Phân khúc đất nền Tp.HCM: Kẻ đánh lên, người kéo xuống

Những ngày này tại hai đầu Đông và Nam của Tp.HCM, không khí thu gom đất nền giá rẻ vẫn diễn ra khá khẩn trương.

Chị Hạnh là một nhà đầu tư bị "kẹp hàng" từ năm 2007 đến nay. Trong mấy ngày qua, chị đã liên tục nhận được điện thoại của một số môi giới nhà đất đề nghị mua đất của chị ở dự án Gia Hòa (quận 9) và dự án 13A (huyện Bình Chánh). Vốn biết Gia Hòa là dự án đẹp nhất và có cơ sở hạ tầng tốt nhất trong số các dự án ở quận 9, môi giới không dám ép giá mà đưa ra giá chào mua 17-18 triệu đồng/m2.

Nhưng đến dự án 13A, chị Hạnh đã phát bực mình vì giá chào mua chỉ có 8-9 triệu đồng/m2, tức là mức giá thấp nhất của dự án này vào thời điểm cách đây khoảng một năm, khi thị trường nhà đất giảm mạnh nhất. Trong khi chỉ mới vào tháng 5/2011, một số người mua đã trả đất 13A của chị với mức giá 12,5-13 triệu đồng/m2 nhưng chị vẫn chưa bán.

Khi thấy chị Hạnh bức xúc vì bị ép giá thẳng thừng, người môi giới liền đưa chị đọc một bài báo số ra ngày 12/7/2011 về "đất nền phía Nam phá giá", trong đó mô tả tình trạng phá giá không phanh của hàng loạt dự án đất nền ở quận 9, quận 2, Bình Dương, Long An, Đồng Nai.

Thực ra, chị Hạnh đâu có biết ở mấy tỉnh giáp ranh Tp.HCM đất cát biến động ra sao. Nhưng khi nhìn vào con số minh họa của bài báo về dự án Gia Hòa, chị mới ngỡ ngàng: bài báo ghi giá đất Gia Hòa đầu năm 2011 là 18-23 triệu đồng/m2, hiện nay chỉ còn khoảng 16-19 triệu đồng/m2.

(ảnh minh họa)

Nhưng với chị, vì nắm quá sát tình hình giá đất ở dự án này, chị biết rõ là vào đầu năm nay, mặt bằng giá đất ở Gia Hòa chỉ khoảng 15-16 triệu đồng/m2, còn hiện nay là 17-19 triệu đồng/m2. Có nghĩa là số liệu minh họa của bài báo đã sai cơ bản. Mà đã sai cơ bản thì không hiểu bài báo mô tả tình trạng xuống giá thê thảm của đất nền  nhằm dụng ý gì.

Từ giữa tháng 6/20011 đến nay, có ít nhất vài bài báo mang động cơ "đánh xuống" như thế. Đánh xuống để làm gì, chắc chỉ có giới đầu đang toan tính thu gom đất nền giá rẻ - giá đáy mới hiểu rõ.

Trong thực tế, các dự án đất nền tại Tp.HCM đã hình thành đường đáy từ đầu năm 2011 đến giờ, trong đó một số dự án có mức giá không thay đổi từ giữa năm 2010 đến nay. Khác hẳn với Hà Nội, khu vực phía Nam chưa từng có một sóng BĐS nào kể từ thời điểm sau khủng hoảng kinh tế 2008-2009.

Vì thế, trong khi mặt bằng giá đất nền và căn hộ cao cấp ở Hà Nội vẫn đang đứng ở vùng đỉnh, thì phần lớn các dự án đất nền ở Tp.HCM, Đồng Nai, Long An, Bình Dương vẫn đang nằm ở vùng đáy.

Tất nhiên, trong trường hợp kịch bản kinh tế chuyển xấu (nền kinh tế bước vào chu kỳ suy thoái lâu dài hoặc rơi vào khủng hoảng), thị trường BĐS sẽ tiếp tục đóng băng và mặt bằng giá đất nền sẽ còn phải giảm hơn nữa. Nhưng trong điều kiện nền kinh tế vẫn hoạt động bình thường như thời gian qua, cùng với việc đường đáy đất nền đã kéo dài đến nửa năm, có thể nói phân khúc đất nền đang thể hiện đặc thù của nó là rất khó giảm tiếp. Tại quận 2 và quận 9, số trường hợp nhà đầu tư nhỏ lẻ có đất nằm trong diện "giải chấp" của ngân hàng chỉ còn rất ít.

Một đặc thù khác của đất nền là một khi đã tăng thì cũng khó giảm lại mức cũ, hoặc có giảm thì mức giảm cũng không đáng kể. Minh họa điển hình cho đặc thù này là mặt bằng giá đất nền ở Thành phố mới Bình Dương và quận 2 đã tăng từ 30-35% từ đầu năm 2011 đến tháng 4/2011; từ tháng 5/2011 đến nay tuy chững lại và suy giảm nhưng mức giảm cũng chỉ khoảng 5%.

Tại Tp.HCM, trong tháng 6/2011, chỉ số đất nền giảm 0,04% sau khi đã tăng 0,15% trong tháng 4/2011. Khá phù hợp, những bài báo với chủ đích "đánh xuống" cũng chỉ nêu mức giảm giá đất nền tại quận 2 vào khoảng 1-2 triệu đồng/m2 chứ không giảm sâu hơn.

Sự xen kẽ giữa những bài báo "đánh lên" và "đánh xuống" đang làm rối trí những người giữ đất. Từ đầu tháng 3/2011 đến nay, khá nhiều bài viết đã định hình quận 2 nói riêng và khu Đông Tp.HCM nói chung như một bản mẫu về phát triển trong quy hoạch hạ tầng của thành phố. Cũng nằm ở phía Đông, Bình Dương được tô điểm nhiều ưu thế về môi trường sống. Với những nhà đầu tư, đó là tín hiệu "đánh lên".

Nhưng cũng với những nhà đầu tư này, sự xuất hiện một số bài viết mô tả tình trạng ế ẩm và giá rớt không phanh của phân khúc đất nền cũng đã làm cho họ ít nhiều bị tác động. Khoảng thời gian từ đầu tháng 5 đến giữa tháng 6/2011 có lẽ là giai đoạn cao điểm của những bài viết trên các phương tiện thông tin đại chúng về tình hình bĩ cực không lối thoát của thị trường BĐS. Ngày nào mở báo ra, độc giả cũng thấy ít ra 4-5 bài mô tả về cơn ác mộng của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Cơn ác mộng ấy lại quằn quại trong bối cảnh lạm phát và giá cả tăng vọt, lãi suất vẫn tiếp tục leo thang và làm cho ít nhất 30% số doanh nghiệp sản xuất sống sở chết dở...

Tuy vậy nếu đọc kỹ sẽ thấy phần lớn những bài viết trên tập trung vào thị trường BĐS Hà Nội chứ không phải Tp.HCM. Có chăng một điểm chung giữa hai thành phố này chỉ là phân khúc căn hộ cao cấp với trạng thái bị đóng băng hoàn toàn, riêng căn hộ cao cấp ở Hà Nội mới chỉ bước vào giai đoạn đầu giảm giá.

Còn ở Tp.HCM, thị trường đất nền vẫn diễn ra nhịp độ đều đều buồn tẻ, về cơ bản là không lên không xuống. Vẫn biết là khi không phải chịu áp lực về trả nợ ngân hàng hay cần tiền gấp, ít có người giữ đất nào chịu bán đất với giá vùng đáy. Nhưng chuyện săn đất nền giá rẻ vẫn thỉnh thoảng vớ được những con mồi khờ khạo và lập tức đem lại cho nhà đầu cơ một khoản lợi nhuận đáng kể.

Vào lúc này, chưa thể khẳng định được là sẽ có sóng BĐS ở khu vực phía Nam trong thời gian tới hay không. Chỉ biết rằng, "giải cứu BĐS" là một khả năng có thể xảy ra. Vào cuối tháng 6/2011, Chính phủ đã giao cho Bộ Xây dựng dự thảo một bản chỉ thị cho Thủ tướng Chính phủ về tăng cường quản lý và bình ổn thị trường BĐS. Nhiều vấn đề liên quan đến thị trường này vì thế sẽ được bàn tới, trong đó có thể cả câu chuyện về dòng vốn tín dụng dành cho BĐS và làm sao tạo được nguồn cầu.

Còn với sự xuất hiện của một số bài báo "đánh xuống" đất nền ở khu vực phía Nam, người ta lại có thể hình dung ra giai đoạn gom hàng của giới đầu cơ đang được đẩy mạnh về cường độ, có nét nào đó khá giống với thời điểm đầu năm 2007. Đó cũng là tín hiệu cho thấy một con sóng ngầm đang âm thầm chuyển động. Con sóng ngầm đó có thể trở thành sóng mặt bất kỳ lúc nào...

(Theo VEF)

• 0
• By Admin
• 13/07/2011
• 17