Phân chia lại lợi nhuận từ đất trong quá trình đô thị hóa

Viện Kinh tế TP.HCM vừa hoàn thành đề án “Giải pháp điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất trong quá trình đô thị hóa”. Đây là vấn đề được nhiều người quan tâm nhưng chưa tìm ra giải pháp khả thi để phân chia lợi nhuận từ giá đất tăng trong quá trình đô thị hóa cho các thành phần một cách công bằng.

Đô thị hóa, đất hoang hóa vàng

Khu dân cư Bình Trị Đông hơn 80 ha thuộc phường Bình Trị Đông B (quận Bình Tân, TP.HCM) trước kia là khu vực ao hồ nước đọng, chỉ có vài căn nhà lụp xụp, một phần thuộc sở hữu nhà nước. Giá đất khu vực này lúc đó chỉ 300-800 ngàn đồng/m2, ít người để ý đến.

Đến khi chủ đầu tư bắt đầu triển khai dự án vào năm 1998, giá đất ở đây bắt đầu tăng cao gấp bảy lần giá ban đầu. Năm 2003, khi hạ tầng khu vực này hoàn chỉnh, giá đất tại đây tăng lên đến 16 triệu đồng/m2. Đến giai đoạn hạ tầng được kết nối hoàn chỉnh, nhà cửa xây lên rải rác thì giá 1 m2 đất là 20 triệu đồng. Hiện nay, giá đất cao nhất tại khu vực này là trên 25 triệu đồng/m2. Hai năm qua, giá đất theo bảng giá quy định ở khu vực này chỉ tăng khoảng 9% (từ 1,7 triệu đồng lên hai triệu đồng/m2) trong khi giá thị trường tăng hơn 16% (từ 20 triệu đồng lên 27 triệu đồng/m2).

Kẻ bỏ ít vốn hưởng lợi cao nhất

Theo phân tích của Viện Kinh tế TP, giá trị đất tăng trong quá trình đô thị hóa chủ yếu rơi vào túi chủ đầu tư dự án và những người mua đi bán lại. Giá đất tăng từ đất nông nghiệp thành đất đô thị, có khu dân cư hoàn chỉnh được phân bổ cho ba đối tượng. Trong đó, nhà nước hưởng 20%, chủ yếu từ việc thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp.

Nhà đầu tư là người bỏ vốn ra làm được hưởng lợi 40% từ việc bồi thường đất theo giá đất nông nghiệp (tùy dự án có phần hỗ trợ thêm), nộp tiền sử dụng đất theo giá quy định (thường thấp hơn giá thực tế nhiều lần), bán đất với giá thị trường. Những người mua đi bán lại bỏ vốn ít nhất cũng được hưởng lợi 40%, ngang ngửa với nhà đầu tư và có khi còn nhiều hơn.

Về phía người bị thu hồi đất, nhiều người bị thiệt thòi do được bồi thường theo giá đất nông nghiệp dù có dự án hỗ trợ thêm nhưng vẫn không có điều kiện để mua lại đất ở trong khu dân cư mới để được hưởng những hạ tầng cơ sở do doanh nghiệp đầu tư. Họ bị mất đất sản xuất, mất công ăn việc làm, phải di chuyển chỗ ở nên khó khăn hơn lúc chưa bị di dời.

Tính lại cách phân chia lợi nhuận

Viện Kinh tế TP đã kiến nghị nhiều mô hình phân chia lợi nhuận từ giá đất tăng trong quá trình đô thị hóa cho hợp lý hơn. Theo đó, cần áp dụng rộng rãi mô hình khi nhà nước thu hồi đất để làm đường giao thông thì thu hồi luôn phần đất trong phạm vi 50 m giáp với mặt đường.

Phần đất này sẽ được bán đấu giá cho các nhà đầu tư có nhu cầu thực hiện những công trình lớn, một phần dùng để tái định cư cho người dân bị mất đất. Tiền đấu giá được sẽ sử dụng một phần để nâng cao mức bồi thường cho người có nhà, đất bị giải tỏa trắng, phần còn lại sẽ cân đối ngân sách, bù vào khoản ngân sách đã bỏ ra để đầu tư hạ tầng. Cách này còn tạo được bộ mặt đẹp cho tuyến đường mới, tránh được tình trạng nhà siêu mỏng ở mặt tiền các tuyến đường mới giải tỏa. Cũng cần cải tiến, phát huy hiệu quả hoạt động của trung tâm phát triển quỹ đất để hỗ trợ cho mô hình này.

Nhà nước cũng phải thu thuế chuyển quyền sử dụng đất đối với trường hợp cá nhân kinh doanh. Song song đó, cần triển khai thu phí hạ tầng của những công trình xây dựng mới hưởng lợi từ hạ tầng do nhà nước đầu tư, chẳng hạn các nhà phía trong tự nhiên được hưởng lợi vì lộ ra mặt tiền. Cần nghiên cứu và áp dụng mô hình nông dân góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trong công trình mới để họ được trực tiếp hưởng lợi từ quá trình đô thị hóa.

Theo Pháp Luật TP

• 0
• By Admin
• 05/08/2008
• 17