Quy hoạch và thực tế: Những khác biệt cần giải quyết

Việc mở rộng địa giới hành chính Hà Nội từ ngày 1 tháng 8 năm 2008 cũng làm cho bản đồ đầu tư địa ốc trên địa bàn thủ đô có những thay đổi đáng kể. Mặc dù sát nhập thêm huyện Mê Linh nhưng phía Bắc và phía Đông Hà Nội không có hấp lực mạnh với các nhà đầu tư địa ốc do cơ sở hạ tầng chưa phát triển. Đồng thời, tâm lý ngại vượt sông Hồng khi hệ thống cầu dẫn vẫn còn ít khiến cho tốc độ phát triển đô thị ở khu vực này khá chậm.

Trong khi đó, vùng đất phía Tây Hà Nội lại đang là “thỏi nam châm” thu hút các nhà đầu tư bất động sản, nhất là sau khi một “cực” đô thị mới của Thủ đô được hình thành tại khu vực Mỹ Đình-Mễ Trì. So với những khu vực khác thì Hà Tây cũ gần trung tâm Hà Nội hơn cả về không gian và thời gian. Sự khớp nối của hệ thống giao thông giữa Hà Tây, nay là “Hà Nội mới” với trung tâm “Hà Nội cũ” thông qua tuyến đường trục Láng-Hòa Lạc, Quốc lộ 32 và Quốc lộ 6, làm cho tốc độ đô thị hóa ở khu vực này diễn ra nhanh hơn. Các nhà đầu tư cũng đang đua nhau rót vốn vào “Hà Nội mới”.

Không phải bây giờ các nhà đầu tư mới chú ý đến phía Tây Hà Nội. Hơn ba năm trước, ông Đoàn Văn Bình - Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư CEO, đã tính đến việc xây dựng một khu đô thị ở Hà Tây. Cuối cùng, CEO cũng tìm được khu đất rộng 23ha để xây dựng khoảng 300 biệt thự và khu chung cư. Nhưng dự án của CEO không thể nằm sát Hà Nội mà phải đi xa tận xã Sài Sơn, huyện Quốc Oai, cách Trung tâm Hội nghị quốc gia tại Mỹ Đình tới 12km. Lúc đó, Công ty không thể kiếm được mảnh đất nào gần hơn vì hầu như tất cả những khu đất có vị trí đẹp ở Hà Tây đã được các nhà đầu tư đăng ký hết.

Trong vài năm qua, đất đai ở Hà Tây cũ đã là đích ngắm của hàng trăm nhà đầu tư. Nằm kẹp giữa khu đô thị của CEO và trung tâm đô thị mới Mỹ Đình-Mễ Trì của “Hà Nội cũ” là hàng chục các dự án khu đô thị, biệt thự, chung cư, vui chơi giải trí có quy mô từ vài chục đến vài trăm hecta. Nổi bật trong số này là dự án Khu đô thị Nam An Khánh (180ha), Bắc An Khánh (260ha) và Dương Nội (190ha). Với địa thế nằm sát huyện Từ Liêm và giáp Quốc lộ 32, một xã nhỏ như Vân Canh, huyện Hoài Đức cũng thu hút ba dự án khu đô thị lớn là Orange Garden, Khu đô thị Đại học Vân Canh và Khu đô thị mới Vân Canh. Những cánh đồng thẳng cánh cò bay ven Thành phố Hà Đông và huyện Hoài Đức đã dần nhường chỗ cho những dự án khu đô thị. 

Các nhà đầu tư Hàn Quốc tỏ ra có duyên với “Hà Nội mới” hơn những nhà đầu tư đến từ các nước khác. Sau khi Công ty Booyoung khởi công xây dựng 5.000 căn hộ chung cư tại Khu đô thị Mỗ Lao thì Hyundai RNC cũng đặt chân vào Hà Đông bằng việc động thổ dự án khu căn hộ cao cấp có tổng vốn đầu tư 198 triệu USD. Liên doanh Posco E&C và Vinaconex cũng gần hoàn thành giải phóng mặt bằng cho Khu đô thị Nam An Khánh và dự kiến sẽ đầu tư 212 triệu USD cho dự án này. Mặc dù đến sau nhưng Công ty Inpyung cũng đã giành được quyền phát triển một tổ hợp gần 10.000 căn hộ, các cao ốc văn phòng, khách sạn và trung tâm thương mại tại Khu đô thị mới Văn Phú.

Đổi đất lấy đường

Các nhà đầu tư cũng tận dụng chính sách đổi đất lấy hạ tầng để có thể nhanh chóng tiếp cận với thị trường địa ốc “Hà Nội mới” trong bối cảnh diễn ra sự ganh đua quyết liệt để dành quyền phát triển dự án. Cách làm phổ biến là nhà đầu tư bỏ tiền xây dựng các tuyến đường giao thông huyết mạch theo hình thức xây dựng-chuyển giao. Đổi lại, nhà đầu tư được giao lại diện tích đất có giá trị tương đương để xây dựng đô thị và công trình thương mại.

Tập đoàn Nam Cường đã trở thành một trong những nhà đầu tư lớn nhất ở khu vực “Hà Nội mới” thông qua phương thức đổi đất lấy hạ tầng. Nam Cường mở đầu chiến dịch kinh doanh địa ốc tại “Hà Nội mới” bằng dự án đầu tư trên 3.000 tỷ đồng xây dựng tuyến đường trục phía Bắc Hà Đông nối đường Vành đai 4 với đường Lê Văn Lương kéo dài của “Hà Nội cũ”. Đổi lại, Nam Cường được giao khoảng 190ha đất tại xã Dương Nội, Thành phố Hà Đông, để xây dựng khu đô thị đồng bộ, gồm khu chung cư, biệt thự, khách sạn, văn phòng, bệnh viện quốc tế, chợ đầu mối.

Nhưng hoành tráng hơn cả là dự án tuyến đường trục kinh tế Bắc Nam nối Vĩnh Phúc, chạy qua 7 huyện của Hà Tây, và kết thúc ở gần Quốc lộ 1. Dọc theo tuyến đường dài 63km, mặt cắt rộng 42m, trong đó có 22km có mặt cắt rộng 150m, sẽ hình thành một loạt các khu đô thị lớn như Quốc Oai, Chương Mỹ, Thạch Thất, Thạch Phúc rộng từ vài trăm đến hơn 1.100ha, trong đó, có những dự án được giao cho Nam Cường phát triển để thu hồi 7.694 tỷ đồng đầu tư cho tuyến đường. Ông Trần Văn Cường, Chủ tịch Tập đoàn Nam Cường, cam kết sẽ hoàn thành tuyến đường theo đúng tiến độ đề ra là 5 năm, đồng thời, đầu tư để hình thành các khu đô thị hiện đại và đồng bộ dọc theo tuyến đường.

Những doanh nghiệp ngành giao thông như Cienco 5 hay Momota cũng giành được những dự án địa ốc lớn thông qua việc đổi đường lấy đất. Tháng 4 vừa qua, Cienco 5 đã khởi công xây dựng tuyến đường trục phía Nam Hà Đông, dài 41,5km, với tổng vốn đầu tư khoảng 6.000 tỷ đồng. Để hoàn lại vốn đầu tư cho dự án, Cienco 5 được xây dựng ba khu đô thị với tổng diện tích 570ha tại Hà Đông và huyện Thanh Oai.

Mở đường nhưng vẫn tắc

Các tuyến đường giao thông được xây mới kết hợp với các tuyến đường trục hướng tâm như đường Láng-Hòa Lạc, Quốc lộ 6, Quốc lộ 32, sẽ giúp nâng cao giá trị bất động sản ở “Hà Nội mới” và quan trọng hơn, như nhận xét của ông Đoàn Văn Bình, sẽ giúp thu hút dân ở “Hà Nội cũ” sang sinh sống ở “Hà Nội mới”.

Tuy nhiên, ông Bình cũng chỉ ra rằng, nếu chỉ xây dựng các tuyến đường trục thì chưa đủ để hỗ trợ phát triển các khu đô thị ở “Hà Nội mới”. Thuận tiện về giao thông sẽ là một trong những yếu tố cơ bản để thu hút dân về sinh sống ở “Hà Nội mới” và vì thế, cần phải có quy hoạch hạ tầng giao thông đồng bộ như các tuyến đường xương cá kết nối các khu đô thị với nhau và kết nối với các tuyến đường trục. Trong khi chú trọng phát triển các tuyến đường trục thì hầu như việc phát triển các tuyến đường xương cá ở “Hà Nội mới” vẫn còn để ngỏ.

Nhưng thậm chí, việc xây dựng các tuyến đường trục nối “Hà Nội mới” với trung tâm Hà Nội cũng đang “tắc”. Mặc dù Chính phủ đã chỉ đạo tuyến đường huyết mạch Láng-Hòa Lạc phải hoàn thành trước 2010 nhưng với tiến độ xây dựng cầm chừng như hiện nay thì chưa biết đến bao giờ mới xong. Tuyến đường 32 nối Thành phố Sơn Tây với trục Cầu Diễn-Xuân Thủy đã được xây dựng nhiều năm nay nhưng mới hoàn thành dở dang một số đoạn. Tuyến đường trục phía Bắc Thành phố Hà Đông cũng đang “tắc” do chưa giải phóng xong mặt bằng 2ha còn lại. Khi những tuyến đường trục còn tắc thì các dự án địa ốc ở “Hà Nội mới” vẫn chưa “rộng đường” để phát triển.  

Vênh giữa bản vẽ và thực tế

Bên cạnh những khó khăn về giao thông, các dự án địa ốc ở “Hà Nội mới” cũng thiếu hạ tầng xã hội, khiến cho những người có nhu cầu mua nhà, đất để ở phải cân nhắc. Trong khi những dự án địa ốc ở “Hà Nội cũ” thường nằm gần kề trường học, bệnh viện, nhà trẻ, siêu thị thì các dự án ở “Hà Nội mới” thường được phát triển từ đất nông nghiệp vốn thiếu những dịch vụ xã hội hiện đại. Có sự vênh nhau giữa hướng phát triển của các dự án địa ốc ở “Hà Nội mới” và hạ tầng hiện tại. Trong khi các khu đô thị hướng đến môi trường sống chất lượng cao, với những mảnh đất được rao bán rộng ít nhất 100m2, tức là nhắm đến đối tượng thu nhập cao, thì lại chưa có những dịch vụ xã hội để thu hút những đối tượng này.

Ông Phan Xuân Cần, Tổng giám đốc Công ty tư vấn đầu tư Tiger Invest, cho rằng, nhà đầu tư tại Hà Tây muốn bán được hàng với giá cao thì phải định vị được dự án của mình. “Trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng khốc liệt do có quá nhiều dự án, các nhà đầu tư tại Hà Tây phải có chiến lược tiếp thị và phát triển dự án bài bản và chuyên nghiệp. Nếu chỉ đầu tư chút ít hạ tầng và bán đất thô thì kinh doanh sẽ khó có hiệu quả cao. Nhà đầu tư phải chỉ cho khách hàng thấy được những dịch vụ thiết yếu khi họ đến sống ở Hà Tây như trường học, nhà trẻ cho con cái, bệnh viện, siêu thị”, ông Cần tư vấn.

Các dự án địa ốc lớn ở Hà Tây đều có quy hoạch trường học, siêu thị hoặc bệnh viện nhưng những dịch vụ xã hội này vẫn chỉ tồn tại trên giấy. Ông Cần chỉ ra rằng, đa số các nhà đầu tư chỉ chú trọng xây dựng căn hộ, biệt thự hoặc bán đất thô để kiếm lời cao và nhanh. Thường thì các dự án trường học, bệnh viện hay siêu thị do các nhà đầu tư chuyên nghiệp trong lĩnh vực này xây dựng bằng cách thuê lại đất của chủ đầu tư khu đô thị.

Nhưng ông Richard Leech - Giám đốc Công ty tư vấn bất động sản CB Richard Ellis cảnh báo, giá đất ở Hà Tây quá cao sẽ khó thu hút được nhà đầu tư dịch vụ xã hội. Và vòng luẩn quẩn sẽ xảy ra. Nếu không có dịch vụ xã hội thì người Hà Nội sẽ không mặn mà mua nhà ở Hà Tây cũ để ở. Nếu không có người ở, các nhà đầu tư cũng chưa muốn xây dựng các dự án hạ tầng xã hội cho các dự án địa ốc tại nơi đây. Giao dịch trên thị trường nhà đất Hà Tây cũ vẫn chủ yếu bị chi phối bởi giới đầu cơ.