“Rủi ro trong góp vốn mua nhà là hoàn toàn có thể”

Chính vì vậy, theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), người dân nên hết sức cẩn trọng khi đặt bút ký vào hợp đồng góp vốn với chủ đầu tư.

* Ông nghĩ sao khi các doanh nghiệp bất động sản hiện vẫn đang bị ứ đọng quá nhiều các căn hộ cao cấp...

Tôi xin lưu ý, theo thống kê của chúng tôi thì không chỉ nhu cầu về nhà ở với giá thấp mà với mức giá trung bình vẫn rất lớn và giá của phân khúc này cũng không tăng, giảm nhiều so với phân khúc cao cấp.

Còn trong cơ chế thị trường thì mặc dù chúng ta có điều hành thông qua các chính sách về thuế, về tài chính, quy hoạch… nhưng suy cho cùng thì mọi thứ đều phải theo nhu cầu thị trường và do thị trường quyết định.

Chính vì vậy mà nhà nước có muốn yêu cầu, áp đặt các doanh nghiệp phải làm nhà cho người thu nhập thấp thì cũng rất khó, có chăng cũng chỉ là định hướng cho các doanh nghiệp.

Thậm chí trong bối cảnh khó khăn hiện nay thì cả nhà nước lẫn người dân phải hỗ trợ doanh nghiệp về cơ chế, về vốn… để phát triển các phân khúc nhà giá rẻ.

* Nhưng cũng vì cần có nhà nên nhiều người dân đã chấp nhận đóng tiền khi dự án còn chưa giải phóng mặt bằng nhưng sau nhiều năm vẫn chưa có nhà. Vậy nhà nước có biện pháp gì để đảm bảo quyền lợi cho họ không, thưa ông?

Việc huy động vốn là một hoạt động bình thường của chủ đầu tư. Tuy nhiên, để bảo về quyền lợi cho người mua nhà thì Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã có quy định về thời điểm chủ đầu tư được phép huy động vốn, được phép bán nhà.

Để xảy ra những tranh cãi là do trong mua bán chúng ta vẫn thiếu tính chuyên nghiệp, không xem xét kỹ các điều khoản của hợp đồng, nên thường xảy ra tranh chấp khi có những biến động hay sự cố và người dân vẫn thường yếu thế.

Còn ở các nước, khi tiến hành những hợp đồng mua bán nhà thì thường có luật sư hoặc các công ty môi giới chuyên nghiệp đứng ra tư vấn cho cả hai bên về luật pháp.

* Nhưng hiện nay, có nhiều chủ đầu tư đã “lách luật” bằng cách không thực hiện huy động vốn nữa mà gọi là góp vốn cho dự án. Vậy cơ quan quản lý giải quyết điều này như thế nào, thưa ông?

Các hợp đồng góp vốn nếu đúng pháp luật thì dù ở bất kỳ giai đoạn nào của dự án thì chúng ta cũng không thể cấm được. Tuy nhiên, một khi người dân đã đồng ý góp vốn để có được những lợi ích trong tương lai thì cũng đồng nghĩa là phải chấp nhận những rủi ro có thể xảy ra.

Chính vì vậy, tôi vẫn luôn khuyên người dân là phải xem xét thật cẩn thận tất cả các điều khoản trong hợp đồng góp vốn với chủ đầu tư, thậm chí là có thể thuê luật sự tư vấn. Khả năng rủi ro và thành công trong góp vốn với chủ đầu tư đều có thể xảy ra.

* Hiện nay, các ngân hàng đang “bật đèn xanh” cho vay trở lại với bất động sản. Theo ông, liệu người dân mua nhà có được hưởng lợi sau động thái này không?

Tôi cho rằng, trước hết đó là một tín hiệu tốt cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, điều quan trọng nhất là sản phẩm của thị trường phải phù hợp với túi tiền của người dân. Còn nếu các doanh nghiệp vẫn tập trung quá nhiều vào phân khúc cao cấp thì doanh nghiệp sẽ không có đầu ra, còn người dân thì vẫn khó mua nhà.

Còn việc giá tăng hay giảm sau động thái này thì còn tùy thuộc vào giá đầu vào của sản phẩm, như giá đền bù giải phóng mặt bằng, giá vật liệu xây dựng. Nếu những yếu tố đó giảm giá thì chắc chắn giá nhà cũng sẽ giảm xuống và khi đó người mua nhà sẽ được hưởng lợi.

* Nhưng việc ngân hàng cho vay trở lại thì cũng đồng nghĩa với tình trạng đầu cơ xuất hiện trở lại, thưa ông?

Nếu nói thế nào là kinh doanh, thế nào là đầu cơ cũng rất là khó, bởi nếu có lợi nhuận thì sẽ chắc chắn sẽ có đầu cơ. Vấn đề là đầu cơ ở mức độ nào, quản lý làm sao để không tác động xấu đến thị trường. Chính vì vậy mà nhà nước bắt buộc phải giao dịch qua sàn, phải công khai minh bạch để người dân nắm rõ thông tin.

Tuy nhiên, những ràng buộc này cũng còn nhiều hạn chế bởi thị trường thì muôn vẻ và các doanh nghiệp cũng rất nhiều “chiêu” để đạt lợi nhuận cao nhất. Chính vì vậy, việc đánh thuế lũy tiến trong kinh doanh bất động sản được xem là một biện pháp hữu hiệu nhất để tránh tình trạng đầu cơ bất động sản.

* Theo ông thì khoảng bao lâu nữa thị trường bất động sản sẽ hồi phục trở lại?

Rất khó để dự báo được thời điểm thị trường hồi phục, nhưng chúng tôi hy vọng là trong năm 2009 thì thị trường sẽ dần hồi phục và cung - cầu trên thị trường sẽ tăng lên theo.