Những quan điểm về sở hữu chung - riêng
Ông Vũ Quốc Bảo, GĐ Trung tâm kiến trúc Miền Nam: “Hợp đồng phải quy định rõ”
Gần đây xảy ra nhiều vụ tranh chấp giữa chủ đầu tư và chủ các căn hộ trong vấn đề sở hữu chung và riêng tại các chung cư, nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên theo tôi xuất phát từ hợp đồng mua bán căn hộ còn mập mờ thiếu những điều khoản quy định quyền sở hữu của các chủ căn hộ, Ngoài ra, việc các chủ đầu tư đã sử dụng một số hạng mục công trình không đúng với thiết kế cũng như cam kết ban đầu đã dẫn đến tranh chấp xảy ra. Để hạn chế tình trạng này khi ký hợp đồng mua căn hộ chủ đầu tư và người mua cần có điều khoản quy định rõ đâu là phần sở hữu chung đâu là phần sở hữu riêng. Bên cạnh đó, để công trình sử dụng tốt, đảm bảo chất lượng và tránh nguy cơ xuống cấp cần thành lập bộ phận làm công tác dịch vụ công tại các chung cư đảm nhận những phần việc: Vệ sinh, giữ xe, bảo vệ… Phí để duy trì hoạt động này do người dân sống trong chung cư và đơn vị đảm nhận công việc này tự thỏa thuận.
Ảnh minh hoạ (Thu Hiền)
Ông Trương Duy Hưng, BQL khu TĐC 6,4ha, P.Thạch Mỹ Lợi, Q.2, TP.HCM: “Xem xét hoàn cảnh kinh tế của người dân”.
Mức phí dịch vụ công tại các chung cư cần được xác lập trên cơ sở là sự đồng thuận giữa các hộ dân với đơn vị đảm nhận công việc quản lý và khai thác chung cư. Khi đưa ra mức các loại dịch vụ, mức thu phí cần xem xét điều kiện và hoàn cảnh kinh tế của người dân sống trong chung cư nhằm tránh xảy ra tranh chấp. Hiện nay mức thu phí mà Ban quản lý khu TĐC Thạch Mỹ Lợi thu của các hộ dân rất thấp. Cụ thể: Tiền giữ xe 30.000 đ/tháng, vệ sinh 18.000 đ/tháng, tiền điện thắp sáng hành lang 10.000 đ/tháng. Đây là mức phí được đông đảo người dân sống trong khu TĐC ủng hộ.
Nguyễn Ngọc Dương – CTHĐQT Công ty CP Năm Ngôi Sao Việt: “Tôn trọng sự thỏa thuận”
Người dân sẽ không thỏa mãn và thất vọng do trước khi bán căn hộ chủ đầu tư đã hứa rất nhiều thế nhưng sau đó thì chủ đầu tư đã không thực hiện theo đúng cam kết. Diện tích chung, diện tích riêng chẳng qua là do thỏa thuận giữa chủ đầu tư và khách hàng. Đứng về góc độ pháp luật thì hiện nay chưa có văn bản rõ ràng nên chủ đầu tư được quyền sử dụng diện tích vì theo Luật Dân sự năm 2005 là tôn trọng sự thỏa thuận, vậy tại sao trong trường hợp này không vận dụng luật dân sự là tôn trọng sự thỏa thuận? Nếu trước đây chủ đầu tư hứa với khách hàng tầng trệt và lửng sẽ dành để phục vụ những tiện tích công cộng cho cư dân sinh sống tại chung cư đó như: trung tâm thương mại, nhà trẻ, phòng sinh họat cộng động, phòng tập thể dục v.v… bây giờ sử dụng vào mục đích khác là sai. Điều quan trọng là doanh nghiệp làm sao phải giữ đúng được cam kết bởi uy tín và thương hiệu của doanh nghiệp trong kinh doanh còn quan trọng hơn rất nhiều lợi nhuận. Nếu DN không giữ đúng lời cam kết thì đó là cách làm chưa chuyên nghiệp.
Ảnh minh hoạ (Thu Hiền)
Ông Phạm Văn Út, lô A3, khu TĐC Thạch Mỹ Lợi, Q.2, TP.HCM: “Nếu tăng phí chúng tôi sẽ không có tiền đóng”.
Là người dân TĐC chuyển về nơi ở mới chúng tôi đang đối diện với nhiều khó khăn. Bởi vậy các khoản tiền đóng góp cho các hoạt động dịch vụ công tại khu TĐC rất mong được Nhà nước chia sẻ một phần để đảm bảo cuộc sống. Hiện nay, mức phí mà Ban quản lý khu TĐC đang áp dụng là phù hợp với hoàn cảnh và điều kiện sống của chúng tôi. Nếu Ban quản lý khu TĐC tăng giá chúng tôi sẽ không có đủ tiền để đóng.
Ông Nguyễn Tiến Dũng, chủ căn hộ 6.3 Mỹ Vĩnh cho biết: “Phải thực hiện đúng mục đích tài sản chung”
Về nguyên tắc, việc sử hữu chung, sở hữu riêng thì những phần nào mà chủ đầu tư cấp chủ quyền cho chúng tôi thì đó là sở hữu riêng. Còn những cái sử dụng vào đường đi chung, công viên, hành lang, bãi đậu xe là sở hữu chung. Ngoài ra, chủ đầu tư còn những phần diện tích chưa bán hoặc không nằm trong sở hữu chung nhưng chủ đầu tư phải sử dụng đúng những công năng đã quảng cáo khi rao bán căn hộ chứ không phải vì một lý do nào đó mà chủ đầu tư đưa diện tích đã quảng cáo là siêu thị, phòng tập thể dục trở thành những khu vực không sử dụng đúng như công năng nói trên thì đó là vi phạm pháp luật.
Ảnh minh hoạ (Thu Hiền)
Bà Hà Mỹ Hạnh, Lô B,lầu 11.05 Chưng cư Himlam – Nam Sài Gòn: Phí xe hơi, giá nước sinh hoạt còn cao
Tôi hài lòng với môi trường sống tại đây, nó thân thiện mặc dù cũng có một số cái chưa hài lòng như phí xe hơi còn cao, 600 ngàn đồng/tháng, chỉ nên thu 400 ngàn là hợp lý thế nhưng phí dịch vụ lại rẻ, chỉ có 200 ngàn đồng nên tôi nghĩ cái nọ bù qua cái kia và tôi chấp nhận. Ngoài ra cũng có cái bất hợp lý nữa là chưa có chủ quyền cho dân cư thì chưa có được hộ khẩu nên mức nước sinh hoạt ở đây phải trả giá rất cao, gần 13 ngàn đồng/m3. Đối với khu công năng thì trên bản thiết kế chủ đầu tư có nói là nhà sinh hoạt cộng đồng nhưng khi đưa vào sử dụng nó không phù hợp nên chủ đầu tư đã sử dụng nó vào mục đích khác và có làm lại một nhà sinh hoạt cộng đồng khác rất lớn. Ngoài mục đích là nhà sinh hoạt cộng đồng, chủ đầu tư còn cho cư dân mượn để sử dụng vào những việc khác như: tổ chức bữa tiệc, làm tân gia, đám giỗ, thậm chí ở đây có nhà tang lễ để phục vụ cho cư dân sinh.
Ảnh minh hoạ (Thu Hiền)
Ý kiến của chủ căn hộ 9.5 Chung cư Mỹ Vinh (khách hàng đề nghị dấu tên)
Muốn xây dựng được chung cư cao cấp thì chủ đầu tư phải được cơ quan có thẩm quyền duyệt bản vẽ thiết kế và cấp giấy phép xây dựng. Và Nhà nước cũng qui định, chung cư cao cấp thì phải có những tiện ích công cộng như nhà trẻ, phòng y tế, phòng tập thể dục, công viên, đường đi bộ để phục vụ cho các hộ dân sinh sống tại chung cư. Khi chào bán căn hộ, chủ đầu tư quảng cáo có các tiện ích gồm như trên thì tôi mới chấp nhận mua với giá 1.467 USD/m2 vào tháng 08/2004. Khi bàn giao căn hộ xong, Công ty đề nghị các hộ thanh toán 1% tiền thuế trước bạ và 10% thuế GTGT để ra chủ quyền. Do chưa có kinh nghiệm nên đa số các hộ dân đóng hết. Trong hợp đồng mua bán căn hộ, chủ đầu tư có ghi tạm thời thanh toán theo diện tích thiết kế là 77m2, khi bàn giao căn hộ sẽ thanh toán theo diện tích thực tế. Trên hợp đồng là 77m2 nhưng diện tích thực tế là 75,67m2 và chủ đầu tư đã hoàn trả các hộ số tiền chênh lệch từ diện tích. Đồng thời hai bên ký lại hợp đồng mới theo diện tích ghi trên bản vẽ có dấu và chữ ký của cơ quan chức năng. Vào tháng 05/2008, chủ đầu tư tổ chức cuộc họp để phát cho các hộ dân 02 bản vẽ đo đạc mới, trong đó 01 bản vẽ có đầy đủ chữ ký và dấu xác nhận diện tích mới nhưng diện tích căn hộ của tôi chỉ còn 67,7m2. Theo giải thích của chủ đầu tư, Luật mới của Nhà nước quy định là không được tính tường bao, cột, ghen…Bản vẽ này để ra chủ quyền mặc dù chúng tôi đã thanh toán số tiền theo diện tích 75m2. Còn 1 bản vẽ khác thì không hề có bất kì con dấu cũng như chữ ký của ai, có điều diện tích căn hộ lại lên tới 78,6m2. Căn cứ vào bản vẽ này chủ đầu tư đề nghị chúng tôi phải đóng thêm tiền cho phần diện tích phát sinh. Làm sao chúng tôi chấp nhận được khi đã đóng tiền 75m2, đã có hóa đơn GTGT và chấp nhận bản vẽ mới có dấu và chữ ký của các bên thể hiện diện tích căn hộ 67,7m2. Chúng tôi đề nghị chủ đầu tư phải thực hiện theo đúng Hợp đồng mua bán mà 02 bên đã ký, cái gì không có trong hợp đồng thì sẽ giải quyết theo Luật nhưng chủ đầu tư không chịu và “bắt bí” nếu không đóng tiền của phần diện tích chênh lệch trong bản vẽ không có dấu và chữ ký thì sẽ không ra chủ quyền. Như vậy là chủ đầu tư lừa dân.
Khi ký hợp đồng, chủ đầu tư có qui định các mức phí đóng hàng tháng như: phí dịch vụ 20 USD, xe máy 10 USD, ôtô 50 USD, phí giữ chỗ ôtô 150 USD. Sau đó chúng tôi chấp nhận phí dịch vụ tăng lên 25 USD và ô tô là 70 USD. Thế nhưng tháng 6 vừa qua thì chủ đầu tư đã tự ý tăng giá phí dịch vụ lên 40 USD, phí thế chân để giữ chỗ xe ô tô lên 25.000 USD.
LS.Lê Bình – Đoàn luật sư TP. HCM: “Phí chung cư cần có sự đồng thuận của dân”
Ngày 28/05/2008 Bộ Xây dựng có ban hành Quyết định 08/2008/QĐ-BXD về việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư. Theo tôi về phí quản lý chung cư như sau:
Trước đây khi còn thời kỳ bao cấp, CBCNVC được cấp nhà, việc trả tiền thuê nhà hàng tháng cho Nhà nước theo quy định. Phí chung cư do cộng đồng tự phát. Ngày nay các DN bỏ tiền xây dựng những chung cư mới cao tầng sạch đẹp văn minh nên phải tổ chức làm dịch vụ để bảo quản và kinh doanh là đương nhiên. Nhưng người sử dụng chung cư vẫn còn mang nặng tư tưởng bao cấp nên việc thu phí quản lý chung cư gặp khó khăn, có khi dẫn đến tranh chấp. Theo tôi, việc Bộ Xây dựng ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư là cần thiết, nhưng tính pháp lý thực thi lại chưa cao vì vậy cần phải nâng quy định trên thành thông tư và Luật Nhà ở cần có thêm chương nói về nhà chung cư.
Về thu phí quản lý, theo điểm d Điều 9, là cần thiết nhằm đảm bảo không những cho chung cư hoạt động bình thường mà còn thực hiện nâng cấp chung cư được an toàn, sạch đẹp, nhưng mức phí phải phù hợp với thực tế và được cộng đồng dân cư đồng thuận dựa trên cơ sở pháp lý của Điều 10, Điều 11 và Điều 12. Do vậy việc thành lập Ban quản trị nhà chung cư và tổ chức hội nghị nhà chung cư là hết sức cần thiết, để hội nghị xác định mức phí cho phù hợp.
LS: Nguyễn Cường – Đoàn luật sư TP. HCM: “Cần căn cứ vào hợp đồng mua bán”
Phí dịch vụ là một loai hợp đồng dân sự của một bên có chức năng cung cấp và bên có nhu cầu. Loại hình nhà nào cũng có các loại phí khác nhau, nhất là căn hộ chung cư. Theo nghị định 08/2008/QĐ – BXD, phí dịch vụ chung cư có hai loại cơ bản, đó là: phí bảo trì và phí vận hành nhà chung cư.
Tại điều 19 của Nghị định 08/2008 thì phí bảo trì phần sở hữu chung sẽ được thực hiện theo khoản 1 điều 54 Nghị định 90/2006/NĐ – CP (đối với nhà chung cư được bán kể từ ngày Luật nhà ở có hiệu lực). Như vậy khoản phí bảo trì nhà chung cư sẽ thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư, khoản phí này được tính là 2% tiền bán trên diện tích nhà bán. Còn đối với nhà chung cư bán trước ngày Luật nhà ở có hiệu lực thi hành, sẽ áp dụng theo khoản 2 điều 54 Nghị định 90/2006/NĐ – CP. Nếu phần phí đó không đủ thì các chủ sở hữu sẽ phải đóng góp tương ứng với phần diện tích riêng. Khoản phí này chỉ dành cho việc bảo trì nhà chung cư.
Còn phí quản lý vận hành phần sở hữu chung nhà chung cư, được quy định rất rõ tại khoản 2, điều 17 Nghị định 08/2008. Theo đó, nhà chung cư có một chủ sở hữu thì phí quản lý do chủ sở hữu đảm nhận (trừ khi có sự thỏa thuận khác giữa chủ đầu tư và người sử dụng). Nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì phí vận hành sẽ được huy động từ các chủ sở hữu theo nguyên tắc đảm bảo tính đủ chi. Mức đóng góp được phân bổ theo diện tích phần sở hữu riêng của từng chủ sở hữu. Mức phí sẽ được UBND tỉnh, Thành phố căn cứ vào thực tế để quy định mức tối đa và mức phí phải được chủ đầu tư cân đối ngay từ khi lập dự án. Đối với những dịch vụ gia tăng thì sẽ được thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở.
- 0
- By Admin
- 04/12/2008
- 17
