Sai phạm nhà ở HN: Nếu tìm tiếp sẽ thấy nhan nhản

Để hiểu thêm về vấn đề này, phóng viên Bee đã có cuộc trao đổi với ông GS.TSKH Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường.

 
GS.TSKH Đặng Hùng Võ

Thưa ông, ông đánh giá thế nào về kết quả thanh tra các khu đô thị mới, dự án nhà ở tại trên địa bàn thành phố Hà Nội vừa qua?

Tôi nghĩ, những sai phạm so với dự án được duyệt như: sai phạm sử dụng đất, xây dựng, làm không đúng quy định của chất lượng công trình, đều có thể coi là mang tính phổ biến, chỉ khác nhau ở mức độ mạnh hay nhẹ, nếu kiểm tra tiếp tôi tin sẽ có rất nhiều dự án như vậy.

Sự sai phạm này trước hết là do hệ thống quản lý yếu kém, thiếu chuyên nghiệp hoặc do buông lỏng quản lý của các cơ quan chức năng. Ngoài ra, những thông tin về quy hoạch, về các dự án, về việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đều không có luồng thông tin nào được cho là minh bạch, do đó nhiều nhà đầu tư cũng không đằng nào mà lần.

Nhưng cũng cần thấy tư duy của các nhà đầu tư VN thì luôn tìm cách vượt qua pháp luật, tìm kiếm thêm lợi ích bất chính, không đúng pháp luật, do vậy bằng nhiều cách họ có thể xin xây thêm tầng hay mở rộng diện tích đất xây dựng, khác xa so với dự án được phê duyệt.

Cuối cùng là việc không coi trọng công tác kiểm tra, ở VN công tác kiểm tra chỉ được động đến khi có phát hiện và phải phát hiện theo kiểu công luận, tức là có báo chí vào cuộc mới kiểm tra, chứ chỉ là ý kiến của 1, 2 người dân thì chưa chắc đã thực hiện kiểm tra.

Kiểm tra rồi nhưng chặt đến đâu, sâu đến đâu thì lại tùy thuộc vào ngữ cảnh, tức là kết quả kiểm tra đó liệu có nhiều người biết không, có ai tạo nên áp lực không hay chỉ là một vài ý kiến thôi.

Có ý kiến cho rằng, điểm yếu kém nhất của Hà Nội là không hướng các nhà đầu tư vào quy hoạch, mà chạy theo yêu cầu của các nhà đầu tư, đó có phải là nguyên nhân khiến cho nhiều dự án sai phạm đến vậy không?

Sòng phẳng thì phải nói thế này, giai đoạn đầu, khi chúng ta còn khó khăn trong việc thu hút đầu tư thì có thể chạy theo họ để khuyến khích, tức là phải tạo điều kiện về chính sách để thu hút đủ nhà đầu tư, mà chúng ta hay nói là “trải thảm đỏ” cho nhà đầu tư bước vào hay “trải chiếu hoa” cho nhà đầu tư ngồi.

Nhưng hiện nay, vị thế của Hà Nội đã khác, Hà Nội không khuyến khích người ta cũng cứ tranh nhau vào, và vào được Hà Nội là chắc chắn sẽ tìm kiếm được lợi ích. Vì vậy chỉ cần hô vào Hà Nội, thì hàng triệu nhà đầu tư muốn nhảy vào, chứ cần gì phải ưu đãi nữa. Thực tế là hiện nay những người vào được Hà Nội, đều là những cao thủ, chứ không phải ai muốn vào cũng được.

Tuy nhiên, thực tế nhiều nơi vẫn chạy theo yêu cầu của nhà đầu tư thì chắc chắn họ phải có lý do gì đó không đúng. Chứ Hà Nội giờ đã ở thế được quyền chọn lọc nhà đầu tư tốt cho mình, không còn ở giai đoạn phải chiều chuộng nhà đầu tư.

Đây cũng có thể là do tư duy của tập quán làng xã vẫn còn tồn tại, tức là không cần thiết để ý đến pháp luật, quy hoạch, miễn là đôi bên cùng có lợi. Ngoài ra, tàn dư của cơ chế bao cấp, cơ chế xin  - cho do tồn tại trong một thời gian quá dài một cách cố tình hoặc vô tình đã ăn sâu vào tiềm thức, tạo thành đường mòn trong vỏ não, khiến người ta nghĩ bằng cơ chế đó và vì vậy sẽ tạo ra tham nhũng, dẫn đến nhiều sai phạm.

Hiện nay, nhiều nhà đầu tư cho rằng giá nhà ở Hà Nội cao là do quy trình thủ tục cấp phép kéo dài, dẫn đến phát sinh nhiều chi phí tài chính như trả lãi suất ngân hàng, ông đánh giá thế nào về điều này?

Trước hết, về mặt quản lý không thể phủ nhận sự thiếu minh bạch dẫn đến việc chậm trễ phê duyệt dự án, thủ tục cấp phép phức tạp, nhiều mối quan hệ chằng chịt, thậm chí nhiều nơi quy định một đằng, làm một nẻo.

Ảnh minh họa.

Ví dụ trong NĐ 69 chỉ rõ là một tỉnh chỉ có một người, một cơ quan, một Sở làm nhiệm vụ giới thiệu địa điểm đầu tư, và quy định rõ Sở TNMT sẽ làm nhiệm vụ giới thiệu địa điểm đầu tư, nhưng đến nay theo khảo sát của tôi tại hầu hết các tỉnh, TP thuộc TW, nhà đầu tư ở đâu cũng phải chạy từ tỉnh, qua huyện, xuống xã, rồi lại chạy từ xã, qua huyện lên tỉnh, không phải một lần mà rất nhiều lần mới thỏa thuận được địa điểm đầu tư. Đặc biệt, đến mỗi cơ quan lại phải qua nhiều phòng, ban mới xong được việc. Riêng Hà Nội còn phức tạp hơn các nơi khác vì Hà Nội có thêm Sở Quy hoạch nữa.

Còn nhà đầu tư ai cũng kêu trời là lỗ. Nhưng nếu tính toán cụ thể ra thì đó là một khoản siêu lợi nhuận. Giá trị thực của công trình là có thể tính được, lợi ích thu được thì lại càng dễ dàng thấy hơn. Nhưng nhà đầu tư kêu lỗ thì số tiền siêu lợi nhuận kia đi đâu. Tại sao hệ thống kiểm toán không làm rõ được chuyện này mà cứ lẩn khuất cái này, cái khác.

Tôi nghĩ, khoản tiền không biết đi đâu ấy mới chính là lý do khiến giá đất Hà Nội cao lênh khênh đến vậy, chứ lý do nhà đầu tư biện minh chỉ là một phần nhỏ.

Hiện nay, theo NĐ 69 thì việc giải phóng mặt bằng sẽ theo thỏa thuận nhưng vấn đề là Nhà nước thỏa thuận hay Doanh nghiệp thỏa thuận với dân?

Về lý luận chúng ta có 2 cơ chế để có được đất mặt bằng, một là doanh nghiệp thỏa thuận với dân theo cách chuyển nhượng hoặc là thuê, hoặc là nhận góp vốn của dân, hoàn toàn thực hiện các giao dịch đất đai giữa nhà đầu tư và dân, chính quyền chỉ là cơ quan đăng ký, tiếp nhận, chuyển đổi sổ đỏ từ bên này sang bên kia.

Thứ 2 là Nhà nước thu hồi đất rồi giao hoặc cho thuê đối với nhà đầu tư, và đã là cơ chế Nhà Nước thu hồi thì doanh nghiệp đứng ngoài. Nhà Nước thống nhất mức bồi thường với dân, rồi làm thủ tục thu hồi giao cho doanh nghiệp. Theo NĐ 197 thì quy định thêm nhà đầu tư trong nước xuất tiền trước để bồi thường cho dân, rồi trừ toàn bộ vào phần nghĩa vụ tài chính mà doanh nghiệp nộp cho Nhà Nước.

Tuy nhiên, nếu doanh nghiệp trực tiếp thỏa thuận thì có một nhược điểm là cứ thỏa thuận được 80%, thì 20% cuối cùng người dân sẽ đưa ra mức giá trên trời, mà đã thỏa thuận có nghĩa là 2 bên bằng mối quan hệ dân sự, thống nhất với nhau, Nhà Nước không can thiệp, nên dân có nói giá trên trời, thì doanh nghiệp cũng đành chịu, thuận thì thuận không thuận thì thôi.

Còn thực tế Nhà nước cũng rất ngại thỏa thuận với dân nên hiện nay nhà đầu tư vừa phải xuất tiền vừa phải thỏa thuận. Do chưa có cơ quan đứng ra giám sát nên vấn đề này gây rất nhiều khó khăn cho doanh nghiệp.

Với thực tế tình hình hiện nay, một số tỉnh như TP.HCM vì muốn làm nhanh nên đã trộn lẫn 2 cơ chế này với nhau, nghĩa là thỏa thuận trong quá trình thu hồi.

Cho doanh nghiệp thỏa thuận đến mức cảm thấy được rồi thì tiến hành thu hồi với mức giá đó, còn cơ quan Nhà Nước cũng không đối mặt thỏa thuận. Một khía cạnh nào đấy, tôi cho rằng đây cũng là sáng kiến cần thiết, mặc dù không phù hợp về mặt lý luận, nhưng với thực tiễn tình hình ở VN thì việc tận dụng, kết hợp ưu điểm của hai hình thức là làm được, miễn là đảm bảo quyền lợi cho các bên.

(Theo KH&ĐS)

• 0
• By Admin
• 20/08/2010
• 17