Những điểm nổi bật của thị trường BĐS Tp.HCM quý III/2011

Thị trường nhà ở Tp.HCM để bán đặc biệt trầm lắng với rất ít các giao dịch trong phân khúc căn hộ và phân khúc biệt thự, nhà phố và đất nền.

Về căn hộ bán

Dự báo Một lượng lớn các dự án sẽ tham gia vào thị trường trong các năm tới, chủ yếu tập trung tại các quận 7, 2 và Bình Tân. Nhìn chung, sẽ có 50 dự án với khoảng 20.000 căn hộ dự kiến tham gia vào thị trường trong ba năm tới tại Tp.HCM.

Số lượng giao dịch ít vẫn tiếp tục là đặc điểm chính của thị trường căn hộ bán tại Tp.HCM trong quý III/2011. Mặc dù các chủ đầu tư đang thận trọng trong việc công bố những thông tin về giá bán căn hộ, nhưng vẫn có những giao dịch giảm giá được thực hiện cũng như những hỗ trợ về giá bán gián tiếp như thời gian thanh toán kéo dài, hỗ trợ cho vay từ ngân hàng, rút thăm may mắn, giảm giá khi mua sỉ. Giá giảm nhiều nhất ở phân khúc trung và cao cấp nơi mà nguồn cung dồi dào được thấy rõ nhất.

Có khoảng 1.100 căn hộ được chào bán tại Tp.HCM trong quý III/2011. Phân khúc trung cấp chiếm phần lớn nguồn cung mới đáng chú ý là cao ốc căn hộ Carillon, quận Tân Bình đã cung cấp thêm một lượng lớn căn hộ vào thị trường. Một số dự án đáng chú ý khác như Cảnh Viên 3, Quận 7 và dự án Lotus Garden, quận Tân Phú với đợt tung bán gần đây nhất với hơn 100 căn, đây là hai trong số ít các dự án bán tốt trong quý vừa qua. Hơn một phần ba nguồn cung mới được chào bán trong quý III/2011 là từ Quận 7 và Nhà Bè. Năm dự án được động thổ trong quý III/2011 sẽ đóng góp thêm khoảng 2.000 căn hộ cho nguồn cung tương lai.

Thị trường bất động sản biệt thự, nhà phố và đất nền

Dự báo Trong quý sau, thị trường sẽ đón nhận nguồn cung mới chủ yếu từ những tỉnh lân cận Tp.HCM như dự án Eco Xuân - Bình Dương, IJC Commercial - Bình Dương , và Suối Son - Đồng Nai. Nguồn cung tại Tp.HCM được dự báo sẽ không thay đổi. Trong trung hạn, thị trường bất động sản biệt thự, nhà phố, và đất nền sẽ vẫn là phân khúc thị trường hấp dẫn vì đây vẫn là loại hình tài sản ưa thích của nhiều người Việt Nam. Với những thuận lợi trên, phân khúc này có thể sẽ phục hồi nhanh hơn so với các phân khúc khác của thị trường.

Thị trường biệt thự và nhà phố trong quý III/2011 chứng kiến tỷ lệ giao dịch thấp nhất kể từ đầu năm do nguồn cầu hạn chế . Các dự án hiện tại trên thị trường như Villa Park, Ventura, Headquarter tiếp tục bán lượng sản phẩm hiện có, trong khi đó dự án Goldora được rút ra khỏi thị trường. Điều này đã làm giảm đáng kể khoảng 200 căn trên thị trường sơ cấp, xuống mức 300 căn.

Nhu cầu của thị trường vẫn ở mức thấp như hai quý trước. Nguyên nhân là do việc tăng giá vàng diễn ra trong suốt Quý 3 đã thu hút phần lớn sự quan tâm của những người có sẵn tài chính, và khiến họ tạm ngưng việc đầu tư vào bất động sản. Thêm vào đó, những tin đồn về việc giảm lãi suất cũng góp phần làm trì hoãn quyết định của người mua. Do đó, chỉ có vài giao dịch thành công được ghi nhận trong suốt quý.

Phân khúc thị trường đất nền cao cấp bao gồm những dự án ở khu Thạnh Mỹ Lợi - Quận 2, Sadeco - Quận 7 và Nhà Bè, Phước Long B - Quận 9, cũng đã có lượng giao dịch thành công thấp. Trong khi đó, thị trường của người thu nhập trung bình với các giao dịch có giá trị từ 0,5 đến 1,5 tỷ đồng (tương đương 25.000 - 75.000 USD) mỗi nền đang chiếm lượng lớn trong các giao dịch, đặc biệt là tại các khu vực ngoại thành như Nhà Bè, Củ Chi, và các tỉnh lân cận TP HCM như Bình Dương, Long An, và Đồng Nai.

Căn hộ dịch vụ

Dự báo Sự cạnh tranh tiếp tục gia tăng trong những quý tiếp theo từ các nguồn cung căn hộ dịch vụ mới lẫn các dự án căn hộ sắp gia nhập vào thị trường, điều này sẽ gây áp lực giảm giá lên các nhà quản lý căn hộ dịch vụ nhằm gia tăng tỷ lệ lấp đầy. Thị trường căn hộ dịch vụ tại Tp.HCM so với các thành phố Châu Á khác còn rất tiềm năng do nguồn cung còn hạn chế, tỷ lệ lấp đầy và giá thuê ở mức cao. Tuy nhiên, thị trường này khá nhạy cảm với các thay đổi của nền kinh tế, đặc biệt là đầu tư trực tiếp nước ngoài. Một số dự án căn hộ dịch vụ sẽ gia nhập thị trường trong thời gian tới như: Times Square (139 căn), The Vista (100 căn), Saigon M&C (140 căn) và Saigon Pavillons (30 căn).

Tổng số căn hộ dịch vụ tại Tp.HCM đã tăng lên với tổng số hơn 3.428 căn hộ, với sự tham gia của tòa nhà Mayfair Suites tọa lạc trên đường Phạm Ngũ Lão, Quận 1 cung cấp thêm cho thị trường 28 căn hộ.

Nguồn cung căn hộ dịch vụ hiện nay chủ yếu tập trung tại Quận 1, chiếm khoảng 49% tổng nguồn cung. Do khu vực này tập trung nhiều cao ốc văn phòng với các chuyên gia nước ngoài làm việc. Trong thời gian tới Quân 1 tiếp tục là quận dẫn đầu về nguồn cung căn hộ dịch vụ.

Tỷ lệ lấp đầy vẫn giữ mức cao với hơn 90% đối với các tòa nhà Hạng A và hơn 80% đối với các tòa nhà Hạng B. Tỷ lệ lấp đầy này được kỳ vọng duy trì ở mức cao cho đến khi nguồn cung không còn hạn chế như hiện nay.

Giá thuê trung bình đối với căn hộ hạng A vào khoảng 30 - 35USD/m2/tháng, hạng B vào khoảng 20 - 25USD/m2/tháng và khoảng 15USD/m2/tháng đối với các căn hộ hạng C.

Sự sụt giảm vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài trong 9 tháng đầu năm 2011 đã tác động đến lượng người ngước ngoài tại Việt Nam. Lũy kế tổng số người nước ngoài đến Việt Nam với mục đích làm việc đã giảm trong 9 tháng đầu năm 2011. (giảm 5,2% so với cùng kỳ năm trước và giảm 8,8% so với quý trước).

Thị trường bán lẻ

Dự báo Dự kiến hoạt động thương mại sẽ tiếp tục đưa ra nhiều thử thách cho các nhà bán lẻ vào quý cuối cùng của năm nay do tỷ lệ lạm phát cao và chỉ số niềm tin tiêu dùng thấp. Tuy nhiên, việc cố gắng giảm lãi suất vẫn là vấn đề ưu tiên hiện tại của chính phủ và hy vọng điều này sẽ giúp giảm lạm phát trong quý IV/2011. Khối đế thương mại của dự án Bitexco Finance Tower và Kumho Link được khai trương lại trong quý tới sẽ làm cho diện tích mặt bằng bán lẻ gia tăng

Doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tại Tp.HCM ước đạt 331.887 tỷ đồng trong tám tháng đầu năm 2011, tăng trưởng 23,8% so với cùng kỳ năm ngoái. Từ tháng 1 đến tháng 9/2011, chỉ số CPI đã tăng khoảng 16,63%. So với cùng kỳ năm ngoái chỉ số này đã tăng mạnh khoảng 22,42%.

So với quý trước, giá thuê giảm nhẹ do sức mua giảm và một số hợp đồng thuê được ký lại với giá thấp hơn. Mặc dù vậy, tỷ lệ lấp đầy vẫn gia tăng do Kumho Asiana Plaza ngưng hoạt động trong quý vừa qua và Lucky Plaza ngưng hoạt động vào đầu tháng 9. Trong thời gian gần đây chúng tôi ghi nhận một số khách thuê mặt bằng bán lẻ tại các trung tâm bán lẻ mới đã phải cố gắng để hoạt động trong thời gian đầu vì doanh thu bán lẻ giảm không như kỳ vọng cũng như giá thuê hiện tại thì lại khá cao vượt ra ngoài khả năng.

Nguồn cung thị trường bán lẻ tại Tp.HCM với khoảng 658.000m2 bao gồm siêu thị, khối đế thương mại, cửa hàng bách hóa và trung tâm mua sắm.

Nguồn cung tương lai từ các dự án bán lẻ tại Tp.HCM vượt mức 1.680.000m2 trong năm năm tới. Con số này gấp đôi nguồn cung hiện nay.

Văn phòng cho thuê

Dự báo Saigon One sẽ mở rộng lên 42 tầng (trong đó 35 tầng sẽ là văn phòng cho thuê) và dự kiến sẽ cất nóc vào quý IV/2011. Dự án này sẽ mang đến những điểm mới lần đầu xuất hiện trên thị trường và đưa ra những tiêu chuẩn quốc tế mới cho văn phòng hạng A về mặt thiết kế, kiến trúc, xây dựng, và cơ sở hạ tầng kỹ thuật. Việc tiếp thị cho dự án sẽ được triển khai nhằm thu hút sự quan tâm của khách thuê hướng đến những dự án chất lượng cao và sẽ xem xét các yêu cầu của khách thuê từ đầu năm đến giữa năm 2012.

Giá thuê văn phòng trong khu vực Quận 1 gần như không có sự thay đổi đáng kể. Giá thuê của phân khúc Hạng A không thay đổi nhiều so với quý trước. Các khách thuê diện tích văn phòng lớn tại khu vực Quận 1 đang mong đợi những ưu đãi hấp dẫn và mức giá thuê được áp dụng theo từng giai đoạn sẽ có thể làm giảm giá thuê thực.

Nguồn cung văn phòng hạng B mới trong quý III/2011:

• 30.000m2 văn phòng từ dự án Dragon Tower, huyện Nhà Bè. Chủ đầu tư: PV-Gas, PVC và Phú Long

• 4.500m2 văn phòng từ dự án PVFCCo Tower, Mạc Đĩnh Chi, Quận 1. Chủ đầu tư: PVFCCo

Một số nguồn cung tương lai tiêu biểu đã động thổ trong quý:

• Cao ốc văn phòng 22 tầng MB Sunny Tower, Trần Hưng Đạo, Quận 1. Chủ đầu tư: Viet R.E.M.A.X, tài trợ vốn bởi Ngân hàng Quân Đội.
• Cao ốc phức hợp SSG Tower, quận Bình Thạnh. Dự kiến dự án sẽ hoàn thành vào cuối 2013 với 47.000 m2 văn phòng cho thuê.

Giá thuê văn phòng hạng B vẫn duy trì ổn định và có tỉ lệ lấp đầy cao ở khu vực trung tâm Quận 1. Với mức giá thuê trung bình từ 26 -29 USD/ tháng, các dự án như: Empire Tower, Me Linh Point Tower, Fideco Tower và Havana Building đã đạt được tỉ lệ lấp đầy gần 100% do có vị trí tốt và giá thuê cạnh tranh.

Khách thuê có thể tìm thấy mức giá thuê thấp hơn (khoảng 10 USD++) tại các quận Phú Nhuận, Tân Bình, Quận 4 và khu vực Phú Mỹ Hưng.

(Theo DNSG)

• 0
• By Admin
• 11/10/2011
• 17