Phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất?
Tuy nhiên có người cho rằng khi chuyển nhượng tôi vẫn phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Điều này có đúng không, thực tế tôi bị thua lỗ sao bị nộp thuế?
Trần Tuấn Hồng (Sơn Trà, Đà Nẵng)
Trả lời:
Theo Điều 3 Luật thuế thu nhập cá nhân (TNCN), khoản 5 Điều 3 Nghị định 100/2008/NĐ-CP, Khoản 5 Mục II thông tư 84/2008/TT-BTC thì cá nhân chuyển nhượng bất động sản phát sinh thu nhập thì phải chịu thuế TNCN.
Khi chuyển nhượng nhà đất nói trên cho người khác, nếu không thuộc một trong những đối tượng được miễn thuế TNCN được quy định tại Khoản 1 Điều 4 Luật Thuế TNCN, Khoản 1 Điều 4 Nghị định 100/2008/NĐ-CP, hoặc nhà đất bạn chuyển nhượng không phải là nhà đất duy nhất của bạn trên lãnh thổ Việt Nam tại thời điểm chuyển nhượng thì bạn phải chịu thuế TNCN.
Khi chuyển nhượng nhà đất nói trên cho người khác, nếu không thuộc một trong những đối tượng được miễn thuế TNCN được quy định tại Khoản 1 Điều 4 Luật Thuế TNCN, Khoản 1 Điều 4 Nghị định 100/2008/NĐ-CP, hoặc nhà đất bạn chuyển nhượng không phải là nhà đất duy nhất của bạn trên lãnh thổ Việt Nam tại thời điểm chuyển nhượng thì bạn phải chịu thuế TNCN.
 |
| Ảnh minh họa |
Điều 22 Nghị định 100/2008/NĐ-CP, Điểm 3.5.1 Khoản 3 Mục II Phần B Thông tư số 84/2008/TT-BTC thì việc tính số tiền thuế phải nộp được thực hiện như sau:
Thứ nhất, số thuế TNCN phải nộp là 25% trên thu nhập tính thuế. Trong đó, thu nhập tính thuế được xác định bằng giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ (-) giá vốn và các chi phí hợp lý liên quan. Giá vốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định trong một số trường hợp cụ thể như: đất có nguồn gốc nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (căn cứ vào chứng từ thu tiền sử dụng đất); đất do trúng đấu giá (căn cứ giá trúng đấu giá). Đối với đất nhận chuyển nhượng thì căn cứ vào hợp đồng và chứng từ hợp pháp trả tiền khi nhận quyền sử dụng đất (Khoản 3 Điều 18 Nghị định 100/2008/NĐ-CP).
Chi phí hợp lý liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là các khoản chi phí thực tế phát sinh và có chứng từ, hóa đơn hợp pháp. Nhà đất của bạn có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng nên bạn phải chứng minh được (căn cứ vào hợp đồng nhận chuyển nhượng trước đây và chứng từ trả tiền khi nhận chuyển nhượng) việc bạn chuyển nhượng nhà đất hiện tại có giá thấp hơn giá bạn nhận chuyển nhượng trước đó (lỗ).
Thứ hai, nếu không chứng minh được thì phải có nghĩa vụ nộp thuế TNCN cho hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng.
Theo Điểm a Khoản 1 Điều 14 Luật thuế TNCN, Khoản 2 Điều 18 Nghị định 100/2008/NĐ-CP thì giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp không xác định được giá thực tế chuyển nhượng hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định.
Như vậy, khi chuyển nhượng đất nói trên, bạn cần có những chứng cứ để chứng minh việc chuyển nhượng của bạn lã lỗ để cơ quan thuế căn cứ theo quy định của pháp luật tính mức thuế bạn phải nộp hay không.
Thứ nhất, số thuế TNCN phải nộp là 25% trên thu nhập tính thuế. Trong đó, thu nhập tính thuế được xác định bằng giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ (-) giá vốn và các chi phí hợp lý liên quan. Giá vốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định trong một số trường hợp cụ thể như: đất có nguồn gốc nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (căn cứ vào chứng từ thu tiền sử dụng đất); đất do trúng đấu giá (căn cứ giá trúng đấu giá). Đối với đất nhận chuyển nhượng thì căn cứ vào hợp đồng và chứng từ hợp pháp trả tiền khi nhận quyền sử dụng đất (Khoản 3 Điều 18 Nghị định 100/2008/NĐ-CP).
Chi phí hợp lý liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là các khoản chi phí thực tế phát sinh và có chứng từ, hóa đơn hợp pháp. Nhà đất của bạn có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng nên bạn phải chứng minh được (căn cứ vào hợp đồng nhận chuyển nhượng trước đây và chứng từ trả tiền khi nhận chuyển nhượng) việc bạn chuyển nhượng nhà đất hiện tại có giá thấp hơn giá bạn nhận chuyển nhượng trước đó (lỗ).
Thứ hai, nếu không chứng minh được thì phải có nghĩa vụ nộp thuế TNCN cho hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng.
Theo Điểm a Khoản 1 Điều 14 Luật thuế TNCN, Khoản 2 Điều 18 Nghị định 100/2008/NĐ-CP thì giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp không xác định được giá thực tế chuyển nhượng hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định.
Như vậy, khi chuyển nhượng đất nói trên, bạn cần có những chứng cứ để chứng minh việc chuyển nhượng của bạn lã lỗ để cơ quan thuế căn cứ theo quy định của pháp luật tính mức thuế bạn phải nộp hay không.
Công ty Luật hợp danh FDVN Đà Nẵng
(Theo VietQ)
- 322
- By Admin
- 18/01/2013
- 17
