Phát triển thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp ở HN: Cần tạo lập nhà ở giá rẻ (kỳ I)

Đặc biệt là do giá đất ở Hà Nội còn quá cao (mặt bằng giá nhà đất Hà Nội cao xấp xỉ Tôkyô và Mátxcơva, gấp 2 lần so TP Hồ Chí Minh), nên những người thu nhập thấp khó tiếp cận về nhà ở.

Ở Hà Nội, tồn tại hai thị trường nhà đất song hành - thị trường chính quy và thị trường ngầm (tỷ trọng 70/30 hoặc thậm chí tới 80/20). Trên thực tế, cơ chế thị trường nhà đất phi chính quy đã hình thành dựa vào chính những cản trở, bất hợp lý của thị trường chính quy và đang chi phối trở lại thị trường chính quy. Phân bổ nguồn lực của thị trường đi chệch mục tiêu, tài trợ cho các dự án nhà ở dành cho người thu nhập thấp chuyển thành tài trợ cho người thu nhập cao; thị trường tín dụng thế chấp hầu như chưa phát triển và thiếu kênh dẫn vốn dài hạn và thiếu vốn nghiêm trọng, đặc biệt là thiếu vốn dài hạn cho các giao dịch BĐS. Tính minh bạch và tính thanh khoản rất thấp, độ rủi ro cao (Tổ chức minh bạch quốc tế liệt thị trường BĐS Việt Nam và Hà Nội gần cuối của bảng xếp hạng).

Cần tạo lập “thị trường nhà ở giá rẻ”

Theo ông Nghĩa để phát triển thị trường BĐS nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội cần tạo lập và phát triển đồng bộ các yếu tố cơ bản của thị trường đặc thù – “thị trường nhà ở giá rẻ” giành cho người thu nhập thấp. Việc tạo lập, vận hành và phát triển thị trường nhà ở hiệu quả, lành mạnh – một thị trường xã hội cho tất cả mọi người, kể cả người thu nhập thấp, đảm bảo rằng họ không bị loại khỏi “cuộc chơi” và do đó, có cơ hội vươn lên giải quyết vấn đề nhà ở cho mình, đang là nhiệm vụ cấp bách.

Vấn đề quan trọng đầu tiên là phải tạo ra loại "hàng hoá đặc thù - nhà ở giá rẻ” và thúc đẩy phân đoạn thị trường nhà ở giá rẻ. Khái niệm “nhà ở giá rẻ” - là nhà có giá trị thị trường thấp (kết tinh lao động hao phí thấp hay chi phí làm ra thấp) chứ không chỉ đơn thuần là có giá bán thấp (hay được bán rẻ hơn giá trị). Khi đó, chỉ những người thu nhập thấp trực tiếp sử dụng căn nhà mới được hưởng lợi do việc chỉ phải bỏ ra một khoản tiền ít hơn mà vẫn thoả mãn nhu cầu về nơi ở của mình. Trong trường hợp này, nhà ở giá rẻ sẽ hướng đúng mục tiêu vào phục vụ người thu nhập thấp.

Để tạo ra "hàng hoá đặc thù - nhà ở giá rẻ", theo các chuyên gia, cần hội đủ các tiêu chí: nhà ở phải được quy hoạch phát triển thành các khu vực riêng, có tiêu chuẩn hạ tầng dịch vụ tối thiểu, nằm xa trung tâm và các khu dịch vụ – thương mại (để giá đất là thấp nhất); về phương diện kiến trúc - thiết kế – xây dựng, phải phấn đấu tiết kiệm chi phí hạ thấp giá thành nhà ở cho người thu nhập thấp, chỉ bao gồm chi phí tối thiểu đảm bảo nhu cầu tối cơ bản (quy mô diện tích, độ bền và kết cấu công trình, chi phí vận hành thiết yếu).

Hạ chi phí giao dịch, nâng cao tính minh bạch của thị trường nhà đất

Hiện nay việc nghiên cứu, ban hành các cơ chế, chính sách thúc đẩy phát triển thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp là vấn đề rất bức thiết với Hà Nội. Chính sách phát triển thị trường nhà ở trước tiên nhằm vào khắc phục những điểm yếu của thị trường nhà đất Hà Nội (tình trạng đầu cơ, lũng đoạn phức tạp, chi phí giao dịch thị trường cao và tính minh bạch xếp vào hàng thấp nhất cả nước...).

Ông Nghĩa nhận định, chính sách thúc đẩy thị trường có thể chia làm ba nhóm chính: Nhóm thứ nhất, hạn chế sự lũng đoạn và độc quyền của các Công ty phát triển nhà Nhà nước (DNNN) và xã hội hoá công tác xây dựng nhà ở. Chẳng hạn, TP Hà Nội hoàn toàn có thể ban hành các chính sách khuyến khích các doanh nghiệp tư nhân trong nước và nước ngoài tham gia thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp. Trên thực tế, cách làm đơn giản nhất là Hà Nội có thể “bê” nguyên các chính sách ưu đãi giành cho các công ty phát triển nhà của Nhà nước đem áp dụng cho các doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp nước ngoài… thì nhất định sẽ có hiệu quả.

Nhóm thứ hai, hạ thấp chi phí giao dịch của thị trường nhà đất. Trọng tâm của nhóm chích sách này là thúc đẩy quá trình cung cấp giấy chứng nhận (GCN) về nhà đất cho công chúng, đặc biệt cho những người thu nhập thấp, bằng cách đề cao và khuyến khích trách nhiệm cá nhân của các cơ quan chức năng cấp GCN. Rõ ràng là việc ban hành các chính sách khuyến khích vật chất thoả đáng cũng như phạt tiền ở mức cần thiết dựa vào quy trách nhiệm cá nhân sẽ có tác dụng giảm bớt chi phí giao dịch trên thị trường nhà đất cho người thu nhập thấp.

Nhóm thứ ba, nâng cao tính minh bạch của thị trường nhà đất và công khai hoá về nhà đất. Chẳng hạn, Hà Nội có thể khuyến khích thành lập Hiệp hội Nhà ở của Người thu nhập thấp, thông qua Hiệp hội này và các đại diện của dân cư để tổ chức thực hiện, giám sát sự hỗ trợ của Nhà nước và Thành phố tới tất cả những người thu nhập thấp; Tổ chức cho người dân bình chọn công khai những người thuộc diện thu nhập thấp được mua nhà theo các đơn vị dân cư; Công bố công khai quy hoạch về nhà đất cũng như quỹ nhà ở Thành phố; Cán bộ đối thoại và trả lời chất vấn trực tiếp các khiếu nại về nhà đất; Công khai hoá tài sản về nhà đất…

Tăng kênh dẫn vốn cho thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp

Việc hình thành nền tảng tài chính cho thị trường BĐS nhà ở đóng vai trò then chốt trong việc thu hút các nguồn lực trong và ngoài nước vào phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp. Đây cũng là công cụ để thông qua đó Nhà nước điều tiết thị trường BĐS và xây dựng chính sách nhà ở phù hợp với cơ chế thị trường.

Đối với thị trường BĐS nhà ở, nhất là nhà ở cho người thu nhập thấp, nhu cầu về vốn cho cả DN và người mua nhà đều rất lớn và dài hạn. Do đó, cần thiết lập các kênh dẫn vốn dài hạn cho thị trường BĐS nhà ở thông qua thị trường vốn và các định chế như: Quỹ Nhà ở Quốc gia và Quỹ Nhà ở Thành phố, để hạn chế và chia sẻ rủi ro và tạo kênh dẫn giữa thị trường nhà ở với thị trường BĐS nhà ở; các Quỹ đầu tư và Tín thác BĐS, Quỹ đầu tư Phát triển Thành phố, Ngân hàng phát triển nhà… hướng vào nhiệm vụ giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp; đặc biệt, thu hút vốn vay ưu đãi và giá rẻ của các định chế tài chính quốc tế là vô cùng quan trọng (vốn ODA của ADB, WB…).

Bên cạnh đó, Thành phố phải sử dụng tốt công cụ tài chính điều tiết thị trường nhà đất. Cho đến nay, về mặt vĩ mô, trong lĩnh vực BĐS nhà ở, chủ yếu áp dụng biện pháp hành chính nhưng không mang lại hiệu quả, nhưng lại rất thiếu công cụ tài chính để điều tiết. Đây là khiếm khuyết lớn.

Ví dụ, dự án đường vành đai 1 đoạn Kim Liên - Ô chợ Dừa được coi là “con đường đắt nhất Việt Nam”, có trên 1000 hộ phải di dời với số tiền đền bù GPMB 600 tỷ đồng, trong khi giá trị xây lắp con đường chỉ là 100 tỷ đồng. Con đường hoàn thành và cũng gần 1000 hộ được ra mặt tiền, giá đất tăng đột biến, có hộ giá nhà đất tăng từ 40 triệu lên 100 triệu. Tính sơ bộ, giá nhà đất tăng sau khi quy hoạch cũng bằng tổng số tiền Nhà nước bỏ ra làm đường. Nhưng khoản tăng này lại rơi vào tay các hộ dân may mắn ở lại, còn Nhà nước không được lợi gì và các hộ dân di dời phải chịu thiệt thòi. Luật Đất đai hiện hành quy định “điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại”. Vì vậy, Thành phố cần Hà Nội sớm cụ thể hoá điểm này thông qua chính sách thuế và phí.

Việt Nam và Hà Nội đang cần một loại thuế BĐS lũy tiến thay thế cho thuế nhà đất hiện hành. Sắc thuế này cần hướng vào những người sử dụng quá mức trần diện tích nhà ở dân dụng, nghĩa là những người càng có nhiều BĐS càng phải đóng thuế nhiều. Đồng thời có quy định về kê khai nguồn gốc thu nhập để mua BĐS. Chính sách này một mặt góp phần tăng thu cho Ngân sách, mặt khác, hạn chế đầu cơ và lành mạnh hoá thị trường BĐS. Khi nền kinh tế xuất hiện lĩnh vực đầu tư nhà đất siêu lợi nhuận kiểu "bong bóng", gây mất cân bằng phát triển và đe dọa nguy cơ khủng hoảng, Nhà nước cần có giải pháp tài chính mạnh để điều tiết. Các luật liên quan đến thuế chuyển mục đích SDĐ, thuế chuyển QSDĐ, thuế thu nhập DN hiện hành chưa đủ để điều tiết lợi nhuận siêu ngạch và lại càng không hạn chế được đầu cơ nhà đất.

(Kỳ II: Cởi "nút thắt cổ chai")

Theo Hà Nội mới