“Quy hoạch treo” qua cách nhìn nhà quản lý

Các dự án quy hoạch xây dựng đều xuất phát từ bản chất định hướng cho tương lai. Nói cách khác, với việc định hướng cho tương lai của quy hoạch đã dẫn đến việc giữ nguyên hiện trạng sử dụng đất, chờ thực hiện, và dẫn đến tình trạng “quy hoạch treo”.

Hiệu quả chưa cao

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Mai Ái Trực cho biết, hiện nay có ba dạng “treo” phổ biến: Thứ nhất, địa phương công bố quy hoạch một khu đất để xây dựng công trình, dự án nhưng sau đó không làm gì để thực hiện quy hoạch. Trong khi người dân sống trong khu quy hoạch muốn xây dựng, sửa chữa, chuyển nhượng lại gặp khó khăn. Thứ hai, đã có quyết định thu hồi đất để thực hiện dự án nhưng việc thu hồi không dứt điểm, kéo dài từ năm này sang năm khác, có khi chỉ vướng một vài thửa, trong khi nhà đầu tư mỏi mắt chờ giao đất. Tình trạng “treo” này làm chậm trễ tiến độ thực hiện dự án đầu tư. Thứ ba, đất đã giao nhưng chủ đầu tư không đầu tư gì hoặc đầu tư một ít rồi bỏ đó gây lãng phí.

Theo đánh giá của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tp.HCM là địa phương có nhiều dự án, quy hoạch treo nhất cả nước. Điển hình như Thủ tướng chính phủ có quyết định thu hồi đất tại 4 xã Bình Hưng, An Phú Tây, Phong Phú và Hưng Long của huyện Bình Chánh để thực hiện xây dựng khu đô thị mới 2.600ha khu Nam Tp.HCM. Tuy nhiên, dự án này vẫn lùm xùm và người dân sống trong những xã này không thể sửa chữa hay mua bán, chuyển nhượng nhà được.

Bên cạnh đó, có nhiều dự án đã được công bố quy hoạch nhưng vẫn chưa thực hiện được như dự án 60ha quy hoạch ga đường sắt Bình Triệu tại Q.Thủ Đức, hay khu quy hoạch ấp Doi, quận Gò Vấp đã “treo” gần 30 năm đến nay vẫn là đất ruộng. Rồi người dân ở xã Vĩnh Lộc B, huyện Bình Chánh đã nghèo lại càng nghèo, vì dự án “treo” ở khu văn hóa sinh thái Vĩnh Lộc. Do chủ đầu tư không đủ năng lực nên quyền lợi của người dân trong khu vực “treo” bị ảnh hưởng nghiêm trọng, xây nhà cũng không được, bán cũng không ai dám mua hoặc có mua thì mua với giá thấp.

Tuy nhiên, nhiều người do quá bức bách về nhà ở đã liều mua các khu quy hoạch treo để xây nhà chui do giá rẻ, cộng với suy nghĩ còn lâu mới thực hiện quy hoạch. Hơn nữa, người dân mua khu vực quy hoạch treo luôn hi vọng khu vực này sẽ được xóa quy hoạch treo, giá đất sẽ tăng. Nếu không thì cũng được bồi thường bằng giá đất nông nghiệp, xem như gửi tiền tiết kiệm. Chính những suy nghĩ, trường hợp giải tỏa cũng bồi thường được ít tiền đã khiến cho nhiều người làm liều. Những rủi ro cho sự liều này không hiếm, nhiều người lỡ mua đất quy hoạch rồi bán cũng không được mà xây nhà cũng không xong.

Hơn nữa, tình trạng quy hoạch treo kéo dài nhiều năm gây thiệt hại cho nền kinh tế rất lớn, nguyên nhân chính là do thiếu tiền đền bù. Việc lập quy hoạch bị vướng do thiếu quỹ đất dành cho công trình công cộng, việc đền bù giải tỏa bị kéo dài, càng kéo dài càng tốn kém chi phí. Mỗi năm Tp.HCM bỏ ra hàng chục ngàn tỷ đồng phát triển giao thông và xây dựng những khu đô thị mới, nhưng cũng có hàng ngàn hộ dân vẫn bế tắc trong việc tìm kiếm chỗ ở vì những dự án quy hoạch treo. Một khu đất bị quy hoạch, sử dụng không đúng với hiện trạng của nó, lập tức phải chờ đợi quy hoạch. Việc chờ quy hoạch có thể 5 năm, 10 năm hay 20 năm và có thể sẽ dài hơn thế nữa do tùy thuộc vào quy hoạch chung hay quy hoạch chi tiết. Việc chờ này, nếu là đất nông nghiệp thì ít bị ảnh hưởng do người dân vẫn tiếp tục canh tác, nhưng nếu là khu đất dân cư chờ giải tỏa thì cuộc sống và quyền lợi của người dân bị ảnh hưởng nhiều mặt.

Mới đây, UBND Tp.HCM đã ban hành quyết định 68/2010/QĐ-UBND cho phép xây dựng tạm 5 tầng đối với khu vực quy hoạch. Tuy nhiên, khi triển khai về địa phương thì còn vướng mắc các đơn vị quận, huyện không thể giải quyết được. Điển hình là khu vực quy hoạch dự án Ga Bình Triệu (quận Thủ Đức). Quyết định 68 cho phép người dân ở khu quy hoạch ga Bình Triệu được xây dựng nhà cao 5 tầng nhưng Ga Bình Triệu nằm ở nội thành, là khu vực phi nông nghiệp. Tuy nhiên, do bị quy hoạch “treo” lâu năm, đất nông nghiệp của dân không thể chuyển mục đích sử dụng được, cũng không trồng cấy gì được nên hầu hết bị hoang hóa. Luật Đất đai 2003 quy định người dân để đất hoang quá 12 tháng sẽ bị thu hồi, tự san lấp bị xử phạt hành chính. Và như vậy, hàng trăm hộ dân ở đây có nguy cơ bị thu hồi đất, bị xử phạt.

Bên cạnh đó, Quyết định 68/2010/QĐ-UBND vừa ban hành nhưng đã bỏ sót quyền lợi của dân có đất trong khu quy hoạch. Người dân muốn xin giấy phép xây dựng tạm theo quy định đối với những công trình nằm trong khu quy hoạch phải chứng thực chữ ký trong giấy cam kết tự tháo dỡ khi nhà nước thực hiện quy hoạch mà không bồi hoàn giá trị tài sản. Việc người dân phải bỏ chi phí thật nhưng chỉ xây dựng tạm, mà không được bồi hoàn đã gây lãng phí tiền bạc và vật chất của người dân và xã hội. Tuy quyết định 68/2010/QĐ-UBND có vẻ thoáng là tháo gỡ một hiện trạng cực kỳ bức bách về nhà ở hiện nay của người dân nhưng có khả năng tạo ra những phát sinh ngoài ý muốn.

Hướng giải quyết

Theo PGS.TS Nguyễn Trọng Hoà, Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển Tp.HCM, nguyên giám đốc sở Quy hoạch kiến trúc Tp.HCM, để xoá quy hoạch “treo”, thành phố cần có chiến lược phát triển đô thị toàn diện. Tp.HCM đang tồn tại rất nhiều dự án “treo” là vì trước đây, thành phố như một công trường xây dựng: thành phố làm dự án, quận huyện làm dự án, tư nhân làm dự án; đất đai được giao tràn lan… đến khi khủng hoảng kinh tế, nhà đầu tư không có vốn để thực hiện, nên dự án này phải “treo”. Do vậy, tầm nhìn và một kế hoạch phát triển toàn diện, bền vững là cái mà thành phố cần để giải bài toán đô thị nói chung và quy hoạch “treo” nói riêng.

Bên cạnh đó, PGS.TS Nguyễn Trọng Hòa cho rằng: Thực tế, thẩm quyền của UBND TP là đưa ra thiết kế phương án và phê duyệt quy hoạch chung 1/2.000, trong khi đó, mỗi sở lại thực hiện những thẩm quyền quy hoạch riêng. Sở TN-MT thực hiện quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất, Sở GTVT thực hiện quy hoạch hạ tầng giao thông; Sở Xây dựng lại nắm quy hoạch xây dựng nên không tránh khỏi tình trạng quy hoạch không đồng bộ. Mục đích của thành phố khi yêu cầu các quận, huyện làm quy hoạch 1/2.000 là để giữ đất làm đường sá, trường học, bệnh viện, cây xanh, tuy nhiên dự án “treo” lại xuất phát từ quy hoạch 1/500 khi các dự án này đã được giao đất, đã lập quy hoạch từ trước khi có 1/2.000 rồi. Do vậy, muốn xóa “treo” là phải xóa từ quy hoạch 1/500, chứ không phải từ quy hoạch 1/2.000. Cách làm như hiện nay của các quận, huyện là làm ngược và dẫn đến sự chồng chéo. (Theo An Ninh Thủ Đô).

Mặc dù tất cả những dự án quy hoạch đều xuất phát từ động cơ tốt cho tương lai, mong muốn làm cho địa phương, đất nước mình có nhiều dự án, khu đô thị, dịch vụ tiện ích hơn. Động cơ tốt nhưng dự báo không tốt, khâu lập quy hoạch chưa thật sự khoa học, chưa tính đến các điều kiện thực hiện quy hoạch, khả năng thu hút vốn đầu tư. Tình trạng quy hoạch treo, dự án treo đã gây vấn nạn cho xã hội trong thời gian qua. Vì vậy, các Bộ ban ngành cần thường xuyên kiểm tra và xét duyệt kỹ các dự án, khu quy hoạch, khả năng tài chính của các chủ đầu tư để tránh tình trạng quy hoạch không hợp lý, thiếu tính khả thi. Các dự án giao cho chủ đầu tư mà không thực hiện cần thu hồi nhanh chóng, tránh tình trạng gây khổ sở cho người dân, lãng phí trong việc sử dụng đất. Cần xem xét kỹ tính hiệu quả về lâu dài trước khi ban hành các Quyết định, Luật, Thông tư nhằm tránh gây lãng phí vật chất của người dân.

(Theo landtoday)

• 0
• By Admin
• 25/04/2011
• 17