Nhà giá thấp không thể đặt cạnh chung cư cao cấp

GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên & Môi trường cho rằng, Chính phủ nên nghiên cứu thật cụ thể để chính sách an sinh xã hội đạt được hiệu quả thực sự.

Nhà nước càng phải "để mắt" giám sát nhà giá thấp

* Thời gian qua Chính phủ, DN và người dân nói chung đang rất quan tâm đến việc phát triển các dự án nhà ở giá thấp, nhà ở xã hội. Vậy có thể hiểu các dự án nhà này khác với dự án nhà ở khác như thế nào, thưa ông?

- Trong các dự án nhà cho người thu nhập thấp phân ra hai trường hợp:

Thứ nhất, Nhà ở xã hội thì gần như nhà nước bao cấp toàn bộ, tính an sinh xã hội lớn hơn nhiều, trợ giúp nhà nước đóng vai trò chủ đạo, còn phần đóng góp của người được ở chỉ đóng vai trò thứ yếu.

Thứ hai, nhà ở bình dân, nhà ở giá thấp thì tính thị trường cao hơn. Nhà nước không không bao tiền toàn bộ nhưng có sự hỗ trợ bên cung là các DN bằng những ưu đãi như vay tín dụng dài hạn, lãi suất thấp hoặc được miễn tiền sử dụng đất... tạo điều kiện cho họ tạo ra khoản lợi nhuận.

Đồng thời, bên cầu là những người yếu về khả năng kinh tế, nhưng sẽ được vay từ các quỹ phát triển nhà ở trả chậm, hoặc có những ưu đãi về lãi suất tiền vay... để tăng khả năng thanh toán.

Nhà cho người có thu nhập thấp (bao gồm nhà giá thấp, nhà ở xã hội - PV) không đơn giản như nhà ở thương mại. Nhà ở thương mại chỉ là quan hệ thuần túy thị trường, thuận mua vừa bán... Nhưng khu vực nhà cho người có thu nhập thấp phức tạp hơn đây còn là một bài toán an sinh xã hội và lợi nhuận thị trường.

* Về mục tiêu, đối tượng nhắm đến đã rất rõ, vấn đề hoài nghi còn lại bây giờ là với giá nhà rẻ như vậy thì người dân có thể được ở những căn hộ có thể coi là "chấp nhận được" hay không, hay chỉ trong một thời gian ngắn lại xuống cấp?

- Đương nhiên để người có thu nhập thấp mua được thì nhà giá phải thấp nhưng bao giờ giá cả cũng đi kèm với chất lượng. Theo lẽ thường thì giá cao thì bao giờ cũng đi kèm với chất lượng tốt, giá thấp thì chất lượng tồi hơn.

Có hai điểm phải làm rõ về chất lượng:

Thứ nhất, việc giám sát, kiểm tra, kiểm nghiệm chất lượng của các dự án này thuộc về trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước. Có thể là "tiền nào của nấy" nhưng không phải ít tiền mà lại không đảm bảo chất lượng.

Bản thân chủ đầu tư công trình đã phải có trách nhiệm đảm bảo chất lượng đó theo quy chuẩn kỹ thuật xây dựng. Không thể đảm bảo tất cả các dự án này đều hoàn hảo mà có thể có nơi phát sinh những điểm yếu về chất lượng. Vì vậy, Nhà nước càng phải để mắt tới việc này, quan tâm, theo dõi, giám sát cẩn thận hơn để tránh những đáng tiếc có thể xảy ra sau này.

Thứ hai, nhiều người có nói đến mức giá chào rất thấp, điều đó có ảnh hưởng đến chất lượng hay không. Để xây dựng 1m2 tối thiểu thì mức thấp nhất từ 3- 3,5 triệu đồng/m2 sàn chắc cũng đảm bảo được. Nhưng để làm được với giá đó điều quan trọng nhất là chủ đầu tư phải nhận được nhiều sự hỗ trợ ưu đãi của Nhà nước.

Còn nếu để DN tự nghĩ và xây những dự án với giá này thì DN đó chắc đã phải được miễn giảm khoản tiền thuế đất, hoặc là khu dự án đó ở vị trí không mấy thuận lợi và chỉ dành cho những người gọi là rất khó khăn, không cần thiết tới các cơ sở văn hóa, trường học, hạ tầng.

* Vậy mới có chuyện liên quan đến khâu quản lý chất lượng sau khi các dự án nhà này đưa vào vận hành. Nếu xây quá rẻ, chất lượng quá tồi sẽ là gánh nặng cho Chính phủ về sau phải cải tạo các khu nhà này?

- Vấn đề còn lại bây giờ là việc quản lý chất lượng thật sự để làm sao ngày hôm nay nó đừng diễn ra những điều ngày mai nó gây tổn hại cho người dân.

Dù trong hoàn cảnh giá hạ, thì giá thấp, giá rẻ cũng phải đảm bảo chất lượng.

Xây nhà giá thấp cạnh chung cư cao cấp: Không khả thi!

* Nhưng Bộ Xây dựng cũng có đề xuất các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới qui mô từ 5ha trở lên phải đảm bảo dành tối thiểu 10% quỹ đất ở để xây nhà giá thấp. Xây dựng nhà giá thấp trong một hạ tầng đồng bộ như vậy thì sẽ vừa tiết kiệm được chi phí cho hạ tầng và đảm bảo chất lượng tốt khi người dân đến ở. Ông nghĩ sao?

- Tôi cho rằng chủ trương này là không nên. Vì trong một khu chung cư thương mại có chất lượng cao, hạ tầng hiện đại thì làm sao lại có thể phân cho những người thuộc diện thu nhập thấp và vào sống ở khu vực đó với mức đóng góp thấp hơn với giá ưu đãi hơn.

Rồi nó sẽ biến tướng, sẽ không phải là những người không có thu nhập thấp được ở mà sẽ là những vị thu nhập cao và quen biết sẽ vào đó.

Mặt khác, với khu đô thị cao cấp thì người dân sống ở đây cũng đòi hỏi dịch vụ rất cao, trường học chất lượng tốt, vệ sinh sạch sẽ... những dịch vụ đó chi phí rất cao. Nhưng với những người dân có thu nhập trung bình sống trong các khu vực đó thì liệu có thể đáp ứng được hay không? (!)

Chúng ta không phân biệt giữa khu này với khu kia nhưng phải nhìn một cách thực tế hơn về khoảng cách thu nhập. Nó là như vậy rồi thì không thể áp dụng đồng nhất giá dịch vụ của những người có mức sống cao với số dân cư có thu nhập trung bình được.

Cái cách lấy 10% quỹ đất ở dự án nhà ở thương mại để làm nhà ở giá thấp, tôi cho đó là cách tính để giải quyết rất nhanh vấn đề hoàn thành con số cho Chính phủ nhiều hơn là tính khả thi trong thực tiễn.

* Vậy theo ông, cần phải điều chỉnh các vấn đề dự án nhà này như thế nào cho phù hợp?

- Tốt nhất chúng ta nên dành một không gian riêng cho những người có thu nhập trung bình, thấp; một dự án riêng cho những người lao động bình thường với mức giá trung bình. Lúc đó, mới đảm bảo được tính đồng bộ trong việc sử dụng, sinh hoạt của khu đấy.

Ngoài ra, mặt bằng thu nhập không có sự chênh lệch nhiều sẽ là điều kiện thuận lợi cho việc vận hành sử dụng các dịch vụ, hạ tầng, trường học, bệnh viện trong khu vực đó.

Theo tôi, nhà chung cư cho người thu nhập thấp, trung bình thì tốt nhất nên tổ chức hệ thống tự phục vụ. Những người sống tại khu chung cư đó có thể họp nhau lại cùng nhau giống như một hội đồng quản trị ở khu chung cư theo sự đóng góp của nhiều gia đình. Dịch vụ tốt hay dở phục thuộc vào sự chăm lo của cư dân trong khu chung cư và mức độ đóng góp của người dân.

* Song, để thực hiện được thì các dự án này chỉ có thể xây ở rất xa trung tâm thành phố, mà người có thu nhập thấp lại không có phương tiện tốt không có nhiều tiền đổ xăng để đi làm vào trung tâm thành phố. Lại thêm một bất cập mới?

- Tất cả bài toán đó đều nằm ở quy hoạch. Tất nhiên những khu vực đó không hẳn là phải xa trung tâm vẫn là ở một khu vực nào đó gần trung tâm thậm chí xa một chút nhưng nó phải đồng bộ về hạ tầng cho người có mức thu nhập, không gian hợp lý thì những vấn đề đặt ra như vậy thì không có gì là nan giải.

* Xin cảm ơn ông!

"Bản thân chủ đầu tư công trình đã phải có trách nhiệm đảm bảo chất lượng đó theo quy chuẩn kỹ thuật xây dựng. Không thể đảm bảo tất cả các dự án này đều hoàn hảo mà có thể có nơi phát sinh những điểm yếu về chất lượng.

Vì vậy, Nhà nước càng phải để mắt tới việc này, quan tâm, theo dõi, giám sát cẩn thận hơn để tránh những đáng tiếc có thể xảy ra sau này". (GS.TS Đặng Hùng Võ)

Luật Nhà ở chưa có quy chuẩn nhà giá thấp (!?)

Theo TS Phạm Sỹ Liêm, Tổng thư ký Tổng hội Xây dựng Việt Nam, chính sách nhà giá rẻ khi đi vào thực tế sẽ phải qua một chặng đường rất gian nan nữa mới có thể đi vào cuộc sống. Thách thức đầu tiên đó là khuôn khổ thể chế còn rất sơ sài. Nhiều quy định về nhà ở xã hội trong Luật Nhà ở còn phải được điều chỉnh bổ sung.

Đơn cử, hiện nay Luật Nhà ở chưa có quy định loại nhà giá thấp nào giống trong đề án của Bộ Xây dựng, tiêu chuẩn thiết kế quá gò bó, cứng nhắc.

Thách thức tiếp theo là tư duy thị trường còn quá mờ nhạt, tư duy bao cấp còn rơi rớt. Chẳng hạn, tại sao lại không được chuyển nhượng nhà (?!), trong kinh tế thị trường, người ta thường phải di chuyển kiếm sống, số lượng thành viên gia đình biến động và nhiều lý do khác khiến cho người ta cần di chuyển chỗ ở. Vì thế, việc này là không thể cấm đoán được.

Chính sách nhà ở xã hội rất quan trọng nhưng cũng rất khó. Chính sách nhà ở nước ta trước đổi mới thuộc dạng nhà ở công, chứa đựng nhiều ý tưởng tốt đẹp nhưng không thành công. Các nhà làm chính sách bây giờ nên xem lại các kinh nghiệm thất bại trước đây để phòng tránh.

Giải pháp để triển khai thành công chính sách nhà giá rẻ vào cuộc sống, theo TS Liêm, là phải cân đối 2 thuộc tính về nhà ở: Đó là thuộc tính kinh tế và thuộc tính xã hội.

Nên chú ý nhiều hơn đến việc tạo điều kiện cho bên cầu, vì ưu đãi cho bên cung không chắc lợi ích đó có thể đến tay được với bên cầu. Phía chủ đâu tư chỉ nên quan tâm đến vấn đề giúp cho họ quản lý rủi ro. Đồng thời đó phải xử lý tốt tình trạng cung ít cầu nhiều dễ làm nảy sinh tham nhũng.

"Tôi cũng nhắc lại nguyên lý mà đã nói từ đầu đó là, Chính phủ phải can thiệp để tăng cơ hội tiếp cận nhà ở của lớp người này bằng cách nâng cao khả năng thanh toán của họ lên, thông qua chính sách tạo điều kiện cho bên cung hạ giá nhà và để bên cầu đủ tiền trả", ông Liêm nhấn mạnh.

• 0
• By Admin
• 03/04/2009
• 17