Rủi ro bất động sản không nằm ở đầu cơ?

Thị trường BĐS Việt Nam có đặc trưng là biên độ giao động giá rất lớn lên tới hàng chục thậm chí hàng trăm % và sự biến động này phụ thuộc vào quy hoạch, hạ tầng và tin đồn.

Thị trường BĐS chịu rủi ro lớn về mặt chính sách, thủ tục và những người chịu rủi ro chính là các ngân hàng, nhà đầu tư và người tiêu dùng.

Theo thống kê, dư nợ BĐS tính đến tháng 6/2011 là 245.000 tỷ đồng, tương đương 10% tổng dư nợ; Nợ xấu BĐS khoảng 3%, trong đó nợ nhóm 5 (nợ có khả năng mất vốn) khoảng  40%.

Một số ngân hàng nhỏ có dư nợ BĐS chiếm 30 – 40% tổng dư nợ; phân bố tín dụng chủ yếu là Tp HCM chiếm 45%, Hà Nội là 18%.

Đặc biệt đang diễn ra tình trạng cho vay nội bộ các đơn vị thuộc ngân hàng. Hầu hết chủ sở hữu các ngân hàng thương mại lại cũng chính là chủ sở hữu BĐS. Vì vậy những ông chủ này thường sử dụng vốn của NHTM để phục vụ cho các dự án BĐS của mình. Điều này tạo ra rủi ro rất lớn cho các NHTM.

T.S Lê Xuân Nghĩa cho rằng giá BĐS tăng cao trong thời gian dài, mức tăng 100%-200%, nguyên nhân chính không phải do giới đầu cơ. Nếu đầu cơ thì chỉ có thể gây sốt giá, trong thời gian ngắn.

Nguyên nhân chính theo T.S Nghĩa nằm ở thể chế quản lý BĐS ở nước ta. Ngay như giá để tính nộp thuế cũng không minh bạch. Có doanh nghiệp lên cơ quan quản lý đề nghị nộp thuế, được hỏi “thích giá nào để nộp thuế”

Sự không minh bạch, thủ tục kéo dài khiến các dự án không có đất sạch để triển khai. Theo thống kê thì để hoàn thành thủ tục triển khai 1 dự án tại TP Hồ Chí Minh mất 3-5 năm, tại Hà Nội mất 5-7 năm.

Thông tin về đầu thầu các dự án BĐS cũng không rõ ràng, thực hiện chậm chạp.

Dự báo của nhiều chuyên gia kinh tế thế giới thì đến năm 2014 kinh tế thế giới mới ổn định và tăng trưởng. Nếu kinh tế vĩ mô Việt Nam có thể ổn định, tăng trưởng trở lại sớm hơn thì đến 2013  khi kinh tế hồi phục nguồn cung BĐS sẽ lại thiếu, do không có đất sạch triển khai dự án.

Bên cạnh đó là thiếu công khai, minh bạch quy hoạch dẫn đến các dự án, nhà đầu tư không biết tương lai của khu BĐS định đầu tư sẽ có vị trí ra sao, đường xung quanh thế nào. Điều này cản trở các NĐT trong việc tìm kiếm dự án BĐS hợp lý để đầu tư.

Tiếp nữa cũng cần có hỗ trợ phía cầu BĐS. Hiện nay thuật ngữ tín dụng phi sản xuất rất mông lung dẫn đến hạn chế tín dụng cho khu vực này. Thực chất BĐS lại là đầu ra của nhiều ngành sản xuất khác.

Việc xác định tín dụng BĐS là ngòi nổ cho nhiều cuộc khủng hoảng tài chính thì cần có cách tiếp cận kiểm soát, giám sát chặt chẽ dựa trên các công cụ thị trường.

Hiện nay quy định cào bằng tỷ lệ tín dụng BĐS cũng tạo ra bất cập. Trong khi có quy định về hệ số an toàn vốn CAR thì nên giám sát tín dụng theo hướng đó. Mỗi ngân hàng tùy theo tính chất đặc thù khác nhau mà cần có sự giám sát khác nhau.

Thị trường BĐS chỉ ổn định, phát triển tốt khi có sự cân bằng giữa cung-cầu, nếu nguồn cung không đủ chắc chắn sẽ là điều kiện tốt cho giới đầu cơ trục lợi.

(Theo CafeF)

• 0
• By Admin
• 18/08/2011
• 17