Phố đi bộ và metro sẽ "kích" giá văn phòng trung tâm Tp.HCM?

Theo một báo cáo mới đây của CBRE về thị trường văn phòng Tp.HCM, sau khi không được đầu tư đúng mức trong vài thập niên gần đây, hiện nay, Tp.HCM đã bắt đầu có những bước đi rất tích cực trong quá trình trở thành một trung tâm lớn của khu vực Đông Nam Á. Trong vòng 6 tháng đầu năm 2015, khu trung tâm Tp.HCM đã và đang trải qua nhiều thay đổi lớn có thể tác động tích cực đến thị trường VP cho thuê.

Theo đó, việc cải tạo tuyến đường Nguyễn Huệ thành phố đi bộ cũng như dự án xây dựng đường sắt đô thị (ga metro nằm trên phố Lê Lợi) đang triển khai đã giúp các dự án khách sạn, căn hộ cho thuê và các tòa nhà VP đón hiệu ứng tốt.

Cũng chính sự thay đổi diện mạo này dần khiến khu trung tâm Tp.HCM trở nên hấp dẫn hơn đối với đối tượng khách thuê VP, chủ yếu là các công ty trong nước và các tập đoàn đa quốc gia. Thực tế, không ít công ty, doanh nghiệp đã rục rịch chuyển văn phòng ra khỏi trung tâm giai đoạn từ năm 2005-2010 nhằm tiết kiệm chi phí giờ đây lại cân nhắc quay trở về khu trung tâm. Xu hướng định vị tại khu trung tâm Sài Gòn hiện cũng đang nằm trong chiến lược của nhiều khách thuê VP, đặc biệt là với nhóm khách thuê thường xây dựng chiến lược trong vòng từ 5-10 năm tới.

Mặc dù ít nhiều tác động tới giá BĐS bán lẻ song tuyến metro đầu tiên (dự kiến đi vào hoạt động từ năm 2020) chưa có ảnh hưởng tới giá thuê VP tại Tp.HCM hiện nay. Ảnh: Hữu Công

Ông Greo Ohan - GĐ bộ phận cho thuê văn phòng CBRE Việt Nam đưa ra dự báo: "Từ đầu năm sau, có thể giá thuê trung bình của VP hạng A sẽ bắt đầu xu hướng đi lên”. Lý do theo ông này là, nhu cầu thuê VP sẽ giúp cải thiện khi kinh tế vĩ mô tốt dần, song song với việc Việt Nam tham gia các hiệp định thương mại Xuyên Thái Bình Dương (TPP) và Hiệp định thương mại tự do với Liên minh châu Âu. Ông Greo Ohan cũng đánh giá, sau giai đoạn lao dốc, thị trường VP cho thuê tại khu vực trung tâm Sài Gòn đã bước vào chu kỳ giữ giá và có dấu hiệu nhích nhẹ, mang lại kỳ vọng sẽ có sự ổn định tối thiểu cho đến cuối năm nay và bắt đầu chuyển biến vào năm 2016.

Vị chuyên gia này cũng cho rằng, các chủ đầu tư sở hữu dự án có cách tuyến đường sắt đô thị mới từ 500-800m sẽ thu được khoản tiền thuê cao hơn so với các dự án cùng thứ hạng khác. Các nhân tố có lợi như gần tuyến đường sắt đô thị mới, gần quảng trường đi bộ hoặc các trung tâm thương mại sẽ trở thành điểm nhấn mới cho nhiều chủ dự án ở khu vực trung tâm và đây cũng là các nhân tố khiến nhiều khách thuê VP đặc biệt chú ý.

Bên cạnh những đánh giá tích cực về hạ tầng khu trung tâm Tp.HCM, CBRE cũng đề cập đến xu hướng trải nghiệm môi trường “sống - làm việc - giải trí” hiện đang lan tỏa từ các tập đoàn đa quốc gia sang các doanh nghiệp trong nước. Khái niệm “chất lượng cuộc sống” ngày càng có ý nghĩa quyết định trong chiến lược của khách thuê, dịch chuyển từ khái niệm cân bằng giữa công việc - phong cách sống sang cân bằng giữa công việc và chất lượng cuộc sống.

Hiện tại, Việt Nam có khoảng 65% dân số đang trong độ tuổi lao động dưới độ tuổi 30. Những đối tượng thuộc thế hệ trẻ này đề cao nhu cầu thể hiện cảm xúc và sẽ đưa yếu tố “tận hưởng cuộc sống” vào môi trường làm việc. Do đó, đây chính là một nhân tố quan trọng tác động đến việc dịch chuyển nhu cầu thuê VP trở lại khu trung tâm trong một vài năm tới.

Nhờ ảnh hưởng tích cực từ tuyến phố đi bộ, mặt bằng bán lẻ đã tăng vọt từ 10-15%. Ảnh: Hữu Công

Ở chiều ngược lại, đại diện của Savills Việt Nam, bà Nguyễn Thị Vân Khanh - GĐ bộ phận Tư vấn lại đưa ra những dự báo rất thận trọng về sức ảnh hưởng của tàu điện và phố đi bộ đối lên thị trường VP cho thuê tại Tp.HCM. Cụ thể, bà Khanh nhận xét rằng, việc cải tạo phố đi bộ Nguyễn Huệ và tuyến metro đầu tiên của Tp.HCM tuy hứa hẹn sẽ tác động lớn với BĐS lân cận, nhưng khác với thị trường nhà ở hoặc bán lẻ vốn rất nhạy cảm trước các biến động hạ tầng, VP cho thuê thường chuyển biến chậm hơn vài nhịp. Bà Khanh giải thích: "Nguyên nhân của độ trễ này là do các hợp đồng cho thuê VP thường có hiệu lực trong dài hạn, tối thiểu cũng phải 3 năm trở lên".

Cũng theo bà Khanh, việc phố đi bộ Nguyễn Huệ mới chỉ đưa vào sử dụng vào cuối tháng 4 vừa qua và tuyến tàu điện đầu tiên phải mất ít nhất 5 năm nữa (2020) mới hình thành nên tác động từ những dự án hạ tầng này với giá thuê VP trong hai quý gần đây vẫn chưa rõ nét. Và theo bà Khanh thì "vẫn còn quá sớm để kỳ vọng việc tăng giá VP cho thuê bởi tuyến metro phải mất thêm nhiều năm nữa mới bắt đầu hoạt động".

Theo một khảo sát của VnExpress, thị trường VP cho thuê tại Tp.HCM có tương tác khá yếu ớt với diễn biến hạ tầng tại khu trung tâm trong 5 tháng đầu năm nay. Tính đến thời điểm đầu tháng 6, giá chào trung bình của VP hạng B tại khu vực rìa trung tâm đạt từ 15-22 USD/m2/tháng. Trong khi đó, tại khu vực trung tâm, giá chào thuê VP dao động từ 32-35 USD/m2/tháng. Nhìn lại vài năm trở lại đây thì mức giá này vẫn chưa có biến động đáng kể nào. Tuy nhiên, phân khúc mặt bằng bán lẻ đã có bước nhảy vọt (tăng giá từ 10-15%) ngay sau khi tuyến phố đi bộ được vận hành.

Riêng tuyến metro số 1 hiện vẫn chưa ghi nhận bất cứ tác động nào lên thị trường VP cho thuê khu trung tâm Tp.HCM. Còn với thị trường nhà ở, những dự án căn hộ có vị trí gần các nhà ga của tuyến metro số 1 đã ghi nhận mức tăng giá từ 5-10% chỉ trong vòng 5 tháng đầu năm qua.

• 0
• By Admin
• 10/06/2015
• 17