Parkson Paragon đóng cửa: Lời cảnh báo với thị trường mặt bằng bán lẻ

Nằm ở khu vực ngoài trung tâm Tp.HCM, dù không có được vị trí đắc địa so với các TTTM trong nội thành nhưng Parkson Paragon lại khá nổi bật trong tổng thể khu Phú Mỹ Hưng khi tọa lạc trên mặt tiền đường Nguyễn Lương Bằng - trung tâm tài chính của đô thị này. Song, lợi thế này ngày càng trở nên mờ nhạt khi Parkson phải chia sẻ miếng bánh thị trường với rất nhiều nhà bán lẻ khác với mô hình kinh doanh, phong cách phục vụ và phân khúc hàng hóa đa dạng hơn quanh khu Nam và rộng khắp Sài Gòn.

Đến ngày 16/5 vừa qua, TTTM Parkson Paragon đã chính thức đóng cửa để di dời sau 5 năm hoạt động. Trước đó, vào năm 2011, Parkson chính thức trở thành nhà quản lý TTTM Saigon Paragon với thời hạn 19 năm, sau đó đổi tên khu thương mại này thành Parkson Paragon. Tuy nhiên, chỉ sau khoảng 5 năm vận hành, khu mua sắm quy mô 19.000 m2 đã phải dời đi trước thời hạn đầu tư 14 năm.

Sự rút lui của nhà bán lẻ hàng hiệu có tiếng về am hiểu thị trường hơn một thập niên qua như Parkson (vào Việt Nam từ năm 2005) đang dấy lên lo ngại nguy cơ bão hòa thị trường cũng như thừa nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại khu Nam Sài Gòn nói riêng và cả thành phố nói chung.

Theo dữ liệu mới cập nhật hồi đầu tháng 5/2016 của Cushman & Wakefield Việt Nam, Tp.HCM hiện có tổng cộng 131 trung tâm bán lẻ, trong số đó, 30 tại khu vực trung tâm và 101 ở khu vực ngoài trung tâm. Tổng diện tích mặt bằng bán lẻ trên toàn địa bàn Tp.HCM đạt gần 1,13 triệu m2 sàn. Trong năm nay, CBRE dự báo sẽ có thêm 300.000 m2 mặt bằng bán lẻ mới gia nhập thị trường. 

Hiện khu Nam Tp.HCM đã bắt đầu có biểu hiện bão hòa mặt bằng bán lẻ. Ảnh: Trung tâm thương mại Parkson Paragon

Hiện tại khu vực quận 1 (khu trung tâm) vẫn là nơi tập trung nhiều trung tâm mua sắm nhất, chiếm khoảng 16% tổng nguồn cung. Ngoài ra sự lan tỏa nguồn cung có dấu hiệu hình thành làn sóng mạnh mẽ tiến ra ngoại thành. Trục đô thị phía Đông Tp.HCM (quận 2, 9, Thủ Đức và Bình Thạnh) hiện cũng đang vượt trội về diện tích bán lẻ khi đạt xấp xỉ 240.000 m2. Trong khi đó, tại phía Nam (chủ yếu là quận 7) con số này chỉ ở mức 145.000 m2 và phía Tây (quận 12, Tân Phú và Bình Tân) là 135.000 m2. Các khu bán lẻ tập trung quy mô lớn mới gia nhập thị trường trong 4 tháng đầu năm nay gồm có: Vincom Plaza Gò Vấp, Vincom Plaza Lê Văn Việt, Lotte Mart Gò Vấp... bổ sung cho thị trường khoảng 84.000 m2 sàn.

Riêng khu Nam Sài Gòn, theo đánh giá của Cushman & Wakefield thì quận 7 có nguồn cung mặt bằng bán lẻ cao, vào khoảng 140.000 m2, chỉ đứng sau quận 1. Tuy nhiên mật độ diện tích bán lẻ trên đầu người lại chưa cao. Dân cư chủ yếu tập trung đông đúc tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng và một số khu dân cư lân cận như Him Lam, Nguyễn Thị Thập trong khi tại đây đã có tới 3 TTTM lớn là Lotte Mart, SC Vivo City và Crescent Mall với tổng diện tích hơn 100.000 m2. Đó là chưa kể đến một số siêu thị và trung tâm mua sắm quy mô khác như Coopmart, BigC... Vậy nên số lượng TTTM phát triển ở khu vực này hiện đã đạt đến mức bão hòa ít nhất là trong 2-3 năm tới. 

Trao đổi với báo VnExpress, Chuyên gia tư vấn cấp cao của Công ty Tư vấn Kinh doanh Hội nhập Toàn Cầu (GIBC) - ông Huỳnh Phước Nghĩa cho rằng, xét về số m2 sàn bán lẻ trên đầu người tại Tp.HCM vẫn còn dưới ngưỡng cảnh báo rất xa. Thế nhưng, sự bão hòa về chất là có thật và đã diễn ra trong nhiều năm qua.

Theo phân tích của ông Nghĩa, xét về lượng, nguồn cung mặt bằng bán lẻ hiện chưa thể xem là dư thừa so với mật độ dân số của cả Tp.HCM. Nếu nhìn lại các thành phố lớn khác trong khu vực như Bangkok (8 triệu m2), Singapore (4 triệu m2) hay Kuala Lampur (3 triệu m2) thì nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại Tp.HCM rõ ràng còn khá khiêm tốn (khoảng trên 1 triệu m2).

"Chẻ nhỏ theo địa bàn, có thể thấy khu Nam đã bắt đầu có biểu hiện bão hòa mặt bằng bán lẻ. Trong khi đó khu Đông vẫn chưa đáng lo ngại, tuy nhiên nếu cứ tiếp tục bùng nổ với tốc độ như hiện nay thì viễn cảnh bội thực hoàn toàn có thể xảy ra trong vài năm tới", ông Nghĩa nhận định.

Chuyên gia này cũng nhận xét, xét về chất, một thực tế nan giải là sự bành trướng của ngành bán lẻ đã và đang diễn ra với tốc độ quá nhanh so với nhu cầu mua sắm cũng như khả năng chi trả (thu nhập) của người dân thành phố.

Theo ông Nghĩa, việc đóng cửa Parkson Paragon nên được nhìn dưới lăng kính chiến lược bán lẻ chưa phù hợp còn nguyên nhân đóng cửa do thất thế trong làn sóng đào thải, bão hòa của thị trường bán lẻ phía Nam Tp.HCM chỉ là yếu tố bổ sung. Từ câu chuyện đóng cửa của Parkson, có thể đưa ra 4 cảnh báo đối với thị trường mặt bằng bán lẻ tại Tp.HCM.

- Một là: vị trí dự án TTTM có tác động mạnh mẽ đến các phân khúc tiêu dùng, sai một ly sẽ đi một dặm. Tùy vào từng địa bàn, khu vực và đặc điểm cộng đồng dân cư mà chiến lược bán lẻ sẽ có sự phân cấp cao hay thấp. Ví dụ: vị trí vàng, định vị đối tượng khách hàng sẽ là giới nhà giàu, có nhiều tiền. Các vị trí trung tâm, định vị đối tượng khách hàng thuộc tầng lớp trung lưu trở lên. Còn với vị trí rìa trung tâm, nên mở rộng hướng phục vụ nhóm khách hàng bình dân.

- Hai là: mô hình bán lẻ phụ thuộc rất nhiều vào tính phổ biến và hiệu quả của ngành nghề. Việc phân bổ tỷ trọng không hợp lý cũng có thể dẫn đến suy giảm lợi thế cạnh tranh. Chẳng hạn, các ngành thời trang, mỹ phẩm hàng hiệu đang bị cạnh tranh khốc liệt, rất khó có những bứt phá đột biến thì không nên bố trí quá dày đặc. Trong khi đó các ngành ẩm thực hiện vẫn còn nhiều biên độ tăng trưởng nên có thể tăng sự hiện diện để tạo điểm nhấn thu hút khách đến mua sắm.

- Ba là: bán lẻ truyền thống trong tương lai gần sẽ bị thay thế bởi các hình thức mua sắm mới, hiện đại hơn. Theo đó, những lợi thế như sự tiện lợi, nhanh chóng, thoải mái, nhiều ưu đãi, dịch vụ hoàn hảo chính là con át chủ bài trong thế trận cạnh tranh khốc liệt của ngành bán lẻ. Mô hình bán lẻ nào ít sáng tạo chắc chắn sẽ bị thay thế bởi những trung tâm mua sắm tốt hơn, hiện đại hơn. Bên cạnh đó, ngay cả các TTTM hiện đại cũng phải chịu sức ép từ các kênh bán lẻ trực tuyến. 

- Bốn là: bán lẻ hiện đại đang thay đổi từng ngày theo quá trình đô thị hóa, xu hướng dịch chuyển ra những cực mới, những nơi có tốc độ đô thị hóa nhanh, mật độ dân cư dày đặc được ưa chuộng hơn là nhắm đến một cộng đồng cũ hoặc cố định. Trong năm nay cũng như một vài năm tới, chiến lược vết dầu loang theo các trục đô thị mới để khai thác cộng đồng dân cư mới có thể sẽ là điểm nhấn của thị trường bán lẻ Tp.HCM.

• 0
• By Admin
• 20/05/2016
• 17