốc hội đã quyết định thống nhất một hệ thống đăng ký BĐS, một mẫu giấy chứng nhận về BĐS sau hơn 15 năm thảo luận. Vấn đề còn lại là dùng cách gì để bảo tính công khai, minh bạch của đăng ký BĐS. Nếu kiềm chế được đầu cơ BĐS thì các sàn giao dịch cũng sẽ không tham gia hoạt động đầu cơ, các sàn sẽ lấy nhiệm vụ phục vụ người bán và người bán làm mục tiêu sinh lợi.

• 0
• By Admin
• 04/08/2009
• 17