Phát triển thị trường BĐS Hà Nội: Cơ hội và thách thức

Tại hội thảo "Phát triển thị trường BĐS Hà Nội: Cơ hội và thách thức" do Báo Diễn đàn Doanh nghiệp (VCCI), phối hợp với Viện Kiến trúc, Quy hoạch đô thị và nông thôn (Bộ Xây dựng) và Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức sáng nay (27/7) đã chật cứng hội trường ngay từ những giây phút đầu khai mạc.

Tham dự  diễn đàn có: Thứ trưởng Bộ xây dựng Nguyễn Trần Nam; ông Phạm Gia Túc - Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam; Tống Văn Nga - Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, TS Nguyễn Trung Dũng - Viện trưởng Viện Kiến trúc, Quy hoạch đô thị và nông thôn; ông Nguyễn Khắc Thọ - Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội; ông Vũ Xuân Thiện - Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS; ông Nguyễn Văn Minh - Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam; ông Trần Oanh - Tổng Giám đốc Tập đoàn Nam Cường; ông Nguyễn Đại Lai - Chuyên gia Tài chính; ông Phan Thành Mai - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Quỹ đầu tư bất động sản VPBank, ông Lê Cao Tuấn - Phó thường trực văn phòng nhà ở trung ương về bất động sản

'Giải thoát' cho 1.000 dự án bất động sản
 
Hiện Việt Nam có khoảng hơn 85 triệu dân, trong đó Hà Nội có hơn 7 triệu người và Tp.HCM là hơn 8 triệu người. So với tiêu chuẩn thành phố có hơn 3 triệu dân được gọi là mật độ dân cư đông thì Hà Nội đang có tốc độ phát triển dân số rất lớn. Do vậy nhu cầu về nhà ở cũng sẽ tăng cao. Có một thực tế hiện nay là sự phân hóa rất rõ về nhà ở. Ở nông thôn, 94% người dân ở nhà sở hữu riêng, còn 6% số hộ đi thuê. Con số này khác biệt rất lớn giữa thành thị và nông thôn, ở thành thị là gần 15% đi thuê. Hiện nay, tổng quỹ nhà ở là 1,6 tỷ, trong đó 1/3 là xây mới từ năm 2000. Số hộ gia đình ở căn hộ rộng từ 60m2 trở lên chiếm trên 50% (trung bình 15m2/người). Đây là tín hiệu khả quan vì mục tiêu này được đặt ra cho năm 2015 nhưng đến nay đã đạt được. Tuy nhiên, một nửa số hộ gia đình còn lại vẫn đang phải sống trong cảnh chật hẹp (dưới 15m2/người), cá biệt có tới 2,5% dân đang phải sống dưới 5m2/người. Điều này chứng tỏ có sự phân hóa rất lớn và nhu cầu về nhà ở vẫn còn rất nhiều.
 
Trước thực trạng này, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết: thời gian tới, Thủ tướng sẽ phê duyệt quy hoạch thủ đô, trong đó sẽ "giải thoát" cho 800 dự án đang bị dừng vì Hà Nội mở rộng và hơn 200 dự án nhà cao tầng. Đây sẽ là nguồn cung mạnh mẽ cho thị trường BĐS Hà Nội trong thời gian tới, góp phần làm giảm nhiệt cho thị trường này. Tuy nhiên, về lâu dài, theo thứ trưởng Nguyễn Trần Nam , cần phải đẩy mạnh lượng cung đồng thời phải định hướng được cho doanh nghiệp, nhận thức được đúng đắn và đầy đủ hơn về loại hàng hóa có tính phức tạp này và dần dần đưa tới sự nhận thức đầy đủ và đúng đắn hơn, làm minh bạch và trong sáng hơn thị trường bất động sản.
 
Ông Nam cũng đưa ra một vài gợi ý: mặc dù thị trường bất động sản Tp.HCM có xu hướng trầm lắng hơn, hàng dồi dào hơn và giá cả thấp hơn so với Hà Nội nhưng thị trường vẫn luôn chuyển động vì hầu hết các dự án đều do doanh nghiệp tư nhân làm nên các doanh nghiệp làm rất quyết liệt và năng động, người dân có tâm lý mạnh bạo trong việc đầu tư. Hiện nay, sau một thời gian cung hàng mạnh cho phân khúc trung và cao cấp, hiện các doanh nghiệp Tp.HCM đang chuyển sang phân khúc nhà thấp và trung bình, đồng thời mở rộng ra các tỉnh lân cận như Bình Dương, Vũng Tàu, Đồng Nai, cá biệt đã có công ty "bắc tiến" ra Hà Nội (Công ty Đất Xanh tiến Hà Nội). Điều này cho thấy sự năng động và quyết liệt của các doanh nghiệp phía nam sẽ tạo ra cục diện mới cho thị trường bất động sản nói chung, thị trường bất động sản Hà Nội nói riêng.

Từ 1/8/2008, thực hiện Nghị quyết số 15/2008/NQ-QH12, Hà Nội được mở rộng mới, diện tích tự nhiên khoảng 3349km2, với dân số trên 6,5 triệu người. UBND Thành phố Hà Nội đã tổ chức quán triệt, triển khai thực hiện nội dung chương trình công tác xây dựng, phát triển và quản lý đô thị Hà Nội tại địa bàn mở rộng. Qua kết quả kiểm tra, rà soát, tại thời điểm đó có tất cả khoảng 744 đồ án quy hoạch xây dựng và dự án đầu tư xây dựng đang được triển khai thực hiện, trong đó riêng địa bàn tỉnh Hà Tây (cũ) có 303 đồ án quy hoạch xây dựng và dự án đầu tư xây dựng. Thủ tướng Chính phủ đã cho phép tiếp tục triển khai (đợt 1) 244 đồ án quy hoạch và dự án đầu tư xây dựng với quy mô diện tích đất 9.502 ha (trong đó có 134 đồ án quy hoạch, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và khu nhà ở, tổ hợp nhà ở - thương mại dịch vụ), số còn lại tiếp tục rà soát cùng với quy hoạch chung Hà Nội.

Giá tăng mạnh vì đầu cơ
 
Theo ông Vũ Xuân Thiện – Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và Thị trường Bất động sản, thị trường bất động sản tại Hà Nội trong một vài năm gần đây có những diễn biến phức tạp. Cùng với sự biến động của các thị trường có liên quan như thị trường chứng khoán, thị trường vàng, thị trường bất động sản có sự giảm mạnh từ nửa cuối năm 2008, đến hết quý I/2009 thị trường bất động sản vẫn ở tình trạng đóng băng. Sang quý II/2009 thị trường bất động sản có dấu hiệu hồi phục trở lại, tới quý III/2009, tại khu vực Hà Nội có sự tăng giá mạnh ở tất cả các mảng thị trường nhà ở. Giá nhà, đất liên tục được điều chỉnh và tăng khoảng từ 15% đến 20% so với quý II/2009. Đặc biệt, sang nửa cuối quý I và đầu quý II/2010 giá cả bất động sản được đẩy lên cao, tăng bình quân 30%, có khu vực tăng hơn 40% so với quý IV/2009;

Biến động về lượng giao dịch và việc tăng giá có sự không đồng đều giữa các khu vực. Khu vực phía Tây, giá bất động sản tăng đều đặn và có thời điểm tăng cao, giá ảo, các khu vực phía Bắc, phía Nam và phía Đông chỉ mới tăng trở lại từ đầu quý I/2010;

Về nguyên nhân gây nên sự biến động, theo ông Thiện, sự biến động mạnh của thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố Hà Nội nói chung và chuyển nhượng đất đai tại các địa điểm đang xem xét quy hoạch Thủ đô Hà Nội nói riêng do nhiều nguyên nhân, trong đó có các nguyên nhân chính như: Nhu cầu về bất động sản là nhà ở, các công trình hạ tầng xã hội, dịch vụ thương mại, công trình văn phòng, khách sạn tại Hà Nội là rất lớn, trong khi đó nguồn cung trên thị trường không đủ để đáp ứng đặc biệt là nhu cầu về nhà ở.

Việc đầu cơ, kích giá, “làm giá” ảo của giới đầu cơ để kiếm lời, tâm lý mua bán theo “tin đồn”, “tâm lý đám đông” của các nhà đầu tư ngắn hạn cũng là nguyên nhân để đẩy giá bất động sản lên cao. Đây cũng là nhận định của PGĐ Sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Khắc Thọ. Theo ông Thọ, lượng giao dịch và giá chuyển nhượng được chào bán trên thị trường tự do các loại đất thổ cư, đất cây lâu năm đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) tại một số địa bàn của Hà Nội, trong đó có các địa điểm đang được xem xét quy hoạch Thủ đô Hà Nội, tăng mạnh trong quý I và đầu quý II/2010. Tuy nhiên, chủ yếu là việc mua đi bán lại giữa những người đầu cơ với nhau (có những mảnh đất trong một thời gian ngắn đã thực hiện giao dịch nhiều lần). Số thuế thu được từ chuyển nhượng bất động sản tại khu vực ngoại thành không lớn ; theo báo cáo của Cục thuế Hà Nội trong 5 tháng đầu năm 2010, số thuế thu được tại 4 huyện Quốc Oai, Thường Tín, Ba Vì, Thạch Thất lên tới hơn 700 tỷ đồng. Xuất hiện tình trạng “làm giá”, tung tin đồn, giao dịch ảo để đẩy giá bất động sản lên cao, nhất là tại các khu vực huyện Thạch Thất, huyện Ba Vì.
 
Minh bạch hóa thông tin thị trường sẽ khởi sắc
 
TS Nguyễn Văn Minh, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam than phiền về tình trạng chậm tiến độ của các dự án bất động sản khiến nguồn cung cho thị trường trở nên khan hiếm. Chính điều này đã dẫn tới thực trạng Thứ trưởng Xây dựng Nguyễn Trần Nam gọi là "thị trường của người bán". Ông Minh dẫn chứng thời gian từ 1993 -1999, Hà Nội có khoảng 136 dự án khu đô thị, xây dựng nhà ở nhưng 100% đều chậm tiến độ so với kế hoạch. "Sau khi Hà Nội mở rộng, Hà Nội trở thành khổng lồ, việc rà soát hơn 700 dự án, đồ án quy hoạch thực hiện rất chậm đến nay mới chỉ công bố giai đoạn 1. Có dự án cấp phép 3-4 năm nay vẫn "đắp chiếu" - Ông Minh bức xúc.

Theo ông Minh, đề án phát triển thị trường bất động sản rất quan trọng nhưng Hà Nội đã qua 3 đời Chủ tịch thành phố giờ vẫn chưa xây dựng xong. Không những vậy, các bản quy hoạch chi tiết cũng thường xuyên bị điều chỉnh cục bộ, chẳng hạn khu đông nam Trần Duy Hưng đến nay đã điều chỉnh quy hoạch cục bộ vài lần, khu 100 biệt thự vàng cũng sẽ trở thành cao ốc sau 3 lần điều chỉnh quy hoạch cục bộ. Quy hoạch và chính sách thay đổi xoành xoạch khiến doanh nghiệp và người dân không biết đường nào mà lần. Theo ông Minh, Hà Nội đến nay cấp được khoảng 890.000 sổ đỏ là tỷ lệ cao so với cả nước nhưng đó chỉ là "con số chết" vì sau đó không ai theo dõi biến động trên thị trường như thế nào, có bao nhiêu giao dịch bất động sản được đăng bộ.
 
Ông Minh nhấn mạnh cần phải minh bạch hóa thông tin và tin rằng thị trường bất động sản sẽ khởi sắc. Giải pháp lớn tạo điều kiện thị trường bất động sản phát triển lành mạnh là phải tập trung hoàn chỉnh Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Công bố công khai quy hoạch được duyệt; xây dựng lộ trình, bước đi cụ thể tổ chức triển khai thực hiện; Xây dựng cơ chế chính sách tài chính cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững. Trên cơ sở Quy hoạch được duyệt, thành phố cần có cơ chế công tác phát triển quỹ đất, đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, tạo quỹ đất “sạch” sẵn có để kêu gọi đầu tư và điều tiết thị trường khi cần thiết. Xây dựng các cơ chế chính sách ưu đãi, khuyến khích đầu tư trong việc xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp.
 
Để bình ổn thị trường bất động sản, đưa việc chuyển nhượng đất đai đúng pháp luật, ổn định và nâng cao đời sống của nhân dân, nhất là tại các khu vực đang xem xét quy hoạch, theo ông Nguyễn Khắc Thọ, trong thời gian tới Sở Xây dựng Hà Nội sẽ đề nghị Chính phủ và Bộ Xây dựng chỉ đạo để sớm hoàn thành công tác quy hoạch Thủ đô, tổ chức thông tin tới toàn xã hội về lộ trình hình thành, triển khai các đồ án quy hoạch chi tiết, dự án đầu tư xây dựng để người dân nắm bắt được thông tin.

Bên cạnh đó, sở cũng đề nghị UBND thành phố ban hành cơ chế khuyến khích các giao dịch chính thức đi đôi với chế tài đủ mạnh để hạn chế các giao dịch “ngầm” thông qua việc giảm thuế chuyển dịch bất động sản, giảm phí xác định sở hữu bất động sản nhằm khuyến khích các chủ thể tham gia giao dịch chính thức.

• 0
• By Admin
• 28/07/2010
• 17