Phân khúc đất nền: Hà Nội và Tp.HCM diễn biến trái chiều

Thị trường BĐS cả nước đang chứng kiến những diễn biến trái chiều giữa hai miền Nam - Bắc, nổi bật nhất là ở 2 thị trường lớn là Hà Nội và Tp.HCM.

Đất nền dự án Văn Khê - Hà Đông (HN) đang hạ nhiệt. Ảnh: GIANG HUY

Buồn như… đất phía tây

Những ngày này, dạo qua các sàn giao dịch BĐS trên các con phố mới được mệnh danh là phố BĐS như Hoàng Ngân, Lê Văn Lương, trục dọc bắc quốc lộ 32, tuyến đại lộ Thăng Long... mới thấy sự vắng vẻ hiếm có của các sàn này. Khác với sự sôi động đất nền thời điểm đầu năm, nhiều sàn BĐS đóng cửa, hoặc chỉ duy trì hoạt động vài nhân viên văn phòng (với những sàn lớn), còn lại bộ phận chủ chốt mải mê đi lễ, hoặc vào mùa du lịch. Anh N.H.L - phó GĐ một sàn BĐS khá tên tuổi trên phố Hoàng Ngân cho biết, thời điểm này giao dịch thành công rất ít, khách chủ yếu tham khảo giá cả chứ không mua.

Theo tìm hiểu của PV Lao Động, một trong những nguyên nhân là do giá đất nền phía tây đã bị đẩy lên quá cao, ở một số dự án “hot” như dự án Văn Khê nằm trên đường Lê Văn Lương kéo dài, dự án KĐT Văn Phú nằm trên đường Trần Phú – Hà Đông... giá đã bị đẩy lên gấp 7-8 lần so với giá gốc ban đầu chưa đến 10 triệu đồng/m2 (hiện giá đất nền bình quân ở 2 dự án này giao động từ 75-85 triệu đồng/m2 tuỳ vị trí).

Giá đất tại các dự án trục quốc lộ 32 như KĐT Kim Chung – Di Trạch; dự án KĐT Tân Tây Đô; dự án bắc quốc lộ 32... do giá sốt nóng từ 50-60 triệu đồng/m2 nên không thu hút giới đầu tư, vì tiền “chênh” (tiền ngoài hợp đồng) cho một lô đất quá lớn. Ví dụ 1 lô đất nền 100m2 dự án KĐT Kim Chung – Di Trạch giá gốc chỉ 17 triệu đồng/m2, nhưng nay được đẩy lên gần 60 triệu đồng/m2, nên mặc dù chỉ nộp theo tiến độ vào Cty 50% theo giá gốc trong hợp đồng, nhưng người mua phải trả ngay gần 4 tỉ tiền chênh lệch cho người bán. Số tiền này không nhỏ trong bối cảnh nguồn tín dụng đang bị siết chặt và lãi suất cho vay của ngân hàng liên tục bị đẩy lên cao tới trên 20%/năm.

Chính vì vậy, những ngày này có thể điểm mặt được những dự án không có giao dịch, hoặc giao dịch thành công rất thấp như dự án KĐT Dương Nội khu C, khu D đứng lại với mức giá từ 55-58 triệu đồng/m2; dự án An Hưng trước đây từng gây cơn “sốt sình sịch” trong giới đầu tư nhưng gần tháng nay giá quanh quẩn mức 75-80 triệu đồng/m2 nhưng không có người mua; hay dự án KĐT Thanh Hà Cienco5; KĐT Park City người hỏi là chính, người mua đếm trên đầu ngón tay.

Đáng chú ý, cũng theo quan sát của PV Lao Động, hiện giá ở nhiều dự án đã được giao giảm từ 3-5 triệu đồng/m2. Đơn cử như dự án KĐT Kim Chung Di Trạch giá đang được giao từ 50-55 triệu đồng/m2; dự án KĐT Văn Phú đất biệt thự có vị trí đẹp còn 55 triệu đồng/m2; đất liền kề diện tích nhỏ hơn 100m2 đường 12,5m giá 70 triệu đồng/m2, tất cả đã bao gồm tiền xây thô và hoàn thiện mặt ngoài... Tuy nhiên, theo thú nhận của một “cò” đất chuyên nghiệp khu vực phía tây thì ngay cả giá đấy cũng chưa phải hấp dẫn, nên rất ít NĐT quan tâm.

Đất nền phía nam ấm lại

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, sau một thời gian giảm liên tục, cuối tháng 4 và đầu tháng 5.2011, chỉ số giá BĐS tại Tp.HCM đã có dấu hiệu tăng trở lại. Chỉ số giá đất nền đã tăng khoảng 0,15% so với đầu năm 2011 và chỉ số giá căn hộ cũng tăng khoảng 0,07%. Những con số này được thể hiện với sự tăng giá rất thật, tuy ở mức nhẹ, ở nhiều dự án trên địa bàn Tp.HCM, đặc biệt khu vực phía đông thành phố.

Đơn cử, giá đất nền đường nội bộ lộ giới 10-12m thuộc dự án Huy Hoàng, phường Thạnh Mỹ Lợi, quận 2 đã tăng thêm từ 100.000 – 200.000 đồng/m2, đưa mức giá bình quân đất nền dự án này từ 34,2 triệu đến 38,9 triệu đồng/m2. Đất nền dự án Thế Kỷ 21 giá cũng nhích lên, ở mức từ 35,3 triệu đến 36,7 triệu đồng/m2, tăng từ 100.000-300.000 đồng/m2 so với đầu năm.

Theo ông Lương Trí Thìn - Chủ tịch Tập đoàn Đất Xanh - khó khăn nhất của thị trường Tp.HCM chính là những sản phẩm căn hộ cao cấp, nghỉ dưỡng, các sản phẩm BĐS có giá trị đầu tư cao. Còn với phân khúc BĐS có mức giá trung bình thấp vẫn có nhu cầu và giao dịch đang có dấu hiệu tốt. “Riêng với Đất Xanh, thời điểm này không những không bị ảnh hưởng khó khăn, mà mức độ giao dịch thành công còn tăng gấp 3 lần so với thời điểm cuối năm 2010” - ông Thìn cho biết.

Liệu thị trường BĐS Hà Nội có lặp lại kịch bản của thị trường BĐS Tp.HCM cách đây vài năm, nghĩa sau khi lên đến đỉnh sẽ giảm và đóng băng? Câu hỏi này đang gây tranh cãi lớn trong giới đầu tư và cả giới chuyên gia. Bất luận câu trả lời thế nào, với những diễn biến trái chiều,  thị trường BĐS Hà Nội, với mức giá đang giảm như hiện nay, thực sự là dấu hiệu tốt với những người có nhu cầu thực về nhà ở và với thị trường BĐS Tp.HCM lại là một cơ hội hấp dẫn, hứa hẹn đầu tư.

(Theo LĐO)

• 0
• By Admin
• 09/05/2011
• 17