Quỹ bảo hiểm mua bán nhà có thể thực sự đi vào cuộc sống?

Mới đây, trong buổi tổng kết về thi hành Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS, một đại diện của Bộ Xây dựng cho biết tới đây sẽ đề xuất hình thức bảo hiểm cho người mua, bán nhà trong tương lai. Theo đó, các doanh nghiệp (DN) BĐS khi bán nhà hình thành trong tương lai bắt buộc phải mua bảo hiểm mua bán nhà. Số tiền này được coi là quỹ bảo hiểm mua bán nhà. Quỹ sẽ được sử dụng để trả tiền cho những người mua nhà (đã trả tiền trước) nếu như chủ đầu tư bị phá sản hoặc bị chậm tiến độ, hoặc sử dụng nguồn vốn sai mục đích.

Chị Lan, ở phường Tân Mai, quận Hoàng Mai, cho biết, mô hình này không phải là mới trên thế giới nhưng với Việt Nam thì chắc chắn sẽ còn nhiều “bỡ ngỡ”. Nếu chúng ta thực hiện theo mô hình quỹ bảo hiểm hợp đồng mua bán nhà kiểu này thì quyền lợi của những người mua nhà trả trước hoặc mua nhà hình thành trong tương lai sẽ được đảm bảo. Họ sẽ không sợ rơi vào tình cảnh “lửng lơ” đối với các dự án “treo”, dự án chậm tiến độ,... “Giá như trước đây mô hình này được triển khai thì thị trường BĐS đâu đến mức đóng băng đến thế này...”, chị Lan nói thêm.

Quanh vấn đề này, đã có khá nhiều ý kiến trái chiều về tính khả thi và hữu hiệu của đề xuất. Một số người cho rằng, đối tượng của quỹ bảo hiểm mua bán nhà mới chỉ là chủ đầu tư và những người mua thực sự. Riêng đối với những chủ xây dựng buôn dự án, nhà đầu tư, chắc chắn họ sẽ không tham gia bảo hiểm mua bán nhà. Còn nếu giá bán đã bao gồm bảo hiểm thì chắc chắn giá sẽ được “đội lên” khá cao. Từ trước đến nay, thị trường BĐS trong nước đều phát triển theo xu hướng “ảo”, người mua “ảo” nên nhóm đối tượng có nhu cầu thực sự sẽ không có nhiều.

Trao đổi với PV, luật sư Ngọc Tú, Đoàn luật sư TP Hà Nội, cho biết, mô hình này khá hay, đảm bảo được quyền lợi hợp pháp của người mua nhà. Tuy nhiên, về tính khả thi thì cần phải tính toán và xem xét kỹ lưỡng hơn bởi khi khách hàng mua bán nhà đều có hợp đồng mua bán, trong đó có quy định rõ ràng các nguyên tắc ràng buộc về nghĩa vụ thực hiện hợp đồng. Các cơ quan chức năng sẽ đứng ra giải quyết khi có bất kỳ tranh chấp hoặc bất đồng không thể giải quyết nội bộ được. Bên nào vi phạm các quy định, điều khoản trong hợp đồng thì sẽ bị coi như phá hợp đồng và buộc phải bồi thường cho bên kia. Như vậy, quỹ bảo hiểm mua bán nhà sẽ khó “cạnh tranh” được với những quy định trong các luật. Do đó, tính khả thi chưa thực sự thuyết phục.

Hơn nữa, khi thành lập quỹ phải có sự tính toán và điều tra kỹ càng. Cần phải phổ biến, tuyên truyền giúp các bên tham gia, đặc biệt là phía chủ đầu tư, nhận thức và hiểu rõ về quyền lợi của họ được đảm bảo khi tham gia bảo hiểm. Làm được vậy mới có thể thúc đẩy các bên tham gia một cách tự nguyện và đầy đủ. Còn nếu các chủ đầu tư không tham gia thì việc Bộ Xây dựng “xin” thông qua luật cũng là một vấn đề lớn, sẽ nảy sinh nhiều tranh cãi.

Ông Lê Anh Sơn, GĐ Cty Đại Cát, cho biết, có nhiều cách để đảm bảo quyền lợi của người mua nhà. Đầu tiên, đảm bảo các quy định của pháp luật phải được thực hiện đầy đủ và nghiêm chỉnh vì tất cả các quy định đều có trong hợp đồng. Sau đó, chúng ta mới triển khai việc “bảo lãnh” dự án. Một mô hình hiệu quả khác mà một số nước đã áp dụng, đó là ngân hàng cho vay mua bán nhà. Theo đó, ngân hàng sẽ chỉ hoạt động trong lĩnh vực cho vay để mua bán nhà. Đồng thời, ngân hàng cũng đứng ra “bảo lãnh” và giám sát tiến độ của các dự án. Chủ đầu tư thì được vay tiền, người dân thì ngoài được vay còn được đảm bảo quyền lợi khi mua nhà. “Chúng ta đưa ra những giải pháp mang tính dài hạn và bền vững, tránh đưa ra một cách vội vàng nhưng lại không mang tính hiệu quả”, ông Sơn nhận định.

Như vậy, niềm tin của người dân là yếu tố rất quan trọng trong việc khơi thông thị trường BĐS, nhất là trong giai đoạn hiện nay. Ngoài những chính sách đã triển khai, đề xuất về quỹ bảo hiểm mua bán nhà là một hướng đi mới, mang tính táo bạo và “nghiêng” về việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân. Nhưng để đề xuất này thực sự đi vào cuộc sống thì chúng ta còn cần rất nhiều các giải pháp khác như quản lý, kiểm soát quỹ, đảm bảo chủ đầu tư không dựa vào đó mà tăng giá quá cao,.... Có lẽ, giải pháp chỉ có thể đi vào thực tế khi lợi ích của các bên được đảm bảo một cách hài hòa.

Trong vòng 2 tuần tới, Bộ Xây dựng sẽ gửi đề xuất danh sách đợt 2 các DN vay vốn thuộc gói tín dụng 30.000 tỷ đồng lên Ngân hàng Nhà nước cùng với các ngân hàng thương mại cổ phần để xem xét. Trong đợt 1, 30 dự án xây dựng nhà ở xã hội và dự án nhà ở thương mại chuyển đổi công năng sang nhà ở xã hội, cụ thể: 15 dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đã đăng ký vay vốn đầu tư trước khi Chính phủ ban hành Nghị quyết 02; 12 dự án đăng ký vay vốn sau khi ban hành Nghị quyết 02 và 3 dự án chuyển đổi công năng sang nhà ở xã hội.